Dans ce troisième texte portant sur la copropriété nous examinerons quelques caractéristiques du syndicat de copropriété et ses organes.
Le Syndicat de copropriété est une entité distincte sur le plan juridique. Pour les actes qu'il peut poser sa responsabilité est distincte de celle des membres du conseil d'administration et de celle des copropriétaires dans une manière semblable à celle d'une compagnie.
Dès sa constitution, le syndicat de copropriété a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Le syndicat peut engager sa responsabilité civile envers les autres, tant les copropriétaires, ses employés ou les tiers. Le syndicat peut donc être poursuivi pour un dommage causé à une autre personne résultant de sa faute, ou pour un dommage causé à une autre personne physique ou morale avec lequel il contracte.
Le syndicat engage sa responsabilité lorsqu'un copropriétaire subit un préjudice par suite de l'exécution de travaux faits à la demande du syndicat, en raison d'une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d'un trouble de jouissance grave, même temporaire ou de dégradations. Le syndicat est aussi responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. Toutefois, le syndicat peut lui-même poursuivre les personnes responsables à l'origine des dits vices.
Tout syndicat de copropriété comporte deux organes décisionnels, il s'agit de l'assemblée générale de copropriétaires et du conseil d'administration. Le conseil Les pouvoirs et devoirs de chacun sont consacrés par la loi ainsi que par la déclaration de copropriété visant l'immeuble.
L'assemblée des copropriétaires est l'un des deux organes décisionnels du syndicat de copropriété. Celui-ci exerce un pouvoir décisionnel selon les compétences qui lui sont conférées par la loi et par la déclaration de copropriété. Un des pouvoirs principaux de l'assemblée est celui d'élire les administrateurs qui formeront le conseil d'administration pour l'année à venir. D'autres de ses pouvoirs sont consacrés à la déclaration de copropriété ainsi qu'aux articles 1096, 1097, 1098 et 1108 du Code civil du Québec. Une assemblée des copropriétaires doit avoir lieu au moins une fois par année.
Le conseil d'administration du syndicat de copropriété est l'autre organe décisionnel de ce dernier. C'est le conseil d'administration qui prendra les décisions d'administration courante de la copropriété sur des sujets autres que ceux figurant les pouvoirs de l'assemblée des copropriétaires. En fait, le conseil prendra des décisions administratives dont il est chargé par la loi et la déclaration de copropriété , et verra aussi à l'exécution des décisions prises par l'assemblée des copropriétaires lorsque celle-ci exerce les pouvoirs qui lui sont conférés par la loi et la déclaration de copropriété.
Les membres du conseil d'administration et les copropriétaires ne sont pas tenus d'accomplir personnellement les travaux d'entretien de l'immeuble. Dans ce cas, le conseil d'administration posera les actes nécessaires afin de conclure des contrats de service auprès d'entrepreneurs et professionnels spécialisés afin de s'assurer de la bonne administration de l'immeuble et de l'accomplissement des devoirs du syndicat et de son conseil d'administration.
Nous poursuivrons notre analyse dans une prochaine édition du journal.