UN PROPRIÉTAIRE DOIT PAYER 39 500$ AU LOCATAIRE SUITE À UNE REPRISE DE MAUVAISE FOI

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Les locataires sont protégés contre les reprises de logement obtenues par la mauvaise foi. Le locataire, en vertu de l’article 1968 du Code civil du Québec, peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d’une reprise de logement fait de mauvaise foi que ce dernier ait consenti ou non à la reprise de son logement. Il peut aussi demander au propriétaire fautif, en plus des dommages moraux et matériels, des dommages-intérêts punitifs.

Les auteurs et la jurisprudence ont établi certains critères pour établir l’octroi des dommages-intérêts punitifs :

« En matière de dommages punitifs, le nouvel article 1621 C.c.Q. fournit certains critères pour guider le tribunal dans la détermination du montant à attribuer. Il ne s’agit cependant pas d’une liste exhaustive. Les autres éléments élaborés par la jurisprudence et la doctrine demeurent donc pertinents. Ainsi, outre ce qui est mentionné dans cet article, on peut citer : la gravité des préjudices causés, l’impact chez la victime, la durée de la conduite, le profit réalisé par le débiteur, la conduite fautive de la victime, etc. »i

Les faits mis en preuve

Le locataire avait un bail se terminant le 30 juin 2011 suite à une reprise du logement par le locateur. Le locataire a habité son logement pendant huit ans et payait un loyer mensuel de 360.00 $. Il habitait au premier étage, dans un 3 ½. L’immeuble était de cinq (5) logements.

Le locateur a acquis l’immeuble en juillet 2006 et lors de la première rencontre avec le locataire, le locateur aurait dit que le loyer n’était pas très élevé. Le locataire a exigé à plusieurs reprises des réparations à son logement, mais jamais le locateur n’y a donné suite. En mars 2009, le locateur a voulu augmenter le loyer et le locataire s’y est opposé. Le locateur n’a pas demandé à la Régie du logement de fixer le coût du loyer. Depuis le refus du locataire d’accepter l’augmentation proposée, le locateur n’a pas cessé de lui faire des reproches. Le 10 juin 2009 le locataire remet au locateur une liste de travaux à faire. Aucune réparation n’a été faite. Le 18 juin 2009, le locateur demande une résiliation du bail au motif que le locataire utilisait la cour sans autorisation. Le 8 juillet 2009, le locataire dépose à la Régie une demande pour que des travaux soient exécutés dans son logement. Le 4 novembre 2009, le locataire dépose une autre demande d’exécution de travaux au locateur. Aucun travail ne fut exécuté.

Le 6 décembre 2009, le locateur envoie un avis de reprise de logement au locataire pour lui-même. Le locateur voulait reprendre deux logements situés côte à côte dans le but d’en faire un plus grand. Le 24 mars 2010, cette première demande de reprise est rejetée par le Tribunal qui a constaté que le locateur n’était pas suffisamment prêt pour réaliser son projet. Le 3 juin 2010, le Tribunal rejette une demande de rétractation déposée par le locateur.

Deuxième demande de reprise

Le 2 novembre 2010, le locateur fat parvenir une deuxième demande de reprise de logement qui indique qu’il habite à la même adresse que l’an dernier, alors que cette résidence a été vendue en 2010. Selon l’avis, le locateur avait encore l’intention de reprendre deux logements, de les unir dans un grand logement et d’y habiter.

Sauf, que le 2 novembre 2010, le locateur achète une nouvelle résidence. Toutefois, le locateur n’a jamais fait mention à personne qu’il avait acheté une autre résidence.

Le 24 janvier 2011 à l’audience tenue pour la reprise, devant la Régie du logement, le locataire accepte de signer un consentement afin que le locateur puisse reprendre possession de son logement.

Après la deuxième reprise

Le locataire signe un autre bail avec un tiers pour un logement 5 ½ qu’il partagerait avec une autre personne. Cette dernière personne n’est jamais venue habiter avec lui et il a dû assumer seul le coût du loyer de 735,00 $ par mois. En mai 2012, le locataire se retrouve un autre logement qu’il habite seul à un loyer mensuel de 490,00 $.

Les déménagements lui ont causé beaucoup de stress, d’inconvénients et de tracas. À son ancien logement chez le locateur, il était bien, il ne payait pas cher et il avait des amis et ses habitudes dans le quartier. Il est passé souvent devant son ancienne adresse et il n’a jamais vu le locateur et sa famille habiter le logement. Le 16 septembre 2011, le locateur a vendu l’immeuble au montant de 456 000 $ alors qu’il avait payé en 2006, 280 000 $. Un profit de 176 000 $ fut réalisé par le locateur, avec cette vente.

Défense du locateur

Le locateur mentionne qu’il n’a jamais eu l’intention d’acheter l’immeuble dans le but de le revendre. Il voulait s’établir à Montréal car ses enfants y habitaient. Il ajoute que c’est sa conjointe qui n’a jamais voulu habiter à Montréal. La raison qui a fait que son projet ne s’est pas réalisé, c’est qu’il s’est rendu compte que son projet coûterait plus de 30 000 $ en coût additionnel et qu’il n’avait pas les revenus financiers pour absorber ces coûts non-prévus. Il a dû se résigner à vendre son immeuble puisque les banques ne voulaient pas lui avancer les fonds requis.

La décision de la Régie

La Régie conclut que le locateur a agi de mauvaise foi. Le locateur n’a jamais habité le logement et dans sa demande de reprise, il indique une adresse dont il n’est plus supposé habité, car il a vendu cette résidence.

En plus, le locateur fait cette demande de reprise en sachant qu’il n’a pas besoin de ce logement, puisqu’il a acquis la même journée, le 2 novembre 2010, une autre résidence où il habite depuis la date de son acquisition. Il induit aussi en erreur son locataire et le Tribunal.

Depuis la première rencontre avec le locataire, le locateur se plaint du loyer qui est trop bas. Dès que le locataire conteste l’augmentation du loyer, le locateur a tout tenté pour que le locataire quitte son logement. Selon le Tribunal, son seul but dans l’achat de cet immeuble est d’y faire un profit rapidement et non d’y habiter avec sa famille. D’ailleurs, il a réalisé un profit de 176 000 $ sur un immeuble payé 280 000 $, soit un profit de 63 %.

Le locateur n’a jamais expliqué pourquoi il n’a jamais exécuté les travaux de réparations demandés par le locataire. Le Tribunal dénote une insouciance complète chez le locateur et ne croit pas ses explications.

Pour le stress et les problèmes causés au locataire, la Cour accorde la somme de 3 000,00 $à titre de dommages moraux. Pour le loyer plus élevé payé par le locataire dans son nouveau logement, la Cour lui accorde un montant forfaitaire de 1 500 $.

Dommages punitifs

Le Tribunal croit que le locateur n’a jamais eu l’intention d’habiter l’immeuble de 280 000 $ à Montréal alors qu’il venait juste de s’acheter une maison de plus d’un demi-million à Brossard. Le Tribunal doit passer un message clair que ce genre d’arrangement pour reprendre possession d’un logement dans le but de le revendre avec un gros profit, ce n’est pas acceptable. La Régie du logement conclut :

« Dans le présent dossier, étant donné la façon dont le locateur s’est comporté, et qu’il a réalisé un profit de 176 000 $ sur un immeuble dont il n’a pas eu la possession très longtemps, le Tribunal le condamne à des dommages-intérêts punitifs de 20 % des profits réalisés, soit un montant de 35 000,00 $. »ii

La Régie du logement sanctionne de plus en plus sévèrement les cas de reprise de possession de mauvaise foi. Lorsqu’un locateur reprend un logement, il doit s’assurer que son projet est viable et qu’il sera réalisé.

À défaut, pour une reprise de mauvaise foi, le locateur peut s’attendre à payer un montant élevé en dommages-intérêts. Dans le cas présent, un montant total de 39 500 $ en dommages-intérêts a été accordé au locataire.

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