Le locateur a le droit d'inspecter et de vérifier l'état du logement de façon raisonnable

Article verrouillé Publié le par Me Bill Kostopoulos

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Le locateur a le droit d'inspecter et de vérifier l'état du logement de façon raisonnable

Dans la décision Loiselle c. Hélène Lemay A et B1, le locateur demande au Tribunal d’émettre une ordonnance d’accès aux logements, d’ordonner à la locataire de remettre le code d’accès de la serrure et /ou la clef, réclame une somme de 94,61 $ en dommages-intérêts, plus une ordonnance d’exécution immédiate de la décision malgré l’appel et les frais.

Les parties reconnaissent être liées par un bail couvrant la période du 1er août 2008 au 30 juillet 2009, au loyer mensuel de 700 $, reconduit jusqu’au 30 juillet 2010, au même montant. La locataire loue deux logements, situés au sous-sol de l'immeuble. Il s’agit d’une maison de type bungalow dont le rez-de-chaussée est occupé par le locateur.

Au soutien de sa demande, le locateur stipule de façon claire et non équivoque que malgré plusieurs tentatives, verbales et écrites d’avoir accès aux logements afin d’en vérifier l’état, la locataire persiste dans son refus. Il invoque qu’elle ferait des travaux de construction, sans autorisation, dans le logement et il est important qu’il puisse en vérifier les lieux. De plus, le locateur ajoute que sans sa permission, la locataire a changé la serrure de la porte commune qui conduit aux deux logements qu’elle loue, alors que cette porte conduit également à l’entrée d’eau de la maison, au système électrique et aux réservoirs d’eau chaude.

Qui plus est, le locateur ajoute que dans un autre dossier, la locataire le poursuit pour une somme de 70 000 $, alléguant que le logement serait en mauvais état. Conséquemment, il doit également pour cette raison vérifier l’état des lieux.

Le locateur réfère à une première mise en demeure soumise à la locataire le 10 décembre 2009 et une seconde le 29 janvier 2010 afin d’obtenir l’accès au logement.

Dans la dernière mise en demeure, le locateur avisait la locataire qu’un huissier de justice se rendrait le mardi 9 février suivant, à 10 heures, afin d’effectuer un constat judiciaire de lieux. Or, malgré l’avis, le huissier n’a pu exécuter sa mission, tel qu’en fait foi son rapport également déposé au dossier.

Finalement, le locateur réclame le remboursement des frais de huissier au montant de 94,61 $, alors que ce dernier n’a pu exécuter sa mission. Selon le locateur, la situation est urgente et l’exécution immédiate de la décision, malgré l’appel doit être ordonnée et il demande au Tribunal de déterminer une date et une heure précise pour l’accès au logement, advenant que la demande soit accueillie.

Quant à l’accès au logement, la locataire a d’abord souligné qu’elle s’opposait à ce que le locateur ait accès à son logement parce qu’il « lui fait du trouble ».  Ensuite, à l’audience, la locataire a déclaré consentir à la visite du logement, mais dit refuser que des photos soient prises.

Les dispositions applicables en l’espèce sont les articles 1857, 1863, 1931 et 1934 du Code civil du Québec. Ces articles prévoient ce qui suit :

« 1857.      Le locateur a le droit de vérifier l'état du bien loué, d'y effectuer des travaux et, s'il s'agit d'un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel; il est toutefois tenu d'user de son droit de façon raisonnable.»

«1863.       L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de deman­der, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent.  Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agis­sant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résilia­tion du bail.

L'inexécution confère, en outre, au loca­taire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablis­sement du loyer pour l'avenir.»


« 1931.     
Le locateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de vingt-quatre heures de son intention de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel.»


« 1934.     
Aucune serrure ou autre mécanisme restrei­gnant l'accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.


Le tribunal peut ordonner à la partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l'autre l'accès au logement.»

Qu’en est-il en l’espèce ? Après analyse de la preuve, le Tribunal considère qu’il y a lieu de faire droit à la demande du locateur. Le Code civil, à son article 1857, prévoit que ce dernier est en droit de vérifier le logement. Il doit toutefois user de ce droit de façon raisonnable.

Les motifs invoqués sont suffisants pour convaincre le Tribunal de la justesse de ce droit. À au moins deux reprises de manière officielle, par mise en demeure, le locateur a donné des avis pour visiter les logements occupés par la locataire et ce, dans des délais fort raisonnables. De plus, le Tribunal souligne que le locateur a déclaré que des travaux s’effectuaient à son insu dans le logement.

Au surplus, le Tribunal prend acte du consentement de la locataire à la visite des lieux, qui s’objecte cependant à la prise de photos par huissier. Sur ce, le Tribunal permettra au huissier, mandataire du locateur, de prendre des photos du logement afin d’en rendre compte au locateur. Cependant, les photos devront être prises dans le respect de la vie privée de la locataire et ce, en conformité avec la Charte des droits et liberté.

Le Tribunal estime que le locateur a droit d’obtenir une clef de la serrure qui a été installée sur la porte qui conduit non seulement aux logements loués par la locataire, mais également à des espaces autres dont le locateur doit avoir accès.

Finalement, compte tenu des nombreux avis faits à la locataire, de son absence de collaboration, il y a lieu de faire droit à la demande de remboursement des frais de huissier de 94, 61 $ occasionnés inutilement. La demande d’ordonnance immédiate d’exécution provisoire de la décision malgré l’appel est justifiée, tel que le permet l’article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement, s’agissant ici d’un cas que le Tribunal estime exceptionnel.

 

127 100212 004 G , le 24 février 2010


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