Le harcèlement d’un locataire et le remboursement des frais d’avocat du locateur

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Le harcèlement d’un locataire et le remboursement des frais d’avocat du locateur

La locataire poursuit le locateur pour des dommages suite à la présence de moisissures dans le logement. Elle demande aussi au Tribunal de déclarer son logement impropre à l’habitation et qu’elle était bien fondée d’abandonner ce logement en cours de bail et au terme d’un avis d’abandon donné au locateur. Le locateur demande le recouvrement de loyer et aussi des dommages matériels de 12 000$. Le locateur demande aussi des dommages moraux de 8000$ et le remboursement de ses frais d’avocats.

Les moisissures
La locataire prétend que la présence fongique indésirable mettait en danger la santé des occupants du logement, particulièrement celle de son époux et rendait ce logis impropre à l’habitation, d’où son départ précipité du logement. Le risque pour la santé était sérieux alors que son conjoint se présentait à l’urgence pour des problèmes respiratoires. Toutefois, elle n’a pas établi aucun lien entre les problèmes de santé de son conjoint et l’état du logement. En d’autres mots, elle n’a pas fait la preuve que c’étaient les moisissures dans le logement qui ont causé les problèmes respiratoires de son conjoint. Le Tribunal juge les conclusions de l’expert de la locataire très insuffisantes pour lui permettre de conclure que le logement était impropre à l’habitation au sens de la loi, donc dangereux pour sa santé à quelque moment, et ce, bien qu’une petite quantité de moisissure visible ait été constatée dans la salle de bain.

Pour toute preuve médicale, la locataire a déposé un extrait du dossier hospitalier de son époux. Ce rapport ne fait aucun lien entre les problèmes de santé de ce dernier et l’état du logement. Même si l’hôpital a constaté que l’époux souffrait de symptômes reliés à une mauvaise qualité de l’air de leur logement, il apparaît surprenant au Tribunal qu’il n’ait pas senti le besoin de consulter un médecin ou de faire objectiver tels symptômes afin de permettre de les relier à une contamination fongique.

Le harcèlement et les propos insultants de la locataire
S’il juge que des propos insultants ou désobligeants de la part de la locataire doivent se traduire par l’octroi de dommages moraux, le locateur devra s’adresser aux tribunaux de droit commun afin de les faire valoir, non à la Régie du logement.

Depuis le jugement rendu en 2012 par la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Kerassinis c. Boretsky, un tel comportement est essentiellement de nature extracontractuelle et ne relève pas du bail à proprement parler, donc de la Régie du logement :
« Le harcèlement du locataire envers le locateur relève davantage de dommages extracontractuels que de la relation contractuelle locataire-locateur, et cela malgré ce qui a été décidé par le régisseur. Même si la frustration du locataire découlait des manquements du locateur à ses devoirs contractuels, un comportement de la sorte ne relève pas de la relation contractuelle du fait de son éloignement des règles les plus élémentaires de civilité. À ce titre, il y a consensus dans la jurisprudence et la doctrine à l’égard du fait que la Régie n’a pas compétence pour statuer sur les recours extra-contractuels entre locateurs et locataires. Ainsi, la Cour du Québec avait bel et bien compétence pour entendre le recours civil et le juge de la Cour du Québec aurait dû rejeter la requête en irrecevabilité »1.

En analysant le jugement de la Cour d’appel, la Cour du Québec s’exprimait comme suit :
''« Si la faute reprochée à une partie au bail est commise à l’occasion du bail sans être directement liée à l’inexécution d’une obligation expresse ou implicite dudit bail, l’examen de la responsabilité civile échappe alors à la compétence de la Régie du logement.
Lorsque les actes reprochés à l’occasion d’un bail ne concernent pas vraiment la jouissance du bien loué, mais constituent des fautes qui sont essentiellement délictuelles, la responsabilité devient extracontractuelle.
Selon le Tribunal, les réclamations en l’instance ne relèvent pas du contenu obligationnel du bail, le demandeur allègue des manquements de matière extracontractuelle.»''2

À la lumière de la jurisprudence précipitée et au terme de l’analyse de la preuve sur cette question du comportement de la locataire et du locateur, la Régie du logement conclut que les fautes reprochées ont été commises à l’occasion du bail sans être liées à l’inexécution d’une obligation expresse du bail, ce qui a pour effet de faire perdre la compétence de la Régie du logement sur lesdits comportements. La Régie du logement ne peut donc accorder aucun dédommagement monétaire aux parties.

Les réclamations pour frais d’avocats
Le Tribunal estime que le locateur ne peut pas se voir octroyer quelque montant d’argent pour ses consultations auprès d’un avocat, telle dépense revêtant un caractère très indirect. La Régie du logement ne pet conclure que de tels frais ont été déboursés à la suite du comportement abusif de la locataire en ce qui a trait aux présentes procédures. Selon la preuve présentée, l’essentiel des consultations a porté sur l’analyse de la demande de la locataire de même que sur l’étude de ses expertises, expertises que la locataire était en droit de produire pour étayer sa preuve.

De façon générale, les tribunaux refusent d’accorder les honoraires d’avocats, soit les dépenses extrajudiciaires, à titre de dommages directs, à moins d’un abus qui aurait été commis par une partie dans l’exercice de ses droits3.

En l’espèce, le Tribunal ne peut en venir à la conclusion qu’il y a abus. La locataire a fait valoir ses droits très vigoureusement, il est vrai, mais de bonne foi selon l’opinion de la juge administrative qui fonde sa décision sur les principes établis dans l’affaire Choneke c. Coop. d’habitation Jeanne-Mance :
« Le caractère fautif du comportement d’un plaideur doit s’apprécier en gardant à l’esprit la portée très vaste des droits fondamentaux à la liberté d’opinion et à la liberté d’expression dont l’exercice devant les tribunaux ne peut être indûment restreint. La condamnation recherchée par la demande reconventionnelle revêtant un aspect punitif et dissuasif, il faut que le dossier révèle clairement la présence de circonstance qui la justifient »4.

Qui plus est, la demande de la locataire avait été tout de même accordée en partie, de sorte que le Tribunal peut d’autant moins conclure à un abus de droit. Rien ne justifie de s’écarter de la Régie générale voulant que le Tribunal ne peut octroyer des dommages extrajudiciaires, à moins d’être en présence d’un abus de droit. Comme la locataire n’a commis aucune abus de procédure, le locateur ne peut donc pas avoir droit à un remboursement de ses frais d’avocats.

1. C.A., 2012-05-08, 2012 QCCA 886
2. Dumont-Poupart c. Houde 2013 QCCA 12 599
3. Michailuk c. Gellen. Régie du logement, #31-060807-109, le 3 avril 2009, j. adm. F. Jodoin
4. REJB 2001- 24642


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