Fidèle à son objectif d'édifier des collectivités plus fortes, le gouvernement McGuinty vient de déposer un projet de loi qui vise la réforme de la location résidentielle, de même que la création d'un climat propice aux investissements dans le marché ontarien du logement locatif, a annoncé aujourd'hui le ministre des Affaires municipales et du Logement, John Gerretsen.
"Le gouvernement McGuinty est bien déterminé à faire en sorte que l'ensemble des Ontariennes et des Ontariens puissent compter sur un logement abordable, qui leur donne un sentiment de stabilité et de sécurité, a dit Monsieur Gerretsen. C'est pourquoi nous avons déposé un projet de loi, à notre sens juste et équitable qui, tout en maintenant la vigueur de notre marché du logement locatif, aurait pour effet de mieux protéger les locataires, dont bon nombre sont parmi les membres les plus vulnérables de notre société."
Si elle était adoptée, la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation proposée offrirait une meilleure protection aux locataires comme aux locateurs, rendrait les augmentations de loyer plus équitables et appuierait les investissements dans le logement locatif. En effet, elle vise à:
- mettre fin à l'iniquité du processus d'expulsion, de sorte que les locataires puissent en toutes circonstances assister à une audience ou bénéficier de services de médiation;
- baser le taux légal annuel d'augmentation du loyer sur un indicateur de coûts valable, en l'occurrence l'Indice des prix à la consommation;
- garantir aux locataires que faire des économies d'énergie sera à leur avantage, grâce à l'installation de compteurs intelligents pour les logements locatifs en vue de promouvoir l'efficacité énergétique;
- exiger, en cas de baisse du coût des services publics, l'octroi d'une réduction de loyer aux locataires dont le loyer avait été préalablement augmenté pour tenir compte d'une hausse de ces mêmes coûts;
- exiger l'octroi d'une réduction de loyer aux locataires existants, si leur loyer a été augmenté au préalable pour tenir compte de dépenses en immobilisations, relatives par exemple à l'installation d'un nouveau toit, et que ces dépenses sont terminées;
- interdire toute augmentation de loyer par un locateur qui a manqué à ses obligations concernant l'entretien d'un immeuble;
- instaurer un processus accéléré pour l'expulsion des locataires qui vandalisent leur logement ou leur immeuble et celle des locataires qui créent des problèmes graves à un locateur qui leur loue un logement dans sa maison;
- continuer d'exempter les logements locatifs construits depuis 1991 du contrôle des loyers et autoriser les nouveaux locataires et leurs locateurs à négocier le loyer payable au départ pour un logement inoccupé.
Le projet de loi déposé aujourd'hui est le fruit de longues consultations que le ministère a organisées ces deux dernières années dans une dizaine de villes et qui lui ont valu de recueillir plus de 5 000 observations et rapports de groupes d'intervenantes et d'intervenants, de spécialistes du logement, de locataires et de locateurs.
"Suite aux préoccupations exprimées tant par les locateurs que par les locataires, j'ai décidé de faire mon possible pour rendre le Tribunal du Logement de l'Ontario plus accessible et plus équitable, a fait remarquer M. Gerretsen. Notre gouvernement propose à cet égard de rebaptiser le tribunal 'Commission de la location immobilière' pour refléter son nouveau mandat."
Ce nouveau projet de loi est une mesure parmi tant d'autres par lesquelles le gouvernement McGuinty cherche à répondre aux besoins des familles ontariennes en matière de logement. Les autres éléments de sa stratégie intégrée ayant pour but d'améliorer la disponibilité et la qualité du logement en Ontario et de le rendre plus abordable, surtout pour les personnes les plus vulnérables, notamment les locataires à faible revenu, incluent :
- un investissement de plus de 301 millions de dollars dans le Programme Canada-Ontario de logement abordable;
- un montant de 50 millions de dollars pour le Programme de supplément au loyer pour l'épanouissement communautaire;
- un montant de 14 millions de dollars dans le cadre du Programme provincial de banques d'aide au loyer.
"Le gouvernement McGuinty est bien déterminé à investir dans la prospérité de l'Ontario, a noté M. Gerretsen. L'adoption de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation proposée aurait pour effet d'engendrer un système de location résidentielle plus équitable et plus souple qui contribuerait à l'édification de collectivités plus fortes partout dans la province."
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LE CONTEXTE DU PROJET DE LOI SUR LA LOCATION A USAGE D'HABITATION
QUEEN'S PARK - Le gouvernement McGuinty vient de déposer un projet de loi qui vise la réforme de la location résidentielle, de même que la création d'un climat propice aux investissements dans le marché ontarien du logement locatif.
Le marché ontarien du logement locatif
En Ontario, 1,35 million de ménages louent leur logement, soit 32 pour 100 de tous les ménages de la province.
Le taux d'inoccupation des logements locatifs est élevé en Ontario. En 2006, il se situait à 3,7 pour 100 et, selon les prévisions actuelles, il restera élevé jusqu'en 2009. Le taux d'inoccupation est le plus élevé pour les logements les plus abordables : à Toronto par exemple, celui des logements les moins chers (les 20 pour 100 inférieurs du marché locatif) a atteint 5,5 pour 100 en 2005.
Parallèlement, le coût moyen des loyers est stable, voire en baisse. En 2005, il n'a augmenté que de 0,7 pour 100. Pour les logements les plus abordables évoqués ci-dessus, le loyer moyen en 2005 n'était que d'un dollar supérieur au loyer moyen de 2004.
Permettre aux locateurs de louer des logements inoccupés au loyer du marché favorisera les investissements dans le renouveau de notre parc de logements.
La consultation sur la Réforme de la location résidentielle
En 2004 et 2005, le ministère des Affaires municipales et du Logement a entrepris une vaste consultation, notamment par la diffusion d'un document de consultation assorti d'un questionnaire portant sur divers points clefs, la création d'un site Web consacré à cette réforme et l'organisation tant de forums et autres séances d'information publiques que de réunions avec les principaux groupes de défense des intérêts des locateurs et des locataires et avec des spécialistes du logement.
Le ministère a reçu environ 1 200 demandes de renseignements téléphoniques au sujet de cette réforme, 5 000 questionnaires dûment remplis et 250 observations écrites. Il a organisé une dizaine de forums à Toronto, Kitchener, London, Ottawa, Thunder Bay, Sudbury, Kingston et Hamilton, qui ont attiré la participation de quelque 1 500 personnes, auxquelles se sont ajoutées 30 rencontres aux quatre coins de la province avec des groupes régionaux d'intervenantes et d'intervenants.
Le ministère a ainsi entendu les doléances aussi bien des locataires que des locateurs, notamment concernant l'expulsion de locataires sans audience préalable, l'entretien des immeubles, la hausse du coût des services publics, les augmentations de loyer supérieures au taux légal, le vandalisme et diverses questions liées aux maisons mobiles et aux maisons de soins.
L'Ombudsman de l'Ontario
- L'Ombudsman de l'Ontario a critiqué la Loi de 1997 sur la protection des
locataires dans son rapport annuel de 2002-2003 et dans celui de 2003-2004.
- L'Ombudsman a qualifié de "déraisonnable et indûment discriminatoire" le fait que les locataires ne puissent pas obtenir de réduction de loyer suite à une éventuelle baisse du coût des services publics, alors que les locateurs peuvent, eux, obtenir l'autorisation d'augmenter les loyers lorsque ces coûts grimpent.
- En ce qui a trait aux locataires mis à la porte de leur logement en application du processus d'expulsion automatique, sans audience ni médiation, mis en place par la Loi de 1997 sur la protection des locataires, l'Ombudsman est d'avis que "de telles expulsions peuvent avoir des conséquences disproportionnées et lourdes pour les locataires vulnérables".
La Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation proposée mettrait fin à ces problèmes.
La Loi de 2006 sur la responsabilité en matière de conservation de l'énergie
La Loi de 2006 sur la responsabilité en matière de conservation de l'énergie crée un cadre législatif pour l'installation de compteurs intelligents dans les foyers et les petites entreprises de l'Ontario. Le gouvernement s'est engagé à installer 800 000 de ces compteurs d'ici 2007 et de veiller à ce que tous les foyers et toutes les petites entreprises de la province en soient équipés d'ici 2010.
La Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation proposée inclut des dispositions visant à appuyer l'installation de compteurs intelligents dans les logements locatifs, tout en protégeant les locataires.
La stratégie intégrée en matière de logement
La Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation proposée s'inscrit dans la stratégie intégrée du gouvernement visant à offrir aux Ontariennes et aux Ontariens un plus grand choix de logements abordables.
- Le Programme Canada-Ontario de logement abordable entraînera la création de plus de 15 000 logements abordables et l'octroi d'allocations de logement au profit de quelque 5 000 familles ontariennes à faible revenu. Ce programme réserve certains logements aux Ontariens et aux Ontariennes les plus vulnérables, notamment les victimes de violence familiale, les personnes ayant un problème de santé mentale, les familles bénéficiaires de l'aide sociale et les travailleuses ou travailleurs à faible revenu.
- le Programme provincial de banques d'aide au loyer appuie la stabilité du logement en aidant les locataires à faible revenu à éviter leur expulsion pour non-paiement de loyer si leurs arriérés résultent d'une situation de crise qui était imprévisible. Depuis 2004, 177 ménages ontariens ont ainsi reçu une aide pour effacer des arriérés à court terme et éviter de se faire expulser.
- Le Programme de supplément au loyer pour l'épanouissement communautaire aide les ménages à faible revenu à obtenir un logement. Jusqu'à ce jour, 6 670 ménages à faible revenu ont bénéficié d'un tel supplément au loyer.
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POINTS SAILLANTS DE LA LOI SUR LA LOCATION A USAGE D'HABITATION PROPOSEE
QUEEN'S PARK - Le gouvernement McGuinty vient de déposer un projet de loi
qui vise la réforme de la location résidentielle, de même que la création d'un
climat propice aux investissements dans le marché ontarien du logement
locatif.
Les points saillants de la loi proposée sont énoncés ci-après.
UNE MEILLEURE PROTECTION POUR LES LOCATAIRES
- Règlement des différends amélioré
- Elimination du processus d'expulsion inéquitable : toute personne menacée d'expulsion aurait droit à une audience ou à des services de médiation, et l'ensemble des questions relatives au différend l'opposant à son locateur seraient prises en considération. Présentement, il est possible d'expulser, sans audience ni médiation, les locataires qui ne répondent pas en l'espace de cinq jours à une requête visant leur expulsion.
- Calcul plus simple du taux légal d'augmentation des loyers : le taux légal annuel d'augmentation des loyers serait basé sur un indicateur de coûts valable, l'Indice des prix à la consommation.
- Nouveau mandat : le Tribunal serait rebaptisé "Commission de la location immobilière" pour mieux refléter son nouveau mandat d'équité et d'accessibilité pour les locataires et les locateurs.
- Avis amélioré : Lors du dépôt d'une requête visant une expulsion, la Commission enverrait, dans la mesure du possible, un avis d'information sur le processus d'audience aux locataires concernés. Il incomberait toujours aux locateurs de signifier un "Avis d'audience" officiel à leurs locataires.
- Formulaires simplifiés : Les locataires recevraient, au début d'une location, une brochure expliquant les responsabilités respectives des locateurs et des locataires, de même que le rôle de la Commission, avec les coordonnées de celle-ci.
- Protection contre les augmentations excessives
- Aux termes de la Loi de 1997 sur la protection des locataires, les locateurs peuvent demander l'autorisation de procéder à une augmentation de loyer supérieure au taux légal pour faire face à des dépenses en immobilisations. Selon les règles actuelles relatives aux augmentations supérieures au taux légal, aucune réduction de loyer n'est accordée aux locataires lorsque les locateurs ont fini de payer leurs immobilisations, tandis que les locateurs, eux, peuvent déclarer des coûts de gestion et bénéficier d'un rendement élevé sur leurs investissements, faire absorber à leurs locataires une augmentation de 4 pour 100 supérieure au taux légal chaque année, sans limitation de durée, voire parfois inclure dans le calcul d'une augmentation des dépenses engagées pour des travaux d'entretien ordinaires, par exemple des travaux de peinture.
Aux termes de la loi proposée:
- Les locataires existants dont le loyer aurait été augmenté d'un taux supérieur au taux légal en raison de dépenses en immobilisations bénéficieraient d'une réduction de loyer une fois que leur locateur aurait fini de payer ces immobilisations.
- Les dépenses en immobilisations qu'un locateur souhaiterait inclure dans le calcul d'une augmentation supérieure au taux légal qu'il cherche à faire approuver seraient soumises à un examen en vue d'établir leur nécessité.
- Les dépenses en immobilisations seraient définies de façon moins générale.
- Les augmentations d'un taux supérieur au taux légal en raison de dépenses en immobilisations seraient plafonnées à 3 pour 100 et ne pourraient être appliquées que pendant un maximum de 3 années successives.
- Les locateurs ne pourraient plus inclure de coûts de gestion dans le calcul des augmentations de loyer.
- Services publics : plus d'équité pour les locataires
La loi actuelle ne contient aucune disposition prévoyant l'annulation d'une augmentation supérieure au taux légal autorisée en raison d'une hausse des coûts des services publics lorsque ces coûts baissent par la suite. De ce fait, il peut arriver que des locataires paient un loyer accru bien après une flambée des coûts des services publics.
Selon la loi proposée, les locataires existants dont le loyer aurait été augmenté au-delà du taux légal en raison d'une hausse des coûts des services publics bénéficieraient d'une réduction de leur loyer en cas de baisse subséquente de ces coûts.
- Compteurs intelligents : économies d'énergie et protection des locataires
Selon la loi actuelle, les locataires peuvent uniquement bénéficier d'une réduction de loyer s'ils obtiennent gain de cause après avoir interjeté appel auprès du Tribunal pour obtenir que les coûts de l'électricité soient retirés de leur loyer. Rien n'oblige les locateurs à veiller à l'efficience énergétique de leurs immeubles ni des appareils ménagers qu'ils mettent à la disposition de leurs locataires, le cas échéant.
Selon la loi proposée, les locataires pour les logements desquels des compteurs intelligents seraient installés:
- bénéficieraient automatiquement d'une réduction de loyer, du fait du retrait du coût de l'électricité de leur loyer, afin de leur éviter de payer ce coût deux fois;
- paieraient directement leurs factures d'électricité, basées sur leur consommation individuelle;
- pourraient présenter une requête à la Commission de la location immobilière pour obtenir une mesure de redressement, si leur locateur ne veillait pas à l'efficacité énergétique de leur immeuble ou de leurs appareils ménagers.
- Protection contre les augmentations de loyer en cas de problèmes
d'entretien
La loi actuelle autorise les augmentations de loyer, malgré l'existence d'un ordre d'exécution de travaux auquel le locateur ne s'est pas encore conformé ou malgré un manquement du locateur à ses obligations d'entretien fondamentales.
Selon la loi proposée, les locataires pourraient présenter une requête à la Commission de la location immobilière pour que celle-ci annule toute augmentation de loyer ordinaire ou supérieure au taux légal, tant que le locateur n'aurait pas réglé des problèmes d'entretien majeurs ou ne se serait pas conformé à un ordre d'exécution de travaux. Dans les pires des cas, les locataires verseraient tout ou partie de leur loyer à la Commission jusqu'à ce que ces problèmes
soient réglés.
- Protection des locataires des parcs de maisons mobiles
Selon la Loi de 1997 sur la protection des locataires, les locataires qui résident dans un parc de maisons mobiles doivent obtenir le consentement de leur locateur avant de pouvoir céder la convention de location relative à leur maison mobile. Il s'ensuit que ces personnes ont parfois du mal à mettre fin à leur location lorsque leur situation change.
Aux termes de la loi proposée, les locataires de maisons mobiles pourraient céder leur convention de location sans le consentement de leur locateur.
Les locataires de maisons mobiles recevraient par ailleurs de leur locateur une indemnité pouvant atteindre 3 000 $ si leur convention de location était résiliée en raison de la conversion ou de la démolition de leur parc de maisons mobiles.
- Protection des pensionnaires de maisons de soins
Aux termes de la loi proposée, le préavis requis pour mettre fin à la prestation de services de soins ou à la fourniture de repas serait de 10 jours.
Les personnes louant un logement dans une maison de soins bénéficieraient d'une réduction de loyer temporaire si leur locateur manquait de leur fournir une convention de location écrite.
MEILLEURE PROTECTION POUR LES LOCATEURS
- Protection contre les locataires qui causent intentionnellement des dommages injustifiés à un logement ou à un immeuble
Aux termes de la loi actuelle, un locateur peut être obligé d'attendre plus de 30 jours avant de pouvoir expulser une personne qui cause intentionnellement des dommages à un logement situé dans sa maison ou qui entrave sa jouissance raisonnable de son propre logement.
Selon la loi proposée, les locateurs pourraient dans pareille situation bénéficier d'une expulsion "accélérée" de leurs locataires.
Cette accélération pourrait prendre la forme de seulement 10 jours de préavis de résiliation de la location au lieu de 20, de l'élimination de la possibilité pour les locataires d'annuler un avis d'expulsion en réparant les dommages causés et, dans le cas de dommages graves et intentionnels, l'obtention d'une ordonnance d'expulsion à effet immédiat.
- Baisse des droits exigés
Le projet de loi propose de réduire les droits payables lors du dépôt d'une Requête en augmentation du loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal, de même que d'autres droits exigés par la Commission de la location immobilière.
- Equité concernant les intérêts payables sur les avances de loyer
Aux termes de la loi actuelle, un locateur est tenu de verser 6 pour 100 d'intérêts sur le montant que des locataires lui ont versé au moment de leur emménagement pour leur dernier mois de loyer.
Selon la loi proposée, les intérêts payables sur les avances de loyer seraient basés sur l'Indice des prix à la consommation. Les locateurs pourraient par ailleurs conserver des intérêts courus sur les avances de loyer pour compléter le dernier mois de loyer, au besoin.
CLIMAT PROPICE AUX INVESTISSEMENTS
- Exemptions de l'application des nouvelles dispositions
Selon la loi proposée, les logements locatifs construits après 1991 resteraient exemptés de l'application du taux légal d'augmentation annuelle des loyers.
- Possibilité d'exiger un loyer du marché pour les logements inoccupés
Selon la loi proposée, les locateurs et leurs nouveaux locataires pourraient comme à l'heure actuelle négocier le loyer payable pour un logement au début d'une convention de location.
- Transparence du calcul du taux légal d'augmentation annuelle des
loyers
Aux termes de la Loi de 1997 sur la protection des locataires, le taux légal fixé chaque année pour l'augmentation des loyers résulte d'un calcul relatif à la moyenne sur trois ans de huit frais d'exploitation.
Selon la loi proposée, le taux légal d'augmentation annuelle des loyers serait basé sur la moyenne de l'Indice des prix à la consommation en Ontario au cours des 12 mois précédents.
- Plus de souplesse en matière de remises de loyer
Aux termes de la loi actuelle, les locateurs ne peuvent pas offrir plus d'un mois de remise de loyer.
Selon la loi proposée, les règles relatives aux remises de loyer seraient assouplies, de manière à permettre aux locateurs d'offrir jusqu'à trois mois de loyer gratuit. Les locateurs pourraient aussi consentir une remise pouvant atteindre 2 pour 100 de leur loyer aux locataires qui s'acquittent de celui-ci promptement.
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Le Gouvernement de l'Ontario dépose un projet de loi pour régir les relations entre les locateurs et les locataires
