La signature du bail résidentiel (Partie 1)

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe notaire

Source: Messier Soucy Avocats

Il est important de bien délimiter toutes les conditions du bail avant sa signature et de porter une attention à toutes les sections du bail. Pour ce faire, il faut utiliser le formulaire obligatoire en vertu de l’article 1 du Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et sur les mentions de l'avis au nouveau locataire.

En premier lieu, rappelons l’importance de procéder aux évaluations de vos locataires potentiels et de vérifier leurs habitudes de paiement et leur comportement.

Ensuite, nous verrons une à une, les différentes sections du bail :

Section A – Noms et adresses des parties

Section B- Description et destination du logement loué

Il est important de bien remplir cette section de façon explicite. Si le logement n’est pas loué qu’à des fins résidentielles, il faut l’indiquer et il est important que cette autre fin ne dépasse pas, dans les faits, plus du tiers du logement selon l’article 1892 du Code civil du Québec (C.c.Q.), pour que les règles du bail de logement aient toujours application. Il faudra alors vérifier que cet autre usage ne vienne pas en contravention avec les règlements municipaux, ni les règlements de copropriété s’il y a lieu.

De plus, si votre bail contient certains meubles, vous pouvez utiliser une annexe dans le but de bien les décrire (ex : marque, année).

Section C- Durée du bail

Il est important de comprendre qu’un bail verbal est régi par la Régie du logement et ne donne pas plus de droits au locateur. Le locataire a les mêmes droits qu’un locataire qui a signé un bail considéré comme un bail à durée indéterminée, donc comme un bail dont on connait le commencement, mais pas la fin. Le locataire a ainsi droit au maintien dans les lieux selon l’article 1941 C.c.Q. et c’est lui qui décide lorsqu’il quittera. Dans le cas du bail à durée indéterminée, le locataire peut, à tout moment, donner un avis de un à deux mois, selon lequel il quittera son logement. La fin du bail pourrait donc arriver à un moment moins propice pour la relocation.

La durée du bail a également un impact au niveau de la durée du renouvellement. Un bail à durée fixe de plus de 12 mois, sera renouvelé, selon la loi, pour une durée de 12 mois. Un bail à durée plus courte, 9 mois par exemple, sera renouvelé pour cette durée, donc 9 mois selon notre exemple. Sachez qu’il est possible de convenir d’une autre durée de renouvellement lors de votre avis de modification de bail. La durée de votre bail influencera également les délais d’envois de certains avis. Pour l’avis de modification par exemple, l’avis est de 3 à 6 mois avant la fin du bail pour un bail de 12 mois et plus, mais de 1 à 2 mois avant la fin du bail pour un bail de moins de 12 mois.

Ces éléments sont à prendre en considération lors de l’établissement de la durée du bail.

Section D- Loyer

Le propriétaire n’a le droit, en vertu de la loi, d’exiger d’avance que le premier terme de loyer, ne dépassant pas un mois de loyer. Vous n’avez le droit d’exiger aucune autre forme de dépôt de la part du locataire.
Sans mention contraire, le lieu de paiement est le domicile du locataire. Il est donc important, si vous souhaitez que le paiement soit fait chez vous, que votre adresse soit inscrite dans le bail.

Section E- Services et conditions

Concernant le règlement de l’immeuble, il est important de cocher dans le bail s’il y en a un. Il peut prévoir les règles de vie concernant la jouissance, l’usage et l’entretien des logements dans l’immeuble pour une meilleure gestion. L’article 1894 C.c.Q. indique clairement que le règlement doit être remis au locataire avant la conclusion du bail pour en faire partie intégrante.

Certains éléments peuvent être ajoutés à cette section. Par exemple, la possibilité de fumer ou non dans le logement. Également, si la location du chauffe-eau est à la charge du locataire, il faut l’ajouter aux services qui sont à la charge du locataire car cet élément n’est pas prévu au bail. Il est également bien de délimiter, si vos locataires ont accès au terrain, à l’aide d’une annexe au besoin, l’étendue de cet accès (passer sur le terrain, y installer ses effets personnels tels que tables et chaises, etc.).

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