Il faut éviter de conclure hâtivement que les comportements conflictuels entre les parties constituent du harcèlement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Le locataire demande une diminution de loyer, une ordonnance d’exécution des obligations du locateur et des dommages moraux (10 000 $) et des dommages punitifs (5 000 $).

PREUVE DU LOCATAIRE

L’immeuble est constitué de trois (3) logements répartis sur trois étages, plus un logement au sous-sol. Le propriétaire occupe le logement situé immédiatement en dessous. Le plaignant occupe son logement depuis 21 ans. Il est père de quatre (4) enfants âgés entre 16 et 21 ans, dont trois d’entre eux demeurent toujours avec lui dans le logement. Il se plaint du bruit continuel de jour comme de nuit provenant du logement du propriétaire. Le locataire se plaint surtout que le propriétaire et les autres occupants du logement marchent avec leurs souliers et tirent des meubles sur le plancher parfois jusqu’aux petites heures de matin.

En plus, il allègue avoir été dérangé par la musique très forte provenant de la famille qui habite au-dessous de son logement par des coups assénés sur leur plafond. Il prétend que le propriétaire est de connivence avec les locataires du logement en dessous pour les tracasser et les inciter à quitter. Il endure ses voisins d’en dessous depuis 15 ans sans que le propriétaire n’ait posé quelques gestes que ce soit pour faire cesser le vacarme.

Le locataire se plaint de l’attitude du propriétaire et il prétend que les évènements suivants constituent du harcèlement : le proprio descend l’escalier et le frappe avec son épaule; les policiers sont intervenus chez lui vers 23 heures après que le proprio ait rencontré les locataires d’en dessous; suite à une audience le proprio aurait frappé fort sur le plancher à 4 ou 5 reprises; le proprio prend trop de temps pour faire des travaux, prend des rendez-vous et les annule à la dernière minute, ce qui lui cause des ennuis inutiles.

PREUVE DU LOCATEUR

Le proprio habite le logement du 3e étage depuis 2005. Il se considère comme un homme tranquille ayant des habitudes de vie sédentaire. Il est étudiant et ses principales activités sont de lire ou étudier. Il reconnait que les relations et les communications avec le locataire sont difficiles.

Il témoigne ne pas se souvenir de l’incident survenu dans l’escalier. Selon son témoignage, il ne peut pas s’agir d’un acte intentionnel. Peut-être était-il pressé et qu’il a accidentellement heurté le locataire dans sa course?

Quant aux relations avec la famille qui habite sous le plaignant, il a reçu des plaintes concernant du bruit causé par le plaignant lui-même et par les membres de sa famille. Il est vrai que le bruit de la musique était élevé à l’occasion, mais les locataires d’en dessous répondaient que leur but était de camoufler les bruits du logement du plaignant. Il a avisé les locataires d’en dessous qu’il ne s’agissait pas d’une solution et qu’ils devaient plutôt se parler. Toutefois, le locataire plaignant n’a pas retourné les messages laissés à ce sujet et il n’a jamais voulu donner suite à son offre de fixer une rencontre dans le but de régler ce conflit.

En défense, concernant les travaux dans le logement, le proprio fait état du manque de collaboration du plaignant à qui il a envoyé plusieurs avis par l’intermédiaire de son avocat pour demander l’accès au logement.

Le proprio a fait témoigner la mère qui habite en dessous du plaignant ainsi que sa fille. Les deux affirment qu’il y a un bruit continuel provenant du logement du plaignant. La mère et la fille affirment avoir dénoncé la situation au proprio et avoir tenté de communiquer avec le plaignant, mais toujours sans succès.

Une colocataire qui a déjà habité avec le proprio durant ses études confirme que le proprio était d’une nature tranquille et demandait de faire attention au bruit, car les logements n’étaient pas bien insonorisés.

La nouvelle conjointe du propriétaire, confirme que le propriétaire lui a demandé de faire attention au bruit et que ce dernier portait toujours ses pantoufles et qu’ils ne se déplaçaient jamais avec leur soulier dans le logement.

ANALYSE ET DÉCISION

Le tribunal établit que le bruit excessif dénoncé par le plaignant n’a pas été démontré autrement que par son témoignage.

De son coté, le propriétaire a prouvé toute l’attention qu’il portait au bruit et au respect des autres locataires. Le tribunal affirme que les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance (art. 976 C.c.Q.). Chaque occupant d’un logement voisin devra moduler ses comportements pour tenir compte de la situation et de l’usage des lieux. Le tribunal insiste pour déclarer que la cohabitation d’un immeuble à logements multiples où l’insonorisation est faible, nécessite des concessions de part de d’autre. Le tribunal ne doute pas de la sincérité du plaignant quand il affirme avoir été incommodé par des bruits puisque tous les témoins ont reconnu que l’immeuble n’est pas très bien insonorisé et se plaignent réciproquement des mêmes bruits.

Toutefois, la Régie du logement estime que le plaignant n’a pas démontré de façon prépondérante que l’intensité et la constance des bruits étaient, à ce point, excessives qu’elles puissent justifier une diminution de loyer et des dommages moraux.



LE HARCÈLEMENT

La Régie du logement conclut aussi que le plaignant n’a pas démontré que les bruits provenant du logement du locateur et de ses voisins d’en dessous ont été causés de façon intentionnelle dans le but de nuire à sa famille. En conséquence, la demande pour des dommages punitifs est rejetée.

Non seulement le locataire plaignant n’a pas réussi à démontrer de manière prépondérante les évènements qu’il qualifie de harcèlement, la preuve offerte par les témoins en défense démontre que le locataire n’a pas offert sa collaboration pour régler les différends entre eux. Selon la Régie, il y a une insuffisance de preuve :

« Une preuve de harcèlement est lourde à établir et le locataire n’a pu en l’instance rencontrer son fardeau de preuve. Il y a eu au plus de l’exaspération envers le locataire ou des comportements maladroits de la part du locateur qui ont froissé la susceptibilité du locataire, ce qui ne constitue pas pour autant une situation de harcèlement, une intention malicieuse ou un abus de pouvoir. Il faut éviter de conclure trop hâtivement que les comportements conflictuels entre les parties constituent du harcèlement. 1

1) Jouti c. Combatsiaris, R.L. 31-11-0221-067

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