Le locateur ne peut faire la preuve d’une sous-location

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Un locateur a saisi la Régie du logement d’une demande visant à faire déclarer qu’un locataire est un occupant sans droit et que soit ordonné son expulsion du logement.

Un bail lie les deux parties du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018. Le 24 mars 2018, le locateur envoie un écrit à son locataire lui reprochant d’avoir sous-loué son logement plus de douze mois. En vertu de l’article 1944 C.c.Q, dans ces circonstances, le locateur peut éviter la reconduction du bail en avisant le locataire dans les mêmes délais que s’il apportait une modification d’une condition du bail.

Le locataire qui a sous-loué son logement pendant plus de douze mois peut dans le mois de la réception de l’avis donné par le locateur s’adresser à la Régie du logement pour en contester le bien-fondé. S’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la fin du bail (art. 1948 C.c.Q).

Bien que le locataire ait avisé le locateur qu’il refusait de quitter le logement, le locataire a fait défaut de déposer devant la Régie du logement une demande pour contester l’avis donné le 24 mars 2018. Le locataire est réputé avoir accepté la fin de son bail d’où le recours du locateur demandant à faire déclarer le locataire comme étant un occupant sans droit et ordonnant l’éviction du locataire.

Les faits

    À la Régie, le locataire admet avoir loué l’une des chambres du logement à un monsieur Jon, selon un partage des dépenses en fonction de la durée des séjours de monsieur Jon au logement. Il prétend n’avoir pas sous-loué son logement à monsieur Jon pour une période de plus de douze mois.

Témoin à l’audience, monsieur Jon affirme solennellement qu’il n’a jamais eu le titre ni l’intention d’avoir le titre de sous-locataire du logement concerné. Il témoigne qu’il exerce à l’international et que ses besoins d’un logement fluctuent selon ses déplacements continuels qui varient selon la ville où il doit se rendre et s’établir pour un temps limité. C’est pourquoi, dit-il, qu’il a convenu de retenir une chambre du logement du locataire moyennant le paiement d’un loyer fondé sur la durée de ses séjours au logement. Il n’a jamais sous-loué le logement pour une période de plus de douze mois. Le locataire corrobore la version des faits donnée par monsieur Jon.

Monsieur Jon et le locataire affirment qu’il n’y a jamais eu de contrat de sous-location du logement entre eux. M. Jon réitère qu’au grand jamais il n’a convenu avec le locataire principal d’une sous-location du logement. Il n’a jamais eu cette intention. Selon Jon, c’est de l’occupation d’une chambre lorsqu’il était à Montréal qu’il s’agissait, rien de plus. De plus, Jon affirme que le locataire principal pouvait venir au logement comme bon lui semblait. Il ajoute aussi qu’une autre des chambres du logement a même été louée à une tierce personne pendant qu’il y séjournait.

Décision rendue par la Régie

    Selon la Régie, le fardeau de la preuve repose sur les épaules du locateur qui doit démontrer par prépondérance de preuve, qu’il y a eu sous-location du logement concerné pour plus de douze mois entre M. Jon et le locataire. Le juge administrateur cite une décision où les principes de la sous-location son énoncés :

"La sous-location comme la cession ne se présument pas et la preuve doit établir des faits précis qui permettent au tribunal de déterminer quelle a été la commune intention des parties afin de procéder à la qualification du sous-contrat. La sous-location est, par définition, une situation temporaire qui n'affecte en rien la relation contractuelle entre le locateur et le locataire principal. Par ailleurs, lorsqu'elle dure plus de douze mois, le locateur peut mettre fin au bail (article 1944 C.c.Q.).

Le Tribunal souligne, à cet égard, que la jurisprudence ne semble pas s’être prononcée définitivement sur l’application de cette disposition dans un contexte de sous-location partielle."

Un peu plus loin dans la même décision le tribunal énonce :

"De la même façon, les parties peuvent souhaiter ne pas s’astreindre à ces règles et préférer ne pas procéder par voie de sous-location.

(…)

Dans certains cas, le logement peut aussi faire l'objet d'un prêt à usage (article 2313 du Code civil du Québec) et dans ce cas, le consentement du locateur n'est pas requis. Ceci pourrait être le cas, lorsque le logement est occupé par un ami ou un parent durant un séjour à l'étranger ou des vacances sans qu'il y ait eu intention réelle de procéder à la sous-location du bail. Ce type de contrat implique la gratuité de l'occupation.

(…)

Tel que susdit, la sous-location d’un logement peut être totale ou partielle selon la loi. Il faut aussi dire que contrairement au bail par tolérance, il n’existe pas de présomption dans le cas d’une sous-location. Par conséquent, la démonstration qu’un locataire a mis a la disposition d’une tierce personne la jouissance du logement est insuffisante pour établir qu’il y a eu sous-location puisqu’il pourrait ne s’agir que d’un simple accord d’occupation à titre gratuit ou d’un prêt à usage. De telles ententes ont d’ailleurs été reconnues, comme ne constituant pas une entente de sous-location voir même lorsqu’elles sont assorties d’entente de partage de dépenses.1"

À la lumière des dispositions et des principes mentionnés précédemment, mais aussi des témoignages du locataire et de son chambreur, monsieur Jon relativement à l’occupation d’une des chambres du logement concerné, la Régie du logement vient à la conclusion qu’il n’y a pas eu de contrat de sous-location du logement entre le locataire et monsieur Jon. Donc, l’article 1944 du Code civil du Québec ne peut pas s’appliquer en l’espèce. Le locateur ne peut pas obtenir l’expulsion du locataire qui n’est pas considéré avoir sous-loué le logement pendant plus de douze mois2.



1. Salera c. Castillo 2016 QCRDL 19591

2. 131989 Canada inc. c. Dubois et Jon Husband. Régie du logement no demande 2535653, Robin-Martial Guay, juge administratif. 19 juillet 2018.

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