Le locataire ne pourra pas fumer du cannabis dans son logement, ni sur son balcon, ni sur le terrain de l’immeuble !

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Le locataire ne pourra pas fumer du cannabis dans son logement, ni sur son balcon, ni sur le terrain de l’immeuble !

La locatrice demande à modifier le bail du locataire afin d’y inclure l’interdiction de consommer du cannabis dans le logement, autant à l’intérieur du logement ou de l’immeuble que sur les balcons et sur tout le terrain de l’immeuble.

Le bail ne contient aucune interdiction quant à l’usage de la cigarette ou du cannabis.

Les faits allégués par le locataire

Le locataire témoigne ne jamais consommer du cannabis dans son logement, mais plutôt sur le balcon et dans la cour arrière. Il ne fait aucune preuve de condition médicale particulière pour justifier sa consommation. Il déclare fumer du cannabis pour le plaisir et la détente.

Le locataire consomme du cannabis d’une façon régulière et raisonnable. Selon son témoignage, il fait toujours attention à ne pas déranger ses voisins avec la fumée car il a toujours eu des relations de bon voisinage avec eux. Il refuse la modification demandée par la locatrice et il soutient deux arguments pour justifier ce refus.

Il prétend d’abord que la modification proposée constitue une atteinte à ses droits et libertés et il affirme que la modification est exagérée puisque l’interdiction de fumer va s’étendre jusqu’à la cour arrière.

Analyse de la Régie du logement

La locatrice fonde sa demande sur l’article 107 de la Loi encadrant le cannabis qui permettait, avec un préavis, de modifier le bail d’un locataire pour y inclure une clause d’interdiction de fumer du cannabis dans un logement. Le locataire pouvait, pour des raisons médicales, refuser cette modification en avisant le locateur de son refus dans les 30 jours de la réception de l’avis. En l’absence d’un tel refus, l’interdiction est réputée inscrite au bail 30 jours après la réception par le locataire de l’avis de modification.

Dans la présente affaire, les formalités et les délais requis par la loi ont été respectés par les deux parties. La qualité des relations avec la locatrice n’a pas été soulevée à l’audience, le locataire ne pouvait prétendre que la modification de bail visait à obtenir le départ du locataire par un moyen détourné.

Le locataire conteste l’ajout de cette nouvelle condition au bail en prétendant que sa consommation de cannabis constitue une liberté qui ne peut pas être restreinte par un tiers. Selon lui, cette restriction imposée entraînerait une perte de jouissance du logement.

Sur cette allégation de son droit à la vie privée lui permettant de fumer du cannabis dans son logis, la Cour Suprême a déjà statué que fumer de la marijuana à l’intérieur d’un logement relevait plutôt d’une préférence quant à son mode de vie et ne saurait être un droit protégé1.

Selon la Régie du logement, il ressort de la lecture des extraits pertinents du Journal des débats du 17 mai 2018 de l’Assemblé nationale du Québec, que l’article 107 de la Loi encadrant le cannabis ne permet pas de soulever des motifs de contestation autres que des raisons médicales :

"Or, en l’instance, le locataire admet d’emblée n’avoir aucune condition médicale nécessitant la consommation de cannabis. Les arguments soulevés quant à la limitation de ses droits et libertés ou à la jouissance de son logement ne peuvent donc être retenus par le Tribunal.2"

Dans un second temps, le locataire argumente que l’interdiction de consommer du cannabis ne devrait pas s’étendre à la cour arrière de l’immeuble, laquelle est attenante au logement. Le bail du locataire prévoit que le locataire possède l’usage de la cour, laquelle est donc intimement liée au logement lui-même. Selon le Tribunal, la cour arrière est un accessoire au logement. Les règles sur le louage résidentiel s’appliquent aux accessoires d’un logement de la même façon qu’elles s’appliquent au logement lui-même. Le Tribunal cite l’article 1892 (2) du Code civil du Québec :

« 
Les dispositions de la présente section régissent également les baux relatifs aux services, accessoires et dépendances du logement, de la chambre, de la maison mobile ou du terrain, ainsi qu'aux services offerts par le locateur qui se rattachent à la personne même du locataire.
. »
Selon la Régie du logement, la cour arrière étant assimilée au logement, et soumise aux mêmes règles, la Loi encadrant le cannabis s’y appliquera donc de la même façon. Ce faisant, la partie de la Loi encadrant le cannabis peut s’étendre à la cour du logement, si un locateur le requiert3. La Régie du logement a modifié le bail du locataire afin d’y ajouter qu’il est strictement interdit de fumer du cannabis dans le logement et cette interdiction vaut tant à l’intérieur de logement ou de l’immeuble que sur les balcons et sur tout le terrain de l’immeuble.



1. R. c. Clay, 2003, CSC 75 par. 32.
2. Ricard c. Drolet. R.L. Demandes 2677715 et 2677727. Juge administrative Camille Champeval. 15 mars 2019.
3. Opus citare note 2, paragraphes 22 et 23.

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