LES LOCATAIRES AVEC LEURS MAUVAISES HABITUDES DE VIE CAUSENT LE PROBLÈME D’HUMIDITÉ DANS LEUR LOGEMENT

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Les faits

Les locataires demandent une diminution du loyer de 200,00 $ par mois, des dommages-intérêts de 1 000,00 $, aussi ils demandent au Tribunal de déclarer le logement impropre à l’habitation et de résilier le bail à compter du 15 décembre 2009. Le 5 janvier 2010, l’inspecteur en bâtiment de la Ville de Montréal émet un avis d’évacuation du logement des locataires en raison de la forte contamination des lieux par des moisissures. Le 21 janvier, les 2 parties, le locateur et les locataires, conviennent de mettre fin au bail à compter du 31 janvier 2010. Les locataires quittent les lieux le 24 janvier 2010.

Dans leur mise en demeure, dans leur demande et à l’audience, les locataires se plaignent de l’humidité excessive dans le logement, du manque d’étanchéité des fenêtres et des portes, de la présence de moisissures sur le mur autour de la porte du balcon et dans un coin de la chambre arrière. L’eau s’accumulait à l’intérieur des fenêtres.

Au cours de l’automne 2008, les locataires dénoncent verbalement ces défectuosités à la locatrice. Elle leur suggère d’aérer le logement en ouvrant régulièrement les fenêtres.

La locatrice soutient que le logement était surchauffé. Les locataires n’aéraient pas leur logement. Les stores étaient toujours fermés. Elle constate au cours de l’automne 2008, l’eau qui ruisselle entre les vitres des fenêtres. L’eau coule par terre. Elle leur procure un déshumidificateur qu’ils utilisent à l’occasion. Elle leur demande d’aérer les lieux régulièrement.

Au mois de novembre 2009, les locataires se plaignent de la présence de moisissures dans le logement. Lors d’une visite du logement, le 16 novembre 2009 la locatrice constate les moisissures sur le mur et la porte du balcon ainsi que l’humidité excessive et la malpropreté du logement.

La locatrice demande aux locataires de nettoyer le logement ainsi que le mur et la porte qui sont couverts de moisissures. Elle prend des moyens pour identifier la cause du problème. Elle fait inspecter le toit de l’immeuble, les fenêtres et les portes. Cependant, les experts consultés ne décèlent aucune défectuosité, aucun vice dans le bâtiment et le logement. Elle impute la présence des moisissures et l’humidité excessive dans le logement aux mauvaises habitudes de vie des locataires puisque le problème de moisissures n’affecte pas le reste de l’immeuble.

L’analyse de la preuve

Dans le présent cas, la locatrice plaide que l’humidité excessive et les moisissures résultent du fait des locataires, donc ils n’ont pas droit à la diminution de loyer réclamée. Il revient aux locataires selon les articles 2803 et suivants du Code civil du Québec de prouver par prépondérance de preuve les faits à l’appui de leurs allégations.

La juge administrative cite un auteur de doctrine qui fait une longue analyse sur le fardeau de la preuve que doit rencontrer un locataire pour avoir droit à une diminution de loyer pour des problèmes de moisissures ii :

« Pour obtenir une diminution de loyer, les locataires, par leurs habitudes ou leur mode de vie, ne doivent pas avoir provoqué le problème d’humidité ou encore les problèmes connexes qu’ils dénoncent. Par ailleurs, le simple fait que le bail mentionne que le logement est muni d’un déshumidificateur ne peut faire présumer de l’inhabitabilité du logement pour cause d’humidité. À plusieurs reprises, les décisions de la Régie du logement ont énoncé qu’en l’absence de preuve de défectuosité particulière à l’immeuble, on doit conclure que les moisissures et l’humidité sont provoquées par les habitudes et/ou le mode de vie des locataires et occupants des lieux.»

Et plus loin du même auteur :

«Le locataire devra également minimiser ses dommages en nettoyant les murs, ses effets mobiliers ou ses effets personnels endommagés par la moisissure, en utilisant le déshumidificateur mis à sa disposition, en asséchant les tapis, en nettoyant, en protégeant et déplaçant ses meubles et effets mobiliers pour éviter la formation de moisissures, en évitant de demeurer trop longtemps dans le logement se sachant asthmatique ou en évitant de placer ses objets précieux dans une pièce dont il connaît le taux d’humidité.

Suivant certaines décisions, le locataire aurait le fardeau de démontrer de façon prépondérante l’origine, la nature, la cause et la source des problèmes causés par l’état des lieux. Le locataire se doit donc de présenter une preuve précise et convaincante en fournissant des dates ou des périodes où il aurait été ennuyé par un taux d’humidité inconfortable.»

La conclusion de la Régie du logement

Selon la juge, les locataires habitent dans le logement depuis 2005. Mais, ce n’est que le 19 novembre 2009, quatre ans plus tard, que les locataires mettent la locatrice en demeure de régler le problème d’humidité excessive et d’éliminer les moisissures. Les locataires soutiennent avoir dénoncé la présence de moisissures verbalement à la locatrice qui n’a pas fait diligence pour corriger les défauts. Or, ils sont contredits par la locatrice. Ils ont aussi témoigné qu’ils ignoraient avant le mois de novembre 2009 que les taches brunes étaient des moisissures.

La preuve démontre aussi la mauvaise aération du logement par les locataires, la mauvaise utilisation des systèmes de chauffage et du refus des locataires d’utiliser le déshumidificateur en tout temps. De plus, le logement des locataires est le seul de l’immeuble contaminé par des moisissures.

Les locataires prétendent que les fenêtres et les portes étaient défectueuses et qu’un mur était fissuré. Ils ne déposent aucune photo, aucun rapport d’inspection sur la ventilation défectueuse du logement, aucun témoin n’est entendu. Ils ne présentent aucune preuve médicale en dépit de leur allégation à l’effet qu’ils éprouvaient des problèmes de santé; ils avaient selon leur dire des maux de tête, les poumons compressés, du mal à respirer, de la toux et des étourdissements.

La juge conclut finalement :

«Il incombait aux locataires de démontrer l’inexécution des obligations de la locatrice. Or, ils n’ont pas rencontré leur fardeau de preuve. Le Tribunal ne peut conclure, par conséquent, que la locatrice les a faussement accusés d’avoir causé les moisissures dans le logement. Le Tribunal ne peut, de la preuve présentée, conclure que les locataires étaient harcelés par la locatrice parce qu’elle leur demandait de ventiler régulièrement leur logement. Considérant l’absence de preuve, la demande des locataires ne peut être retenue.iii»

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