Quel est le droit applicable à une plainte de bruit excessif déposé par un locataire

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Quel est le droit applicable à une plainte de bruit excessif déposé par un locataire

L'obligation de résultat du locateur
Le locateur est tenu de procurer la jouissance paisible du logement son locataire pendant toute la durée du bail en vertu de l'article 1854 du Code civil du Québec. Cette obligation est une obligation de résultat.

Devant des obligations de résultat, les moyens de défense du locateur sont limités puisqu'il ne peut pas prétendre qu'il a pris toutes les moyens raisonnables pour satisfaire son obligation.

Sur le plan de la preuve, l'absence de résultat fait présumer la faute du locateur. Elle met sur ses épaules le fardeau de prouver que l'inexécution de son obligation provient d'une cause qui ne peut pas lui être imputable. Suite à la dénonciation d'un trouble de jouissance des lieux loués, le locateur doit remédier au problème avec diligence et célérité. Lorsque le locateur réagit avec célérité et règle dans un délai raisonnable le problème, il n'y a pas lieu de réduire le loyer, le locateur satisfait alors à son obligation1.

L'article 1861 du Code civil du Québec prévoit aussi que le locataire troublé par un autre locataire peut obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s'il a dénoncé au locateur le trouble2. La résiliation du bail est possible même si le locataire n'est pas en présence d'une perte totale de jouissance des lieux. Pour obtenir la résiliation, le préjudice subi doit être sérieux et grave, au point d'empêcher ou de diminuer sérieusement la jouissance des lieux.
La réclamation en dommages-intérêts est un recours distinct de celui en résiliation de bail ou en diminution de loyer. Ce recours peut être exercé concurremment ou encore de façon séparée. Dans ce cas, le locataire doit prouver la faute du locateur et aussi le lien de causalité entre les dommages et la faute commise.

L'obligation du locataire
Il découle des obligations du locataire que le locataire se doit de subir les inconvénients normaux reliés à l'accomplissement des obligations du locateur.

Pour évaluer la faute ou si les bruits sont excessifs, il est possible de référer aux critères qui se dégagent de l'article 976 Code civil du Québec :
«Art. 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.»
Chacun doit supporter les bruits et les inconvénients raisonnables sans toutefois être forcé de subir les excès de son voisin. La jouissance normale des lieux loués s’évalue selon les circonstances et aussi selon la perception d’une personne raisonnable. Les inconvénients normaux du voisinage s’apprécient selon la nature, la situation ou les usages. En conclusion, les colocataires doivent supporter les bruits et les inconvénients normaux de voisinage, sans en subir les excès. Il faut que les inconvénients subis présentent un caractère anormal et persistant pour donner une ouverture à un recours en diminution de loyer ou en résiliation de bail.

Les bruits dans un escalier commun
Dans une décision récente rendue par la Régie du Logement3 il a été question des bruits émanant d’un escalier de service. La preuve soumise permet de conclure que l’escalier situé à côté du logement d’un locataire était un escalier de service et non pas une sortie de secours. Selon la Régie du Logement, en acceptant de louer un logement si près de cet escalier, le locataire ne pouvait pas se plaindre des inconvénients normaux et raisonnables découlant de l’utilisation de cet escalier par d’autres locataires. La Régie ne pouvait pas fonder son appréciation sur des considérations subjectives et se devait de chercher à déterminer si, selon la preuve soumise, le locataire avait subi des dérangements graves, excessifs et déraisonnables.

La personne qui décide de vivre à proximité d’une source d’inconvénients accepte, dans une certaine mesure, les inconvénients normaux de l’environnement où elle s’établit3.

Comme il s’agissait d’un escalier commun, la Régie du Logement se devait de s’interroger sur le caractère excessif et exorbitant des inconvénients subis en lien avec la situation du logement. Donc, il faut que les inconvénients subis par le locataire troublé soient exagérés et déraisonnables en tant compte de l’usage des lieux et de la situation du logement.

Nous pouvons aussi déduire que les mêmes principes s’appliquent à un logement situé près d’un ascenseur. Un locataire troublé par les bruits d’un ascenseur situé à proximité de son logement ne pourra se plaindre des inconvénients causés par l’ascenseur, à moins qu’il ne puisse démontrer que les troubles subis soient exagérés et déraisonnables en tenant compte de la situation du logement.

L’inaction du locateur
Lorsqu’un locataire se plaint de bruits causés par un autre locataire occupant le même immeuble, il peut obtenir suivant les circonstances une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il dénonce ce trouble au locateur.
Le locataire troublé peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur, si ce dernier après avoir été informé des troubles n’agit pas pour faire cesser cette nuisance. L’article 1861 du Code civil du Québec, au deuxième paragraphe, énonce ce droit du locataire :
«Art. 1861. Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.»

Si le locateur reçoit une plainte d’un locataire troublé par un autre locataire, ce dernier doit agir contre le locataire troublant, sans délai. Il doit mettre en demeure le locataire qui trouble les lieux de cesser immédiatement son comportement fautif. À défaut de voir le comportement du locataire s’améliorer, le locateur devra introduire un recours en résiliation du bail contre le locataire troublant. S’il n’agit pas, le locataire troublé pourrait poursuivre le locateur commun en dommages-intérêts. En déposant une demande de résiliation du bail, le locateur se protège contre le recours en dommages-intérêts. Toutefois, le locateur pourrait avoir à se défendre contre les recours en diminution de loyer ou en résiliation de bail déposés par le locataire troublé.

1. Svetlana Avramova c. Groupe Théoret, R.L. Montreal, le 18 octobre 2006, 31-060609-146G, Me. Jean Bisson.
2. Teng c. Varona 2017 QCRDL 23720.
3. Amari c. Gestion Gaudan Inc. 2016 QCRDL 11374.

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