Retards fréquents : pas d'entente sinon le propriétaire pourrait perdre ses droits

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Retards fréquents : pas d'entente sinon le propriétaire pourrait perdre ses droits

Le locateur produit une demande de résiliation de bail et d'éviction des locataires basée sur le non-paiement du loyer et sur les retards fréquents dans le paiement du loyer.
Les locataires ont payé les loyers dus avant l'audience et le locateur soutient aussi que le loyer est constamment payé en retard et qu'il en subit un préjudice sérieux. Le locateur à l 'audience fait la preuve des retards fréquents, continuels et réguliers.

Le locateur allègue que cette situation lui cause un stress continuel, lui gruge son énergie. Il prétend en plus qu'il a souvent fait transférer des fonds de sa marge de crédit pour pallier à l'hypothèque et aux autres dépenses. Il ne peut , toutefois, préciser le nombre de fois.

Il n'établit pas aussi le montant total des intérêts qu'il a dû assumer en raison de ces transferts. Il ajoute avoir fait plusieurs tentatives auprès des locataires pour obtenir le paiement du loyer et avoir préparé des ententes.
Le 25 juillet 2003, les parties concluaient une entente de paiement pour les arriérés de loyer dus. Les locataires étaient alors informés que, à défaut de respecter les échéances convenues, des procédures de résiliation pourraient être entamées.
Le 9 octobre 2003, les locataires sont en défaut de respecter leur entente et le locateur leur envoie une mise en demeure.

La défense des locataires
Les locataires reconnaissent les retards fréquents, qu'ils expliquent par des difficultés personnelles et financières. Ils habitent le logement depuis 1999 et le locateur a une connaissance personnelle de leur situation. Ils allèguent que le propriétaire a fait preuve de tolérance et a même renoncé, par son comportement, à exiger le paiement du loyer le premier jour du mois. Ce dernier les assurant qu'il ne les mettrait pas à la porte.

À plusieurs reprises les locataires ont pris des arrangements pour les paiements alors que le locateur les a autorisés à retarder le paiement en raison de leur situation personnelle. Les locataires ont même emprunté des sommes du locateur, qui exigeait que ces prêts soient payés en priorité du loyer.

Le locateur reconnaît avoir été conciliant à plusieurs reprises. Par contre, les retards des locataires se sont aggravés au point où ces derniers accumulaient plusieurs mois de retard. Aussi, en juillet 2003, les locataires devaient un peu plus que deux mois, et il a été convenu d'une échéance de paiement qui n'a pas été respectée.

La renonciation tacite à invoquer l'obligation de payer le premier jour du mois.

Dans un premier temps, la Régie du logement se prononce sur les prétentions des locataires à l'effet qu'il y a eu renonciation du locateur à invoquer leur obligation de payer le premier jour du mois. La jurisprudence a déjà établi que la renonciation peut être tacite, mais elle doit se manifester clairement . En cas de doute ou de preuve incertaine, il faut favoriser la partie qui invoque son droit. (1)

Selon la Régie, la preuve a démontré une grande tolérance de la part du locateur dans les termes de paiement. Il a accepté plusieurs fois de reporter l'échéance du paiement lorsque les locataires vivaient des situations difficiles. Cependant, la preuve ne révèle ni faits ni paroles qui permettraient aux locataires de croire que le locateur a renoncé à l'application de cette obligation ou a convenu de retrancher cette obligation du bail:
''Par ailleurs, la tolérance du locateur semble avoir été surtout limitée à des retards qui ne dépassaient pas trois semaines.La situation s'étant dégradée, le locateur est revenu à une position moins flexible.
Aussi, le fait d'avoir toléré plusieurs retards ne constitue pas en soi une renonciation à se prévaloir de cette obligation''. (2)

La preuve du préjudice sérieux
Selon la même décision (3), l'article 1971 du code civil du Québec exige la preuve non seulement de la fréquence des retards des locataires mais également que ces retards causent au locateur un préjudice sérieux.
Toujours selon la Régie du logement, cette preuve ne doit pas uniquement se fonder sur une simple allégation du locateur. Le préjudice doit être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et fondé sur des faits objectifs et précis.

Conclusion
Aussi, dans les circonstances énumérées ci-haut, la Régie en conclut que la preuve soumise par le locateur est insuffisante pour démontrer par prépondérance de preuve, que les retards des locataires ont causé un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail. Il faut dans cette analyse tenir compte que la situation perdure depuis plusieurs années sans récrimination du locateur.
La Régie rappelle cependant aux locataires qu'ils ont l'obligation de payer le premier jour de chaque mois, conformément à la loi et au bail.
Si le locateur avait fait la preuve de son contrat hypothécaire et du relevé de son compte bancaire démontrant ainsi les intérêts payés par lui à cause des retards dans le paiement du loyer, la décision aurait peut-être pu être différente.

1. Nadeau c. Gestion Forest-Morency in (1999) J.L p 57
2. Drapeau c. Taillefer et al. (200) J. L p 108
3. Opus Citare note 2

0 Réponse à “Retards fréquents : pas d'entente sinon le propriétaire pourrait perdre ses droits”

Laisser un commentaire