Le locateur peut éviter la reconduction du bail si le locataire sous-loue son logement pendant plus de douze mois

Article verrouillé Publié le par Me Bill Kostopoulos

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Le locateur peut éviter la reconduction du bail si le locataire sous-loue son logement pendant plus de douze mois
Dans l'affaire Guangxu c. Ratia 1, le locateur réclame la résiliation du bail, l’éviction de la locataire et des occupants. Il désire que le tribunal statue sur la validité de non-renouvellement de bail en raison de la sous-location de plus de 12 mois.

Les parties sont liées par un bail de douze mois débutant le premier juillet et se terminant le 30 juin de chaque année au loyer mensuel de 605.00$ par mois. La locataire a loué le logement en 1992. Le locateur actuel est devenu propriétaire du condo en octobre 2009. Le logement en question est occupé par la nièce de la locataire ainsi que son conjoint.

Le locateur a envoyé un avis de non-reconduction de bail en date du 1er mars 2010 aux occupants et à la locataire en se référant à l’article 1944 du Code civil du Québec.

L'article 1944 du Code civil du Québec stipule que :

'' Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de douze mois, éviter la reconduction du bail, s'il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d'y mettre fin, dans les mêmes délais que s'il y apportait une modification.

Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n'habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l'héri­tier ou le liquidateur de la succession.''

En l'espèce, la locataire conteste la non-reconduction au motif qu’elle n’a pas sous-loué son logement, mais qu’elle en permet l’utilisation temporairement.

En effet, celle-ci a subi un accident de travail en juillet 2004. Le logement situé dans un immeuble de 20 unités, l’obligeait à monter et descendre des escaliers ce qui lui était difficile en raison de son état. En outre, elle nécessite le support d’une personne pour ses multiples rendez-vous médicaux. Elle a donc emménagé chez sa sœur qui réside à côté d’une maison qui lui appartient en copropriété avec son ex-conjoint.

La locataire a toujours payé le loyer et le logement est demeuré vide pendant deux ans. Après cette période, sa sœur lui a suggéré que la petite (la nièce de la locataire) occupe le logement et lui paie un loyer équivalent.

Cette dernière a témoigné résider au logement avec son conjoint. Elle verse le loyer à sa tante qui le dépose et paye à son tour le locateur. L’électricité et le téléphone sont à son nom. Elle admet qu’il fut question à un certain moment d’officialiser la sous-location par un contrat écrit. L’arrangement actuel serait cependant qu’elle puisse bénéficier du logement jusqu’à ce que sa tante décide ou soit en mesure de le reprendre.

La locataire signale qu’elle ne veut pas perdre son logement, elle a l’intention de le récupérer lorsque sa condition le lui permettra.L’ancien locateur est venu témoigner qu’il a constaté la présence du jeune couple au logement sans jamais avoir reçu d’avis de sous-location. Un ancien locataire confirme également les avoir aperçus à plusieurs reprises.


La sous-location est un contrat qui se déroule entre le locataire principal et un tiers qui n’est pas parti au bail.

Les parties n’ont pas besoin de signer un contrat ou de désigner leur entente sous le vocable sous-location pour que leur arrangement en soit réellement une. La méthode textuelle n’est pas privilégiée dans cette forme d’analyse. Il faut regarder l’intention des parties et non le sens littéral des termes utilisés.

La recherche de l’intention réelle des parties peut s’inférer de leur déclaration, des circonstances et de leurs agissements.Dans notre dossier, non seulement la nièce occupe depuis plusieurs années le logement, mais elle a également mentionné la possibilité d’officialiser leur arrangement par un contrat de sous-location. En outre, la consommation d’électricité et la location de la ligne téléphonique sont facturées à son nom.

Le loyer qu’elle verse à la locataire correspond à celui convenu par celle-ci avec le locateur.

Tous ces facteurs pris globalement indiquent assez clairement que son occupation s’apparente à une sous-location et non à un prêt d’usage de bien loué.

La sous-location est un contrat qui ne lie pas le locateur. Cependant, comme le bail est un contrat intuitu personae, c'est-à-dire attaché et en considération de la personne qui s’engage (locataire), le locataire a l’obligation d’aviser le locateur lorsqu’il décide de sous-louer son logement et en vertu de l’article 1944 C.c.Q., il permet au locateur d’éviter la reconduction lorsque le locataire l’a sous-loué pour plus de douze mois.

L’avis signifié au mois de mars 2010 par le locateur est conforme à la loi et valide.

Le bail ne s’est donc pas reconduit au 1er juillet 2010. La locataire et les occupants bénéficieront d’un délai de 30 jours pour retirer leurs effets du logement. Compte tenu de ce qui précède, le tribunal a accueilli la demande du locateur et confirme que le logement était sous-loué pour plus de douze mois. Il statue également que l’avis signifié aux occupants et à la locataire le 1er mars 2010 est valide et conforme aux prescriptions de l’article 1944 C.c.Q. De plus, il déclare le bail résilié et ordonne l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement, et ce, dans les trente jours du jugement.



1 36 100603 012 G, 18 août 2010, Me Marie-Louisa Santirosi, régisseure

0 Réponse à “Le locateur peut éviter la reconduction du bail si le locataire sous-loue son logement pendant plus de douze mois”

Laisser un commentaire