Annulation d’un bail à la suite de fausses informations

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

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Annulation d’un bail à la suite de fausses informations

Dans le droit du logement comme dans les autres domaines du droit d'ailleurs, la bonne foi doit gouverner la conduite des parties de la naissance à la fin de l’obligation. Pour les propriétaires d’immeubles, on parle de la signature du bail à la remise des lieux à la fin du bail.

La divulgation des références d’un candidat en vue de la signature du bail est essentielle afin que le propriétaire suite à son enquête, prenne une décision éclairée pour accepter ou refuser de louer le logement. Ces références sont la base de sa décision. Leur véracité et leur exactitude représentent la bonne foi du candidat.

Les règles entourant la bonne foi édictée dans le Code civil du Québec obligent le candidat à la location de donner des références exactes et honnêtes rapidement et sans faux semblant.

« 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.»
 
« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »
 
«1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction.»

Donner de fausses références a comme conséquence de vicier le consentement du propriétaire à louer le logement en ce que celui-ci prend une décision basée sur des informations erronées suite à une action dolosive du candidat dans le but de tromper le propriétaire et que, sans cela, il n’aurait jamais signé le bail avec cette personne.

La jurisprudence constante confirme que lorsqu’une partie viole les normes de comportement généralement admises dans la collectivité, la personne est de mauvaise foi et ce comportement peut se traduire pour un contrat signé dans ces conditions par l'annulation du contrat.

Dans une décision de La Régie du logement traitant de ce sujet, et dans des circonstances où le locataire a volontairement menti sur ses références dans le but de contracter un bail sous de fausses informations , la juge administrative a annulé ledit bail.

Me Morin explique que :

« Sans entrer dans tous les détails des témoignages, les locataires ont admis en audience avoir donné une fausse référence afin d’obtenir la location du logement loué, car la personne qui avait alors répondu au téléphone pour la location d’un autre logement avait donné de mauvaises références à leur égard. »
« Après analyse de la preuve, le tribunal est d’avis qu’il a été démontré que les locataires ont donné une fausse référence qui a été déterminante pour le consentement des locateurs pour la location du logement.
Le tribunal ne peut cautionner un tel comportement et estime donc à la lumière de la preuve que les locataires n'ont pas fait preuve de bonne foi et que l'erreur provoquée par ce dol annule le bail conclut entre les parties. Puisque la jouissance des lieux ne peut être remise, le tribunal annule le bail à compter du 1er août 2013. »

De là, la nécessité de faire une enquête de crédit et une enquête comportementale préalable à votre décision en plus des référence de l’ancien propriétaire. C’est un investissement essentiel et requis en 2018 où la fraude et le vol d’identité prennent de l’ampleur.

Sachez qu’une fois le bail signé ou les clés donnés au candidat, il est trop tard pour y penser. Il est donc important de faire votre enquête complète avant de signer le bail.



2013 QCRDL 24089

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