Victoire pour le propriétaire en appel d'une décision de la Régie du logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Victoire pour le propriétaire en appel d'une décision de la Régie du logement

UNE FAVEUR FAITE À UN LOCATAIRE MÊME PENDANT HUIT ANS NE PEUT DONNER NAISSANCE À UN DROIT ACQUIS


LES FAITS

Les locataires occupent, depuis plusieurs années, un logement situé dans un immeuble de 24 logements. Au début des années 2000, les parties étaient liées par un bail et un des locataires signe un document contenant des clauses additionnelles spécifiant qu’un seul espace de stationnement est attribué par logement et qu’en cas de besoin d’un deuxième emplacement, des frais seront exigibles.

Un deuxième bail est signé le 20 janvier 2003, concernant un autre appartement du même immeuble. C’est le bail en vigueur au moment du litige.

En troisième lieu en 2006, la propriétaire distribue, avec l’avis de renouvellement de bail, un document contenant des clauses additionnelles; le paragraphe 6 reprend les mêmes termes que le document antérieur concernant les places des stationnements et il mentionne que des frais additionnels de 30,00 $ par mois seront requis dans l’éventualité où un locataire désire un deuxième espace de stationnement.

Au cours du début des années 2000, la propriétaire décide d’aménager six (6) places de stationnement plus près de l’entrée principale, étant donné que des occupants de l’immeuble possédaient plus d’une automobile et parce que la venue de certains visiteurs pouvait poser problème.

À la même époque, la locataire obtient un permis de stationnement pour personne handicapée, compte tenu de certains problèmes de motricité qu’elle éprouve. Elle demande à la propriétaire de pouvoir occuper une des nouvelles places situées à l’avant de l’immeuble, pour faciliter ses déplacements. La propriétaire accède à la demande de la locataire, sans cependant qu’aucun document ne formalise cette occupation.

Après presque dix (10) ans d’occupation de cette deuxième place de stationnement par la locataire, la propriétaire leur transmet une mise en demeure, en décembre 2011, leur réclamant la somme de 30,00 $ par mois pour ce deuxième stationnement. Suite au refus de la locataire de payer, la propriétaire décide de réclamer les mois impayés à la Régie du logement.

LA DÉCISION DE LA RÉGIE

La Régie du logement rejette la demande de la propriétaire en estimant que la preuve n’a pas convaincu le Tribunal qu’elle est en droit de réclamer à la locataire, pour ce deuxième stationnement, après dix (10) ans d’utilisation gratuite sans opposition de la propriétaire.

La Régie complète son analyse en considérant qu’il est plus vraisemblable que la propriétaire a accepté de faire bénéficier la locataire de stationnement rapproché pour personne handicapée, considérant leur état de santé et leur grand âge, sans autre frais plutôt que l’autre possibilité consistant à leur réclamer des frais après coup.

La Régie ajoute qu’une tolérance aussi longue a remplacé la clause initiale signée par la locataire en 2000 et que ladite tolérance implique nécessairement une renonciation, implicite ou explicite, à l’application du règlement portant sur les frais d’un deuxième stationnement.

LE JUGEMENT EN APPEL

La décision de la Régie a été portée en appel devant la Cour du Québec. La Cour a trouvé que la Régie du logement a semblé confondre la tolérance de la propriétaire avec d’autres notions juridiques telle la novation, qui est la substitution d’un nouveau titre de créance à un ancien.

Selon le tribunal en appel, la loi précise que lorsqu’une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire, il y a alors création d’un lien juridique appelé « bail par tolérance », selon l’article 1853 du code civil du Québec. Ce bail peut viser toutes sortes de situations, y compris une place de stationnement.

Le bail sera donc par tolérance, tant et aussi longtemps que la propriétaire ne s’oppose pas à l’occupation du locataire. Il devient inapplicable dès que la propriétaire manifeste son opposition à l’occupation de l’espace de stationnement. Dès la mise en demeure expédiée par la propriétaire en décembre 2011, le règlement concernant la deuxième place de stationnement devenait applicable et donnait le droit à la locataire le choix de quitter cet emplacement ou de payer les frais de 30,00 $ par mois.


Dans une affaire récente , la Régie du logement a effectué une analyse de cas semblables concernant non seulement des places de stationnement, mais aussi la possibilité d’installer un cabanon, d’utiliser des salles communes ou encore de pouvoir faire un jardin dans la cour arrière. Ces affaires ont unanimement décidé qu’une faveur accordée même pendant huit ans ne peut se transformer en droit et qu’une gracieuseté ou un privilège peut cesser, dès la manifestation à cet effet du propriétaire. Il n’y a, non plus, naissance à aucun droit acquis en la matière.

La Cour du Québec a donc condamné la locataire à payer à la propriétaire un loyer additionnel de 30,00 $ par mois à compter en mois de janvier 2012 :

« Bref, la propriétaire n’aurait pu demander un loyer additionnel pour les mois précédant celui où elle réclamait des frais conformément à la clause additionnelle.
Dès la mise en demeure de décembre 2011, cependant, la situation était toute autre et la tolérance de la locatrice devait céder le plus, dorénavant, aux clauses conclues entre les parties.

Dans ces circonstances, la preuve administrée par la Régie du logement ne supporte aucunement la conclusion. »

La Cour du Québec a donc renversé la décision rendue par la Régie du logement.



H. Robins c. P. Znaty, 31-090825-184 G, 2010.12.30
128724 Canada inc. c. Nicttolson, 2013 QC CQ 8084 p. 6

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