La Régie annule deux baux signés en fraude des droits du locateur

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Source: Messier Soucy Avocats

La Régie annule deux baux signés en fraude des droits du locateur
La demanderesse Immeuble D.U.B. Inc. demande la résiliation du bail et l’éviction des locataires, le recouvrement du loyer (8 400 $) dans le dossier no 28 130103 014 G. La locatrice Immeuble D.U.B. inc. demande aussi la résiliation du bail et l’éviction du locataire, le recouvrement du loyer (11 200 $) dans le dossier no 28 130103 015 G. Les deux dossiers ont été entendus lors de la même audience.
Immeuble D.U.B. inc., la locatrice est propriétaire d’un immeuble résidentiel situé au 48-50 Place du Havre à Bois-des-Filions, constitué d’une unité unifamiliale numéro civique 50 et d’une garçonnière, numéro civique 48.
LES FAITS
Le 16 avril 2010, Immeuble D.U.B. inc. consent un bail à Madame et Monsieur Mwinda pour la période du 1er juillet 2010 au 31 mai 2011 au loyer mensuel de 2 040 $ par mois pour les deux unités, 48 et 50.
La locatrice, Immeuble D.U.B. vend en janvier 2011, l’immeuble à la fille des locataires nommée Apelawa. Le 11 janvier, la fille Apelawa souscrit une première hypothèque de 3095-7252 Québec Inc. sur l’immeuble, au montant de 200 000,00 $ et des paiements de 2 166, 67 $ par mois. Le 20 janvier, Apelawa souscrit une deuxième hypothèque auprès de la locatrice Immeuble D.U.B. Inc. dans le cadre de l’acte de vente au montant de 135 710 $ devant être remboursée au plus tard le 17 avril 2011, soit à peu près trois mois après la vente.
Depuis, le 1er juillet 2011, la fille Apelawa était en défaut de payer ses deux prêteurs hypothécaires. Le 22 décembre 2011, afin de pouvoir devenir créancière hypothécaire de premier rang et reprendre l’immeuble en paiement, Immeuble D.U.B. Inc. a dû procéder à une subrogation dans les droits de la société prêteuse 3095-7252 Québec Inc.
Le 27 juin 2012, Immeuble D.U.B. inc. a obtenu un jugement en délaissement forcé de l’immeuble et en expulsion de la fille Apelawa et de tous les occupants de l’immeuble. Le 24 juillet 2012, Immeuble D.U.B. inc. a signifié à la fille Apilawa et aux autres occupants de l’immeuble un préavis d’expulsion de 48 heures et un bref d’expulsion en vertu de l’article 565.2 du code de procédure civile.
Le 26 juillet 2012, Immeuble D.U.B. inc. se voyait transmettre une lettre de contestation du bref d’expulsion par une avocate qui prétendait défendre le droit au maintien dans les lieux de prétendus locataires aux unités 48 et 50.
Les deux baux pour les unités 48 et 50 ont été consentis par Mlle Apelawa le 1er décembre 2010, soit avant d’être devenue propriétaire de l’immeuble, le 20 janvier 2011. Ces baux auraient dû être consentis par Immeuble D.U.B. inc. qui était le propriétaire au 1er décembre 2010. De plus, le loyer total accordé (800 $ + 600 $ = 1 400 $) pour les deux unités est nettement insuffisant pour couvrir le montant total servant à payer les deux hypothèques sur l’immeuble.
Le prétendu bail du numéro 48 a été consenti par Apelawa à son frère, du 1er décembre 2010 au 30novembre 2013 au montant de 600 $ par mois. Le frère n’a jamais payé son loyer et il devait au moment de l’audience 8 400 $.
Le bail du numéro 50 a été consenti par Apelawa à sa mère, du 1er décembre 2010 au 30 novembre 2013 au montant mensuel de 800 $. La mère n’a jamais payé son loyer et elle doit 11 200 $ au moment de l’audience.
Conclusion de la Régie du logement
Le tribunal constate que les baux convenus par la débitrice hypothécaire, Apelawa, l’ont été alors que cette dernière n’était plus propriétaire de l’immeuble et n’avait pas la qualité pour agir.
Le tribunal est d’opinion que la conclusion des baux pour des loyers de 1 400 $ considérant l’évaluation produite par un expert et non contredite d’un loyer à une juste valeur locative de 2 040 $, constitue une entente déraisonnable alors qu’une deuxième hypothèque est exigible dans les trois mois de sa conclusion.
La Régie se prononce finalement :
« Aussi, le tribunal est-il en l’instance, non seulement convaincu que les baux convenus pour un loyer aussi bas que 1 400 $ diminue significativement la valeur du bien hypothéqué, mais il est également convaincu que celui qui a consenti de telles conditions aux locataires ne pouvait agir en connaissance de cause du tort causé à son créancier.
En conséquence de ce qui précède, le tribunal conclut que les baux sont inopposables au locateur et que tous les occupants doivent quitter la maison louée. Au surplus, le tribunal est d’opinion que le bail est nul puisque consenti par une personne qui n’avait pas la qualité pour agir.
Les locataires doivent payer le loyer réclamé, la somme de 32 640 $ est basée sur une évaluation d’un loyer à la juste valeur marchande établie. »
De plus, le recours du créancier hypothécaire, Immeuble D.U.B. inc. est basé sur l’article 1631 du code civil du Québec :
« Art. 1631 Le créancier, s’il subit un préjudice peut faire déclarer inopposable à son égard l’acte juridique que fait son débiteur en fraude de ses droits, notamment l’acte par lequel il se rend ou cherche à se rendre insolvable ou accorde, alors qu’il est insolvable, une préférence à un autre créancier. »

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