LE COMPORTEMENT ERRATIQUE ET HARCELANT DU LOCATAIRE ENTRAÎNE SON EXPULSION DU LOGEMENT

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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LE COMPORTEMENT ERRATIQUE ET HARCELANT DU LOCATAIRE ENTRAÎNE SON EXPULSION DU LOGEMENT

Par un recours produit le 20 janvier 2015, le locateur demande la résiliation du bail, l’éviction du locataire et de tous les occupants du logement. Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2014 au 3 juin 2015 au loyer mensuel de 603.40$. Il s’agit d’un immeuble de 19 unités de logement réparties sur deux étages. Le locataire fautif y occupe un logement situé au second étage depuis environ 10 ans.

Les faits

Au soutien de sa demande, le locateur allègue que le locataire n’use pas du logement avec prudence et diligence et que par son comportement, il trouble la jouissance normale des lieux des autres locataires de l’immeuble.

La gestionnaire de l’immeuble témoigne qu’elle est à l’emploi du locateur depuis quatre ans. Au début, sa relation avec le locataire était cordiale. Toutefois, la situation s’est détériorée au cours de la seconde année alors que plusieurs locataires se sont plaints du comportement harcelant du locataire fautif. Les plaintes les plus persistantes à l’époque provenaient du locataire occupant le logement sous celui du locataire fautif qui reprochait à ce dernier de faire du bruit, de l’inonder de messages-textes et de l’appeler à toute heure, particulièrement en pleine nuit.

Suite au départ du locataire du dessous, il y a eu une période d’accalmie qui l’a amenée à croire en l’existence d’un conflit personnel entre ce locataire et le locataire fautif et, devant ce constat, elle croyait le problème définitivement réglé. Malheureusement, tel ne fut pas le cas. Le 1er octobre 2014 le logement du dessous a été reloué à un autre locataire qui, peu de temps après son arrivée, s’est plaint du comportement bruyant et harcelant du locataire fautif. Les reproches du nouveau locataire étaient similaires à ceux du locataire précédent. Notamment, il se plaignait du bruit, d’être inondé de messages-textes et d’appels à toute heure et surtout la nuit.

La situation s’est aggravée le 15 janvier, lorsque d’importantes infiltrations d’eau provenant du logement du locataire fautif ont causé des dommages aux biens du locataire du dessous. Ces infiltrations d’eau étaient causées par l’éclatement d’une conduite de plomberie dû à l’effet du gel; le locataire fautif ayant laissé ses fenêtres ouvertes alors qu’il était absent.

Comportement menaçant et encombrement

Au surplus, la gestionnaire ajoute devant le tribunal que le 27 janvier 2015 entre 7 h 40 et 7 h 42 du matin, elle a reçu neuf messages-textes du locataire dont le contenu, bien que confus, lui apparaît menaçant. Ceci, à son avis, dénote le caractère instable du locataire et lui fait craindre les réactions de ce dernier. À ce sujet, elle produit les photographies des messages-textes reçus attirant l’attention du tribunal sur un message particulier : “Your cell carrier has an exact fix on your location to within 15 ft. And you haven’t moved significantly in over several hours.” Selon la gestionnaire, il est important que le locataire fautif quitte l’immeuble, à défaut, il lui sera impossible de louer à long terme son logement, et ce, sans s’exposer à des recours judiciaires de locataires éventuels.

Quant à l’état des lieux, la gestionnaire soumet que la situation est grave. Vers la mi-janvier 2015, elle a inspecté le logement dudit locataire et a été choquée de voir l’état de saleté, de détérioration et d’encombrement des lieux, le sol, les meubles et les comptoirs étaient recouverts de sacs et d’objets de toutes sortes. La circulation dans le logement était difficile. Elle soumet que l’état des lieux menace la conservation des lieux et la sécurité de l’ensemble des locataires. Elle doute que le locataire soit en mesure de nettoyer les lieux et de les maintenir ensuite en bon état d’habitabilité. Elle requiert la résiliation du bail, également, pour ce motif. Au soutien de son témoignage, elle produit une série de photographies du logement reflétant sa description des lieux. La gestionnaire fait aussi entendre un policier et 2 autres locataires qui corroborent son témoignage tant sur le comportement harcelant du locataire fautif que sur l’état de malpropreté et d’encombrement de son logement.

La défense du locataire

En défense, le locataire nie avoir usé de harcèlement envers quiconque et soutien que les reproches du locateur relativement à son comportement, ne sont pas fondés. Il fait valoir qu’il n’est pas violent et n’a jamais fait l’objet d’accusations criminelles. Quant aux messages-textes reçus par la gestionnaire, ils lui ont été transmis pas erreur, ceux-ci étant destinés à une amie.

Le locataire admet l’état d’encombrement de son logement puisqu’il a déjà reçu d’un inspecteur municipal un constat d’infraction émis le 11 décembre 2014. Le locataire témoigne avoir respecté cet avis. Il y a quelques jours, il a nettoyé la cuisine et le salon. Toutefois, il ne fournit aucune photographie au soutien de son témoignage.

Le témoignage contradictoire du père

Le locataire fait entendre son père qui confirme que son fils présente des problèmes d’ordre psychologique excusant ainsi les sources d’inquiétude exprimées. En ce qui a trait à l’état des lieux du logement de son fils, le père témoigne que lors de sa dernière visite au logement de son fils qui remonte au dimanche le 8 février 2015, le logement était encombré, ajoutant le qualificatif "un dépotoir". Ce témoignage contredit son fils qui avait déclaré avoir nettoyé son logement, il y a quelques jours. L’audience s’est tenue le 11 février 2015 à la Régie du logement. Ainsi, trois jours avant l’audience, le logement du locataire était encore un dépotoir, selon le témoignage de son père.

La décision de la Régie du logement

La Régie du logement a déjà eu à se prononcer sur l’obligation d’user du bien avec prudence et diligence, s’exprimant ainsi :

“L’obligation de prudence et diligence impose aux locataires le devoir de ne pas agir de façon à détériorer le bien loué mais aussi de ne pas créer une situation qui met en péril l’intégrité du logement ou de l’immeuble. Bien qu’il s’agisse d’une obligation de moyen , les locataires doivent agir raisonnablement dans le but d’assurer la conservation du logement et veiller ainsi aux intérêts du locateur.”i

Après analyse, la Régie constate que le locataire n’a pas respecté son obligation d’user du logement avec prudence et diligence et de le maintenir en bon état de propreté. Il appert, selon la Régie, des photographies produites et de l’ensemble des témoignages entendus que le logement est dans un état de malpropreté et d’encombrement avancé. Il y a donc lieu de résilier le bail du locataire pour ce motif.

Selon la Cour, la preuve démontre également que le locataire, par son comportement, a occasionné le départ de deux autres locataires occupant le logement en-dessous. Le tribunal retient le témoignage sincère et probant du locataire du dessous qui a décidé pour son bien-être et celui de sa famille de quitter le logement qu’il occupait. Le tribunal conçoit que l’attitude et le comportement du locataire représentent une tracasserie qui justifie également la résiliation du bail.

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