Les locataires perdent une demande en dommages-intérêts pour reprise de mauvaise foi et harcèlement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Les locataires perdent une demande en dommages-intérêts pour reprise de mauvaise foi et harcèlement
LES FAITS

Le logement est situé à l’étage d’un duplex avec « bachelor » au sous-sol dont le rez-de-chaussée a été occupé par la locatrice et sa famille. En décembre 2005, les locataires reçoivent un avis de reprise du logement pour y loger les parents de la locatrice. Les locataires disent avoir constaté que le logement avait été loué après leur départ et obtiennent la copie du bail signé le 24 août 2006 avec un autre locataire. Selon les locataires, les parents de la locatrice n’ont jamais habité le logement repris par la locatrice.

Quant au harcèlement subi, cela est lié aux litiges concernant les bruits reprochés aux locataires dès 2005. L’époux de la locatrice réclamait leur départ de façon récurrente et répétée, selon les locataires. De plus il y a eu de nombreux appels de policiers sans raison valable disaient-ils.

LA DÉFENSE DE LA LOCATAIRE

L’époux de la locatrice reconnaît que le logement a été loué après avoir entamé des démarches de reprise. Lui et sa famille sont déménagés en Ontario au mois d’août 2006. Les beaux-parents pour qui la reprise a été demandée les ont suivis.

Le déménagement fait suite à une lettre de la commission scolaire transmise en juin 2006 qui informe les parents que leur fille, née au Québec, « n’a pas encore terminé » son stage en classe de soutien à l’apprentissage du français et qu’elle doit continuer à fréquenter cette classe en août suivant. Étant d’origine étrangère, le père voyant que les difficultés d’apprentissage de la langue de sa fille se prolongeaient et qu’il était tenu de l’inscrire dans une école francophone, a décidé de s’établir en Ontario où elle pouvait poursuivre ses études en anglais.

LA REPRISE DU LOGEMENT BIEN FONDÉE

Selon la Régie du logement, la bonne foi se présume toujours et il appartient à celui qui plaide que cette présomption ne peut s’appliquer de faire la preuve des éléments objectifs qui permettent de conclure à la mauvaise foi. La mauvaise foi du propriétaire doit exister au moment où ce dernier effectue les démarches pour la reprise du logement. (1)

La Régie cite Mme la juge Huguette St-Louis dans l’affaire Sauvé c. Sousa entendue par la Cour d’appel en appel :
« Il n’y a pas de mauvaise foi si, après la reprise, le locateur ne prend pas la possession des lieux à cause d’un évènement imprévu comme par exemple un mariage retardé parce que le futur époux est devenu chômeur, ou à cause du fait que le logement était trop délabré après le départ du locataire évincé.
Certains évènements hors du contrôle du propriétaire peuvent surgir, ce qui n’altère en rien sa bonne foi .» (2)

Selon la décision rendue par la Régie du logement, le seul fait que la locatrice a reloué le logement en août 2006 est insuffisant pour en conclure que lors de l’exercice de la reprise, elle était de mauvaise foi :
« Il est vrai que les motifs expliquant le déménagement en Ontario peuvent paraître soudains et improvisés . Toutefois, il est plausible de croire qu’une telle précipitation s’avérait nécessaire considérant le court délai avant la rentrée scolaire. Rien n’indique d’ailleurs que ce déménagement avait été planifié de longue date et préalablement avant l’envoi de l’avis de reprise aux locataires. Il s’agit de faits subséquents à la reprise, qui ne pouvaient être prévus au moment de l’exercice du droit à la reprise du logement. » (3)

La demande pour la reprise du logement de mauvaise foi a été rejetée.

LA DEMANDE POUR HARCÈLEMENT REJETÉE

Quant au harcèlement, la preuve présentée à l’audience a été fortement contradictoire sur les évènements survenus au cours de l’année 2005. Il fut reconnu que le harcèlement ne peut être apprécié de façon subjective puisque cela reviendrait à qualifier la situation à partir de la perception personnelle du locataire.

L’intention malicieuse doit apparaître dans les arguments du locateur dans le cadre d’une stratégie planifiée. (4)
« Il faut éviter de conclure hâtivement que tous les troubles de jouissance ou conflits pouvant exister avec un locateur constituent du seul fait qu’ils existent , une forme de harcèlement. La plupart du temps, ils découlent d’incompréhension réciproques alors que les parties sont emmurées dans leur perception personnelle et n’ont pas la distance nécessaire pour apprécier objectivement les conséquences de leurs actions.
En l’instance, le tribunal doit conclure que la dégradation des relations et les litiges rencontrés relèvent davantage d’un conflit de personnalités, d’une communication déficiente ou d’un ressentiment réciproque. » (5)

La Régie du logement a donc rejeté la demande de dommages-intérêts pour le harcèlement des locataires.


1. Sauvé c. Alagu. Montréal le 16 février 2012. 31 071116 006G, page 2
2. Sauvé c. Sousa. (1989) R.J.Q. 755
3. Opus citare, page 3
4. Le harcèlement envers les locataires et l’article 1902 du Code civil du Québec. Pratte, Pierre (1996) 56. R du B. 3, page 6
5. Opus citare, page 4

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