Les plaintes des locataires ne sont pas toujours fondées!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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Les plaintes des locataires ne sont pas toujours fondées!

Certains locataires auront moins de tolérance que d'autres concernant certains inconvénients vécus dans votre logement. Bien qu'il ne faille jamais prendre les plaintes des locataires à la légère, elles ne donnent pas toutes droit à une diminution de loyer.

Une décision récente (1) a confirmé que le fait d'avoir une sensibilité particulière au bruit ou à certaines odeurs était un facteur subjectif, sur lequel la Régie ne peut s'appuyer pour retenir la responsabilité du locateur.

Dans cette situation, le logement est voisin d'une buanderie comptant quatre laveuses et sécheuses. Les locataires invoquent alors un problème de qualité de l'air, alléguant que l'air de la salle de lavage pénètre le logement et le rendrait insalubre. Ainsi, de mauvaises odeurs se dégageraient dans leur logement, passeraient par le tuyau situé dans la cuisine. Un des locataires fait d'ailleurs mention qu'il ne va pas dans la salle de lavage, car il ne peut supporter l'odeur des produits de lessive, eau de javel, «Fleecy» et les autres détergents.

Selon les locataires, leur nourriture n'est plus comestible, étant entreposée dans un espace adjacent à la buanderie. De plus, il y aurait du bruit excessif, autant des appareils que des utilisateurs qui bavardent et claquent les portes, ainsi que du va-et-vient constant. Toutefois, les locataires ne sont pas en mesure d'identifier des locataires fautifs en particulier. Notons également qu'un des locataires plaignant travaille à la maison ou a des heures irrégulières.

Ils demandent alors une diminution de loyer, des dommages moraux et punitifs, en se basant sur l'article de loi obligeant le propriétaire à fournir un logement en bon état de réparation et de procurer la jouissance paisible des lieux aux locataires :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.»

L'expert du propriétaire constatait que les locataires avaient, voulant couper les odeurs, aggravé le problème :

«Il constatait, lors de sa visite du logement, que les locataires avaient en fait fermé les sorties d’air frais, et ce, tout en faisant fonctionner le ventilateur de la salle de bain, créant ainsi une pression négative. Ils diminuaient ainsi la qualité de l’air de leur logement et favorisaient des infiltrations d’air provenant de la buanderie, donc des odeurs reliées à celle-là. »

La Régie du logement cite les règles de bon voisinage :

« 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux.»

109 Il appert, dans l’opinion de la soussignée, que le législateur a prévu que les locataires, inévitablement voisins d’un autre local ou logement, doivent tolérer certains inconvénients suivant la nature ou la situation de leur propre logement. »

Elle fait également un parallèle avec une autre cause où des locataires avaient fait des plaintes au propriétaire pour les inconvénients provoqués par une usine de fabrication de produits chimiques située en avant de l'immeuble. Cette usine était bien visible au moment de la location du logement, et il était en conséquence prévisible et raisonnable de conclure que les habitants d'en face devaient subir les inconvénients normaux du voisinage en telle situation.

Ainsi, la situation n'est pas celle, selon la Régie du logement, qui correspond à des manquements de la part du propriétaire, mais est plutôt attribuable à la localisation particulière du logement dans l'immeuble, ainsi qu'à une sensibilité particulière des locataires. On ne peut se fonder sur des facteurs propres à chacun puisque le seuil de tolérance aux bruits peut varier d'une personne à une autre.

On doit donc se fonder sur des critères objectifs pour conclure à la faute du locateur, ce qui n'était pas le cas dans cette cause: la demande des locataires a alors été rejetée.

(1) Résidences des sages c. Ferland, 2014 QCRDL 43593.

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