Lorsque le locataire d'un condo possède un animal domestique

Un propriétaire de condo peut choisir de louer sa demeure à un locataire et les deux personnes signeront un bail d'habitation à cet effet. Le copropriétaire jouit alors de son bien en le louant à une autre personne pour récolter des revenus de location. Toutefois, la déclaration de copropriété visant l'immeuble peut contenir des restrictions quant au droits des copropriétaires à garder un ou des animaux domestiques à l'intérieur de sa partie privative, lesquelles prennent la forme d'un règlement d'immeuble régissant les conditions de jouissance des parties privatives par le copropriétaire selon l'article 1054 du Code civil du Québec (C.c.Q.)

La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signées et produit ses effets envers eux à compter de son inscription aux termes de l'article 1062 C.c.Q.
L'article 1057 C.c.Q. que le règlement de l'immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une partie privative , dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat. Donc, le locataire est tenu de respecter le règlement d'immeuble de la même manière que le copropriétaire lui-même. Toutefois, il est possible qu'un locataire signe un bail avec un copropriétaire, sans qu'une copie du règlement d'immeuble lui soit remis, et sans que le bail contienne des conditions dans le même sens que le règlement d'immeuble: le copropriétaire omettra à remettre une copie du règlement d'immeuble au locataire au moment de la signature du bail et n'inclura possiblement non plus une condition au bail à l'effet que les animaux sont interdits, ou bien permis avec certaines restrictions, notamment au niveau du type d'animal, le nombre d'animaux permis, ainsi que la taille de ceux-ci. Par contre, le copropriétaire ne peut pas accorder plus de droits au locataire qu'il en dispose lui-même: si le règlement d'immeuble interdit les animaux, ou bien impose une restriction quant à la taille maximale de l'animal, le locataire doit le respecter dans la même mesure que le copropriétaire se doit de le faire.

Lorsque le locataire occupe les lieux et ne respecte pas le règlement d'immeuble portant sur les animaux, le syndicat peut, après avoir avisé le copropriétaire-locateur, demander la résiliation du bail de la partie privative lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble, et ce aux termes de l'article 1079 C.c.Q. La Régie du logement aura donc compétence dans de telles circonstances. Toutefois, qu'arrive-t-il lorsqu'il y a absence de préjudice et tout simplement un non-respect du règlement d'immeuble, par exemple un animal non-nuisible, mais qui sera d'un poids supérieur à celui précisé dans le règlement d'immeuble?
À notre avis, le syndicat ne pourra pas obtenir la résiliation du bail, mais pourra plutôt imposer au copropriétaire les sanctions prévues à la déclaration de copropriété: application de la clause pénale, lorsqu'elle existe, laquelle impose au copropriétaire personnellement une pénalité monétaire à titre de sanction lorsque le locataire ne respecte pas la déclaration. Lorsque aucune pénalité monétaire n'est prévue, le syndicat devra s'adresser au tribunal au moyen d'une requête introductive d'instance en injonction permanente forçant le copropriétaire à respecter la déclaration de copropriété.

Le copropriétaire sera d'autant plus en défaut lorsqu'il est tenu par le règlement d'immeuble à remettre une copie du règlement d'immeuble au locataire, et qu'il ne le fait pas. C'est ici que nous retrouvons souvent le noyau du problème: si le copropriétaire signe un bail avec un locataire sans lui remettre une copie du règlement d'immeuble, et sans reproduire dans le bail des conditions allant substantiellement dans le même sens que le règlement d'immeuble (exemple: une clause dans le bail interdisant la garde d'un chien de plus d'un poids déterminé) le locataire subira alors un préjudice et une diminution de jouissance des lieux loués s'il doit se départir de son animal. Le locataire pourrait même plaider qu'il n'aurait pas signé le bail si le copropriétaire avait porté ces conditions à sa connaissance. Il résultera alors sûrement un litige entre le copropriétaire et son locataire, lequel pourra prendre la forme d'un action en dommages et en diminution de loyer de la part du locataire, ou possiblement en résiliation de bail.

À défaut pour le copropriétaire de remettre une copie du règlement d'immeuble au locataire, le syndicat peut le faire à la place de celui-ci. Une fois le locataire en possession d'une copie du règlement d'immeuble, celui-ci devra le respecter pour l'avenir. Le locataire se défendra en disant que celui-ci ne lui est pas opposable car il ne connaissait pas son contenu au moment de la signature du bail, mais cet argument ne lui sera probablement d'aucun secours en raison de la règle de l'effet relatif des contrats: le bail lie le locataire et le copropriétaire et ne concerne d'aucune façon le syndicat de copropriétaires, qui pour sa part est en droit de faire respecter sa déclaration de copropriété en tout temps.