Attention à l'investissement dans l'immeuble d'un conjoint!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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Attention à l'investissement dans l'immeuble d'un conjoint!

Dans une situation récente (1), un homme demande de recevoir une indemnité pour avoir investi dans deux immeubles de sa conjointe de fait, ou d'en être déclaré copropriétaire. Selon le jugement, suite à une vie commune de 17 ans, le couple se sépare en 2012. Auparavant, pendant la vie commune, madame avait acheté une première maison. Selon monsieur, il est de coutume dans son pays que les biens soient au nom de la femme, mais il était clair pour lui que la maison appartenait aux deux et invoque une entente entre eux. Il paie donc la moitié de l'hypothèque chaque mois pour cet immeuble. Pourtant, selon madame, monsieur n'avait pas les fonds pour investir dans une maison, c'est elle qui aurait payé les frais de notaire, ainsi que la taxe de bienvenue et la majeure partie des dépenses d'entretien.

Monsieur est plutôt d'avis qu'il remboursait toujours madame pour sa part et également, qu'il payait beaucoup de choses durant la vie commune, ses revenus étant supérieurs.

Monsieur gagne à la loterie et rembourse plusieurs dettes, dont un montant de près de 37 000$ représentant le solde de l'hypothèque du 1er immeuble. Selon le jugement, madame accepte de rembourser cette somme à monsieur.

Pour le 2e immeuble, l'achat fait suite au gain de monsieur à la loterie et c'est donc avec cet argent que sera fournie la mise de fonds. Cet immeuble est également au nom de madame, selon monsieur, pour des raisons fiscales. L'immeuble génère des revenus et les dépenses sont payées à même les revenus générés par l'immeuble. Selon madame, le montant de la mise de fonds fourni par monsieur n'était qu'un prêt.

Ainsi, concernant le premier immeuble, le tribunal en vient à la conclusion que monsieur ne saurait avoir de droit de propriété, l'intention des parties n'ayant jamais été de se considérer copropriétaires. Toutefois, le tribunal en vient à la conclusion que madame se serait enrichie au détriment de monsieur qui s'est appauvri, et ce, sans motif :

« 39 Par conséquent, je suis d’avis que l’objectif d’une action en enrichissement injustifié ne doit pas tendre à un rééquilibrage des actifs ou à un partage des patrimoines de chacun accumulés pendant la vie commune, mais uniquement à compenser une partie pour un apport, en biens ou en services, qui a permis à l’autre de se trouver en une position supérieure à celle qui aurait été la sienne n’eût été de la vie commune, bref de l’enrichir. »

Ainsi, le tribunal conclut que monsieur et madame s'étaient engagés ensemble à la réalisation d'objectifs communs et qu'ils avaient l'intention de partager la richesse ainsi créée. Toutefois, seulement le montant pour permettre de libérer l'hypothèque est considéré. En effet, les montants pour payer le prêt hypothécaire pendant l'occupation de monsieur ne sont pas considérés, étant sa contribution au loyer.

Quant au 2e immeuble, monsieur est d'avis qu'il y avait une entente verbale à l'effet qu'ils étaient copropriétaires. Selon l'ensemble de la preuve, le tribunal a décidé qu'il en était ainsi :
«112 Comme nous l’avons démontré, il y a eu bel et bien entente tacite entre les parties contredisant l’acte d’acquisition de l’immeuble au seul nom de madame. »

En conséquence, le tribunal a déclaré monsieur copropriétaire du deuxième immeuble.

Le tribunal ajoute :
«132 La toile de fond de ce dossier ressemble à beaucoup d’autres situations où des conjoints de fait ne prennent pas soin de prévoir une convention de vie commune. Cela facilite les choses, mais ne fait pas échec dans tous les cas à l’établissement d’une entente tacite. »

Une entente tacite renversant le titre de propriété a été reconnue dans cette situation, mais il aura fallu une procédure judiciaire pour y parvenir et la preuve d'une entente tacite est difficile à établir. Il s'agit d'une situation exceptionnelle, puisqu'en cas de séparation de conjoints non mariés ni unis civilement, la loi ne prévoit aucun partage de la valeur des biens et ce, peu importe la durée de l'union. Il est important de savoir que si le mariage ou l'union civile procure une petite protection à cet égard, les conjoints de fait ont également la possibilité de prévoir par convention les responsabilités de chacun dans le couple concernant les dépenses, une séparation inégale de la propriété ou de certains biens en fonction de l'apport de chacun en cas de rupture. Il est important de s'informer des conséquences de l'investissement en commun, que l'on soit conjoint de fait, marié ou uni civilement, surtout lorsqu'une seule des deux personnes du couple est propriétaire. En cas de séparation ou de divorce, on pourrait se retrouver avec des surprises qui pourraient être évitées avec une bonne planification.


(1) 540-17-007088-122, 2015 QCCS 431.

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