Aller au contenu principal

Le prix des plex a momentanément été influencé par les récents resserrements des règles de l’assurance prêt hypothécaire

Le prix des plex a momentanément été influencé par les récents 
resserrements des règles de l’assurance prêt hypothécaire

Nous avons utilisé comme mesure non pas le taux de croissance des prix, mais plutôt la proportion des ventes effectuées à un prix supérieur au prix demandé. Il s’agit normalement  de  cas  où  plusieurs  acheteurs  se  font  concurrence  pour  acquérir  une même propriété, donnant lieu à des offres multiples.

Au cours des dernières années, même dans un marché fortement à l’avantage des vendeurs  dans  la  plupart  des  régions  de  la  province,  la  proportion  de  transactions conclues  à  un  prix  supérieur  au  prix  demandé  est  demeurée  faible. 
Elle représentait entre 2 % et 3 % des transactions seulement, exception faite de deux périodes1 : 1) durant les trois mois précédant avril 2010, correspondant à l’entrée en vigueur du deuxième resserrement des règles de l’assurance prêt hypothécaire; et 2) durant les trois mois précédant mars 2011, correspondant à l’entrée en vigueur du troisième resserrement des règles de l’assurance prêt hypothécaire. Ces périodes sont identifiées par les zones hachurées sur le graphique.

Nous avons vérifié, à l’aide de tests d’hypothèses2, si l’impact des resserrements sur la proportion de ventes conclues à un prix supérieur au prix demandé était significatif d’un point de vue statistique. Autrement dit, est-ce que l’annonce d’un changement des règles de l’assurance prêt hypothécaire expliquerait, en bonne partie, les pointes observées sur le graphique?

Les resserrements ont momentanément créé une pression à la hausse sur les prix  Dans un premier temps, les résultats obtenus laissent voir que tant l’annonce du resserrement d’avril 2010 que celle de mars 2011 ont eu un impact significatif, à la hausse, sur la proportion de ventes conclues à un prix supérieur au prix demandé.
Lors de ces deux périodes, certains acheteurs ont précipité leur achat, de sorte que la demande est devenue momentanément bien supérieure à l’offre, créant inévitablement une pression à la hausse sur les prix. D’autre part, il faut comprendre que l’application des nouvelles règles a eu un impact important sur le pouvoir d’achat de certains acheteurs. En effet, avant la mise en application des nouvelles règles, il était possible pour  un  acheteur  de  financer  un  plus  gros  montant,  et  ce,  comme  le  démontre l’exemple décrit dans l’encadré. Dans cet exemple, un acheteur qui choisissait une hypothèque  à  taux  variable  pour  un  terme  de  cinq  ans  pouvait  emprunter  un  montant maximum  de  327 500 $, mais ne pouvait emprunter qu’un maximum de 213 500 $ après l’application des nouvelles règles. Dans un contexte d’offres multiples, de façon rationnelle,  certains  acheteurs  ont  préféré  élever  un  peu  leur  offre  afin  de  pouvoir présenter une promesse d’achat acceptée à leur prêteur hypothécaire avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles et ainsi pouvoir emprunter un montant plus élevé.

Le resserrement d’avril 2010 a eu un impact plus important Dans  un  deuxième  temps,  comme  le  suggère  le  précédent  graphique,  nos  résultats démontrent que l’impact a été moindre lors du resserrement des règles de mars 2011 que lors de celui d’avril 2010. Ainsi, l’annonce de la réduction de la période maximale d’amortissement de 35 à 30 ans a eu un moins grand impact que les changements
annoncés  en  février  2010  qui  introduisait  l’exigence  de rencontrer  les  critères  de solvabilité  liés  à  une  hypothèque  de  cinq  ans  à  taux  fixe.  Mais  le  resserrement  de  2010 comportait  un  autre  changement  de  règle  qui  touchait  directement  les  propriétés résidentielles de un à quatre logements, des plex pour la plupart.
Des effets perceptibles surtout au niveau des plex Parallèlement, nos résultats révèlent que ce sont surtout les plex (deux à cinq logements) qui  ont  vu  augmenter  leur  proportion  de  ventes  réalisées  à  un  prix  supérieur  au  prix demandé.

Trois  facteurs  peuvent  expliquer  cet  état  de  choses :
premièrement, le plex présentait déjà au départ les conditions de marché les plus serrées, c’est-à-dire que l’offre était déjà beaucoup plus rare que la demande. Deuxièmement, leur prix,  généralement  plus  élevé  que  les  autres  catégories  de  propriété,  implique  des emprunts  plus  élevés  et  rend  leur  achat  (et  leur  prix)  plus  sensible  aux  conditions  de financement. Finalement, en ce qui a trait plus spécifiquement au resserrement d’avril 2010, la règle relevant la mise de fonds minimale de 5 % à 20 % dans le cas d’immeubles dont aucun logement n’est occupé par le propriétaire  est de nature à avoir incité une autre catégorie d’acheteurs à passer à l’action rapidement. Le bond dans la proportion de ventes  de  plex  conclues  à  un  prix  supérieur  au  prix  demandé  au  cours  de  la  période précédant l’entrée en vigueur de cette mesure a probablement été alimenté par un certain nombre d’acheteurs à la recherche d’une petite propriété à revenus uniquement aux fins d’investissement et qui ont choisi d’acheter tout juste avant que la mise de fonds minimale ne soit relevée.

Un phénomène perceptible dans les régions de Montréal, Québec et Gatineau
Sur le plan géographique, nous avons testé dans chacune des régions métropolitaines, si ces  resserrements  ont  eu  un  impact  sur  la  proportion  de  ventes  réalisées  à  un  prix supérieur au prix demandé. Nous en concluons que l’impact a été significatif dans les régions  métropolitaines  de  Montréal,  de  Québec  et  de  Gatineau,  et  ce,  tant  pour  le resserrement d’avril 2010 que pour celui de mars 2011. À l’inverse, l’impact n’a pas été significatif dans les régions métropolitaines de Saguenay, Sherbrooke et Trois-Rivières.
Comme ce sont surtout les plex qui ont fait l’objet d’offres multiples, il n’est pas surprenant que les marchés des régions de Montréal, Québec et Gatineau aient été les plus touchés.
Dans  chacune  de ces  régions, on a  constaté  que  les quartiers  centraux  ont  été  les plus touchés. 

Association des Propriétaires du Québec

Adhérez dès maintenant

Pas encore membre de l'APQ ?

Profitez de tous nos services en vous inscrivant dès maintenant

Ce site utilise des cookies afin de pouvoir vous fournir la meilleure expérience utilisateur possible. En continuant à naviguer sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies.