Le Syndicat tenu responsable des actes des entrepreneurs qu'il engage

Article verrouillé Publié le par Me Kevin J. Lebeau

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Le Syndicat tenu responsable des actes des entrepreneurs qu'il engage
Dans un arrêt récent de la Cour du Québec, division des Petites créances1, le Tribunal a rejeté la demande en dommages par un syndicat des copropriétaires contre deux de ses copropriétaires pour des dommages causés par le débordement de la toilette de leur unité. Le débordement a eu lieu quelques minutes après que le plombier du syndicat avait effectué la réparation de la toilette.

Les faits selon le Tribunal
Le Syndicat des copropriétaires réclame la somme de 7 000 $ de deux copropriétaires suite à une inondation dans le condominium dont ces derniers sont les propriétaires.
Les copropriétaires contestent et disent n'avoir commis aucune faute. Ceux-ci plaident que le débordement de la toilette a plutôt été causé, selon eux, par la mauvaise installation d'une soupape d'entrée. Ils ajoutent que le Syndicat a reconnu sa responsabilité pour les dommages découlant de l'inondation.

Selon la preuve à l' audience, en 2009, la plomberie de toutes les unités de l'immeuble a fait l'objet de rénovations majeures, et c'est le syndicat qui contracte avec un plombier pour effectuer les travaux requis.

Dans l'unité des copropriétaires les plombiers changent une soupape d'alimentation de la toilette.

Le plombier ayant fait les travaux explique à la fille des copropriétaires qu'il a remplacé la soupape sous le réservoir de la toilette. Il vérifie ensuite le bon fonctionnement de la toilette à trois reprises.

Une personne retenue par le Syndicat fait le ménage de la salle de bain suite à l'intervention du plombier, et elle jette les papiers essuie-tout utilisés à cette fin dans la cuvette.

La fille des copropriétaires qui est présente la journée en question, témoigne d'avoir vu de tels papiers dans la cuvette et dans le chariot des produits de nettoyage utilisés par  l'employé du syndicat.

Elle témoigne qu'environ vingt minutes plus tard, un agent de sécurité est alerté qu'il y a une inondation, et il arrête l'alimentation d'eau. Le plombier revient à l'unité et constate le débordement.

Le plombier témoigne que le clapet dans le réservoir est bloqué par la chaîne servant à actionner celui-ci, et que cette chaîne s'est décrochée sans raison apparente.

D'importants travaux sont effectués dans les semaines suivantes afin de retirer l'humidité de l'unité et remplacer une partie du gypse des murs ainsi que la peinture.

C'est le syndicat qui paie le coût de ces travaux. Le syndicat paie également le coût du remplacement du plancher de bois franc dans l'unité des copropriétaires.

L'une des copropriétaires affirme s'être entendue avec le gestionnaire immobilier du Syndicat à cet effet après qu'il ait reconnu la responsabilité du Syndicat quant à  l'inondation. Toutefois, le Tribunal remarque que le Syndicat a choisi de ne pas faire témoigner le gestionnaire immobilier bien qu'il ait été assigné à comparaître, tel qu'appert du dossier de la cour.


Analyse par le Tribunal
Le Syndicat allègue que les copropriétaires ont été négligents dans l'utilisation de la toilette à cause qu'il y avait un blocage.
Selon l'avis du Tribunal, cette allégation n'a pas été prouvée. Au contraire, le Tribunal conclut que la cause du débordement est liée au mauvais fonctionnement du clapet qui survient immédiatement après le travail du plombier retenu par le Syndicat.
Le Syndicat invoque une clause de la déclaration de copropriété laquelle stipule dans le sens suivant:

Notre traduction de l'anglais : «Chaque copropriétaire est responsable envers les autres copropriétaires pour les dommages causés par sa faute, ou sa négligence, ou celle de ses employés, les membres de sa famille, invités, clients, locataires, ou tout autre occupant de sa partie privative, ou celle causée par le fait d'un bien dont il est légalement responsable»

Par cette allégation, le syndicat plaide que la toilette de l'unité constitue un bien dont les copropriétaires sont légalement responsables, et donc son mauvais fonctionnement, ou le fait de l'avoir actionné lorsqu'il y avait des papiers essuie-tout dans la cuvette engage leur responsabilité.

Le Tribunal remarque que cette clause n'a pas été invoqué avant l'audience, et que ni la demande ni la correspondance échangées entre les parties ne font état de cet argument. Cette allégation est faite après que les copropriétaires aient plaidé, dans leur contestation, que le Syndicat a reconnu sa responsabilité.

En effet, le Syndicat a payé pour le remplacement du plancher de bois franc alors qu'il constitue une partie privative appartenant exclusivement aux copropriétaires selon la déclaration de copropriété. De plus, le témoignage de l'une des copropriétaires n'est pas contredit lorsqu'elle affirme que le gestionnaire immobilier a reconnu la responsabilité du Syndicat.

Le Tribunal conclut que ces deux faits sont établis selon la preuve prépondérante, et il juge que les copropriétaires ont donc raison d'affirmer que le Syndicat a assumé la responsabilité de régler tous les dommages découlant de l'inondation.

Le Tribunal s'interroge pourquoi le syndicat a choisi de poursuivre les copropriétaires par la suite, mais il n'obtient pas de réponse à cette question. Tout de même, le Tribunal souligne que le Syndicat avait le fardeau de prouver selon la prépondérance de la preuve pourquoi les copropriétaires devaient être tenus responsables des dommages, et il n'a pas offert cette preuve.

Pour ces raisons, le Tribunal a donc rejeté la demande du Syndicat contre les copropriétaires, et il condamne le Syndicat à payer les frais judiciaires des copropriétaires.

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