La sous-location de chambres ne change pas nécessairement la destination des lieux

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe notaire

Source: Messier Soucy Avocats

L’article 1870 du Code civil du Québec prévoit qu’un locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué. Le propriétaire ne peut alors refuser qu’avec un motif sérieux.

Dans une situation qui s’est présentée à la Régie du logement, un propriétaire entendait résilier le bail de son locataire qui sous-louait des chambres. Le propriétaire a voulu prouver que la location de plusieurs chambres dans un logement, par le locataire, avait pour effet de changer la destination des lieux loués pour en faire une maison de chambres et donc, un commerce. Effectivement, ni le locateur, ni le locataire, ne peut changer la vocation du bien loué, selon l’article 1856 du Code civil du Québec.

Dans la situation qui nous préoccupe, le locataire était lié par un bail renouvelé d’un logement de grandeur 5 et demi. La propriétaire a découvert sur des sites Internet de location, des annonces pour des locations de chambres de 300$ et 460$ chez le locataire.

Selon le locataire, aucune modification à la destination des lieux loués n’a été faite et il s’agit selon lui d’une destination toujours résidentielle. Le logement n’est aucunement surpeuplé selon lui.

Dans cette affaire, la Régie du logement doit donc déterminer si c’est une maison de chambres et s’il s’agit d’un commerce. Pour déterminer la définition de maison de chambres, la juge a décidé de se tourner vers la définition contenue dans la règlementation municipale.

Or, la règlementation de la Ville de Montréal à ce sujet réfère à la règlementation de chaque arrondissement.Pour cet immeuble, le règlement de l’arrondissement dont il est question traite de maison de chambres à partir du moment où il y a location d’au moins quatre chambres, avec des services inclus, comme les repas ou l’entretien.

La preuve a été faite que ce locataire ne louait que deux chambres et n’offrait aucun service, ce qui est insuffisant pour contrevenir à la règlementation municipale et ne cadre pas dans la définition de «maison de chambres».
Également, la preuve n'a pas permis de déterminer que plus du tiers de la superficie soit utilisée à un usage autre que l’habitation, ce qui aurait pu permettre de démontrer que ce bail était de nature commerciale.
Le locataire principal occupait toujours son logement au moment de l'audience, la sous-location n’est pas son gagne-pain, ce qui ne change pas la vocation du logement pour en faire du commercial. Il s’agit du point de vue du tribunal dans cette affaire, d’une sous-location partielle, donc d’un bail résidentiel avec partage de l’espace et des coûts.

La preuve a démontré que jamais le loyer n'était en retard, que l'on n’a jamais reçu de plainte et qu'aucun préjudice ne fut causé. La demande de résiliation de bail a donc été rejetée.

9258-8854 Québec inc. c. Bossé, (R.D.L. 2012-10-04) AZ-50901521.

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