Les franchises d'assurance (changement à la copropriété)

Article verrouillé Publié le par Me Kevin Lebeau

Sujet(s): Copropriété

Source: Messier Soucy Avocats

Les franchises d'assurance (changement à la copropriété)
Suite aux consultations publiques tenues aux mois de mars, avril et mai 2012, auxquelles nous avons déposé un mémoire écrit et avons fait des représentations, le 7 novembre dernier le Comité consultatif sur la copropriété a déposé son rapport auprès du Ministre de la justice, Monsieur Bertrand St-Arnaud et au Conseil d'administration de la Chambre des notaires du Québec.
En plus de présenter un survol des renseignements recueillis lors de ces consultations publiques, ce rapport contient des recommandations de modifications législatives visant la copropriété divise au Québec, lesquelles seront étudiées par le Ministre de la justice et donneront possiblement lieu à des modifications législatives touchant la copropriété.
Dans le présent article nous parlerons des recommandations visant
Selon le rapport du Comité consultatif sur la copropriété, ce dernier a constaté lors des audiences publiques le phénomène de l'inflation des franchises d'assurance des syndicats de copropriété. Il a été rapporté au Comité que dans certains cas, après quelques sinistres causés par l'eau affectant l'immeuble de la copropriété, la franchise d'assurance du syndicat à été portée à un montant plus haut. Il y a eu rapport d'une augmentation de la franchise d'assurance frôlant 100,000$ pour chaque dégât d'eau.
Nous vous rappelons qu'aux termes de l'article 1073 C.c.Q., le syndicat est tenu de souscrire une assurance d'un montant correspondant à la valeur à neuf couvrant l'intégralité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées aux parties privatives. Lorsque l'assurance est adéquatement souscrite en regard de cette obligation légale, la valeur assurable doit correspondre à la valeur actuelle de l'immeuble, en plus de tous les coûts qui seraient associés à la reconstruction de celui-ci. L'assurance que doit souscrire le syndicat doit le couvrir pour sa pleine responsabilité à l'égard des tiers, ce qui comprend les copropriétaires.
Selon le Comité, en prévoyant la pratique des franchises importantes pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars, les assureurs font souscrire au syndicat de copropriété des assurances non conformes à l'esprit de la loi.
Le Comité a également fait remarquer que, pour les assureurs, les franchises sont nécessaires, car elles permettent d'exclure un certain nombre de sinistres. Par contre, lorsque le dommage occasionné par le sinistre dépasse le montant de la franchise, l'assureur indemnise le syndicat pour l'excédent de la franchise. C'est alors au syndicat qu'il revient de recouvrer la franchise du copropriétaire fautif, le cas échéant, ce qui pourrait le responsabiliser. Toutefois, ces franchises excluent également un certain nombre de sinistres pour lesquels aucun copropriétaire n'est fautif (par exemple un dégât d'eau causé par une partie commune sous la responsabilité du syndicat).
Le Comité a exprimé l'avis qu'il serait nécessaire de trouver un juste équilibre entre les préoccupations des assureurs, l'esprit de la loi, et le fait que les copropriétaires sont en quelque sorte les «assurés» ultimement visés par la police d'assurance, ou bien des personnes de la «maison de l'assuré, le syndicat».
À la lumière de cette réalité, le Comité s'est déclaré en faveur de recommander l'adoption au Québec de la notion de la «franchise raisonnable» développée par le droit Ontarien en matière de copropriété.1
Nous tenons à vous souligner que toutes les recommandations de ce comité devront êtres étudiées en détail par le Ministre de la justice du Québec, et si elles sont retenues, devront suivre le chemin habituel de toute modification d'une loi avant de recevoir l'assentiment final de l'Assemblée nationale pour qu'elles entrent en vigueur.
Nous vous invitions à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toute question à ce sujet.

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