La résiliation du bail pour consommation ou culture de cannabis n’est pas une mince affaire !

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

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La résiliation du bail pour consommation ou culture de cannabis n’est pas une mince affaire !

Fumer et cultiver du cannabis font de plus en plus partie du quotidien dans un immeuble à logement. Plusieurs propriétaires pensent que par ce seul fait, vu le caractère illégal de la chose, elle rend la résiliation du bail automatique, ce qui n’est malheureusement pas aussi simple.

Pour ce qui est de la consommation, cette dernière ne permet pas la résiliation du bail. La consommation doit affecter les autres locataires et résidents de l’immeuble et leur causer un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail. Une preuve importante par le témoignage des locataires voisins devra être faite.

Sachez par ailleurs, que malgré la preuve établissant que la situation cause un préjudice sérieux et justifie la résiliation du bail, dans certaines décisions on substitue une résiliation du bail à une ordonnance de cesser de fumer de la marijuana. Les locataires peuvent donc continuer d'habiter le logement à condition de respecter l'ordonnance de cesser de fumer.

Un autre exemple nous démontre que si le bail ne prévoit pas l’interdiction de fumer en général, il serait difficile de demander la résiliation du bail d’une maison unifamiliale parce que dans les faits, le préjudice est plus difficile à établir.

Pour ce qui est de la culture, nous croyons important de reproduire une bonne partie d’un jugement très détaillé au paragraphe 24 et suivants.

« 24 L’article 1856 du Code civil du Québec établit l’une des obligations du locataire.
1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.
25 Les propos de Pierre-Gabriel Jobin dans son ouvrage Le louage de choses1 constituent toujours la norme applicable en cette matière.
l’utilisation de la chose louée à des fins contraires à l’ordre public constituerait une violation de l’obligation de respecter la destination de la chose. À notre avis, il faut distinguer. Parfois, le locataire, tout en respectant la lettre de son bail quant à la forme et la destination, procède à des aménagements ou se livre à des activités sans respecter les modalités exigées par un règlement ou une loi de droit pénal ou administration : alors, c’est effectivement l’obligation de respecter la forme et la destination qui s’applique, interprétée à la lumière de l’obligation générale d’utiliser la chose en personne prudente et raisonnable.
26 Dans notre cas, le procureur de la locataire soumet que le droit au maintien dans les lieux loués doit primer en l’absence de preuve prépondérante démontrant que la locataire effectuait le trafic de drogue dans son logement.
27 Il réfère à la décision de la Régie dans Immeuble Arago c. Bernard St-Germain2 mentionnant que la simple possession de drogue « ne crée pas, en soi, un motif de résiliation du bail en faveur du locateur ; en effet, c’est le fait pour le locataire ne pas remplir ses obligations contractuelles qui donne ouverture à cette procédure. » (sic). Dans ce cas, le locataire cultivait des « plants de pot » dans la garde-robe du logement et s’en est départi après la visite du locateur.
28 Toutefois, dans une autre décision3, la Régie résilie le bail du locataire qui cultive de la marijuana pour son usage personnel et non dans le but d’en faire le trafic :
un logement ne peut servir à une activité illégale, et ce, même si une seule pièce est utilisée pour ce faire. Le Tribunal comprend aussi très bien la position du locateur, qui ne peut se permettre de laisser passer un tel événement sans réaction puisqu’il en va, bien sûr, de sa propre réputation et de l’impact qu’a une telle activité sur l’ensemble de ses locataires.
29 Aussi, la Cour du Québec mentionne que le respect des autres obligations par le locataire n’autorise pas la culture de plants de marijuana dans les lieux loués.4
35 Le fait que les locataires aient respecté leurs autres obligations du bail (payer leur loyer, maintenir les lieux en bonne condition) n'annule pas leurs obligations d'user du bien avec prudence et diligence et de ne pas en changer la destination en partie pour y réaliser des activités prohibées par la loi.
30 Enfin, la permanence de l’activité de trafic de drogue n’est pas exigée pour accorder la résiliation du bail5 :
4 La permanence de l'activité qui constitue le changement de destination des lieux loués ne constitue pas une condition d'application de l'article 1856 du Code civil quant au droit à la résiliation mais elle n'en constitue pas moins un critère à prendre en considération. Ainsi, un seul trafic ne justifie pas automatiquement la résiliation d'un bail mais pourrait être suffisant selon les circonstances. En effet, le critère de permanence n'apparaît pas à l'article 1856 du Code civil; si le législateur avait voulu en faire une condition essentielle, il l'aurait indiqué tout simplement.
31 Le Tribunal tient d’abord à mentionner qu’il n’accorde aucune crédibilité à l’appelante dont la version est contraire à la réalité.
32 Pourquoi plaider coupable à l’accusation d’avoir en sa possession de l’argent obtenu de la perpétration d’une infraction criminelle et prétendre que cet argent provient de ses pourboires ? Même en l’absence d’accusation, sa prétention est invraisemblable car cet argent est dissimulé dans plusieurs enveloppes scellées dans une boîte où se retrouve une balance électronique et des sachets couverts de poudre blanche avec une cuillère ayant servi à la consommation de cocaïne.
33 Dans le cas actuel, la quantité de drogue saisie dans le logement de la locataire excède celle pouvant servir à la consommation personnelle selon le témoignage du policier Marco Tremblay. Aussi, la locataire admet ensacher quelquefois de la cocaïne dans son logement, elle y conserve l’argent provenant de ce trafic principalement effectué au bar, effectue cette activité illégale depuis près d’un an et vend de la drogue à partir de son logement « mais pas beaucoup ».
34 Un logement est destiné à héberger ses occupants pour qu’ils y vivent. Ce n’est pas un lieu devant servir à aménager un bureau pour ensacher la cocaïne trafiquée dans son lieu de travail et comptabiliser le produit de ce trafic.
35 Un logement de type habitation loyer modique est destiné à offrir aux personnes à faibles revenus un endroit convenable pour vivre, muni d’espaces communs pour le bien-être de l’ensemble des locataires.
36 Lorsque le logement sert à perpétrer un acte criminel, on dénature l’objectif de ces installations et on le rend impropre à l’usage auquel il est destiné.
37 La publicité entourant la perquisition du logement de l’appelante, son arrestation et les accusations criminelles qui s’ensuivent créent une situation causant un préjudice sérieux au locateur, qui y loge de jeunes familles, car elle affecte le développement d’un milieu sain et la création de projets positifs dans cet immeuble géré par un conseil d’administration.
38 Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que l’utilisation du logement par la locataire pour y réaliser des activités liées au trafic de drogue, prohibé par la loi, a pour effet de détourner les lieux loués de leur usage normal. » (Le tribunal souligne)
34 Les faits en cause dans les décisions ayant conclu à la résiliation révélaient donc une situation telle, par son ampleur et sa portée, que la qualification d’activité commerciale emportait un changement de destination des lieux. Or, tel n’est pas le cas présent.
35 L’incidence relative à la notion de changement de destination fait en sorte que, dans le présent dossier, il ne peut donc y avoir résiliation de bail. Le nombre de pots, la finalité exclusivement personnelle de leur culture, l’absence totale de commercialisation ou de plantation à caractère commercial, l’absence totale d’accusation et de qualification d’acte criminel et enfin, l’absence totale de dommages réels et avérés au logement démontrent que le logement est demeuré un logement à usage résidentiel, c’est-à-dire un logement destiné à l’habitation et uniquement à l’habitation."...

À la lecture de ces passages, on reste surpris de constater que les preuves nécessaires pour obtenir la résiliation du bail soient aussi exigeantes. Ainsi, si la culture est de peu d’importance, qu’elle ne cause pas de problème au logement ou aux occupants, le bail ne sera pas résilié. Le propriétaire devra amasser plusieurs preuves importantes telles que l’importance du trafic, les dommages au logement, les conséquences de cette culture sur les occupants et les accusations criminelles contre les locataires pour arriver à résilier le bail pour cette unique raison.

Par contre, vous devez savoir que le droit est en constante évolution et d’ailleurs, le 15 décembre 2014 dernier, une décision de Me Forest, portant, entre autre, sur la consommation de cannabis explique que comme la possession et la consommation de cannabis sont encore illégales au Canada, dès qu’un locataire consomme du cannabis dans un logement, la résiliation du bail serait possible puisque le logement serait alors utilisé à des fins criminelles. L'Association des propriétaires du Québec espère que ce courant jurisprudentiel sera suivi dans l’avenir, ce qui permettrait, à notre avis, de donner aux propriétaires et aux locataires une apparence de sécurité et le fait de sanctionner plus facilement ce genre de comportement aurait comme effet de le réprimer au lieu de l'encourager.

Reste que la résiliation du bail pour consommation ou culture de cannabis n’est pas simple. Les propriétaires désirant s’aventurer dans cette avenue devraient consulter un juriste pour s’assurer d’avoir tous les éléments en main afin de maximiser les chances de réussite du recours.

Martin c. Vall 31 120803 073
Arfanis c. Sullivan et brin 37-130613-013

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