Peut-on empêcher un locataire de déposer une demande de rétractation ?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Peut-on empêcher un locataire de déposer une demande de rétractation ?

Un locataire peut abuser de son droit de demander une rétractation d’une décision rendue contre lui. Le locataire peut devoir au locateur trois mois de loyer. Le jour de l’audience, le locataire ne se présente pas. Une décision est rendue et le condamne à payer les trois mois de loyer au locateur. Lorsque le locataire reçoit la décision, il dépose dans les dix jours, une demande de rétractation qui interrompt l’exécution de la décision.

 

Lorsque le locataire demande une rétractation, la Régie convoque les parties à une nouvelle audition. Le locataire invoque qu’il n’a pas reçu l’avis de convocation pour l’audience. Le locataire ne se présente pas à cette nouvelle convocation pour l’audience. La Régie rend une nouvelle décision qui rejette la rétractation, rétablissant la décision originale qui condamne le locataire à payer les trois mois de loyers impayés. Toutefois, la nouvelle procédure a pris un autre mois supplémentaire.Le locataire doit alors quatre mois de loyer au locateur.

 

Deuxième requête en rétractation

 

Lorsque le locataire reçoit la décision qui rejette sa demande de rétractation, ce dernier introduit à nouveau une demande de rétractation prétextant qu’il était malade le jour de l’audience. La Régie du logement n’a pas le choix, elle doit convoquer les parties à une nouvelle audience. Le processus peut prendre un autre mois supplémentaire. Le locataire doit alors cinq mois de loyer. Le locataire a agi de mauvaise foi et il a abusé de la loi qui ne limite pas le nombre de demande de rétractation.

 

Le remède


La Régie du logement pour pallier à l’abus de procédure lors de la deuxième demande de rétractation, rejetait la demande de rétractation et déclarait le locataire forclos de déposer tout autre recours en rétractation dans l’instance en cours, sauf avec la permission du régisseur en chef. La Régie s’appuyait sur l’article 86 de la Loi sur la Régie du logement :

 

            « 86. En l’absence de dispositions applicables à un cas particulier, un régisseur peut y suppléer par toute procédure non incompatible avec la présente loi ou les règlements de procédure. »

 

La forclusion de la demande empêchait donc un locataire d’introduire un autre recours en rétractation.

 

Jugement de la Cour du Québec


Le locataire porte la cause en appel à la Cour du Québec. Le juge de la Cour du Québec conclut que la Régie n’a pas le pouvoir inhérent pour rendre une telle ordonnance de forclusion du recours en rétractation. Le locataire, par requête en révision judiciaire, recherche l’annulation du jugement rendu par la Cour du Québec, qualifiant le jugement de déraisonnable à un point tel que la Cour du Québec a perdu sa juridiction en rendant ledit jugement. L’analyse de la Cour du Québec mettait en parallèle l’incompétence de la Régie à déclarer un plaideur vexatoire ou abusif, faute de pouvoir inhérent prévu dans la Loi sur la Régie du logement. Selon la Cour du Québec, par analogie, le même principe s’applique à une déclaration de forclusion.

 

Jugement de la Cour supérieure

Récemment[1], la Cour supérieure a tranché le débat en refusant d’annuler le jugement rendue par la Cour du Québec. Selon la Cour, la Régie du logement n’est pas investie du pouvoir inhérent conféré aux tribunaux « de rendre toutes ordonnances appropriées pour pourvoir aux cas où la loi n’a pas prévu de remède spécifique (article 46 du Code de procédure civile) ». Seuls les tribunaux et les juges désignés à l’article 22 du C.p.c. possèdent ces pouvoirs inhérents. Quant à l’article 86 de la Loi sur la Régie du logement, il ne s’applique pas car en l’espèce il ne s’agit pas de suppléer à une règle de procédure mais d’entraver l’exercice d’un droit. La Cour supérieure reconnaît que les demandes répétitives en rétractation sans raison valable constituent des abus flagrants et mènent à des situations aberrantes. Le fait de tenter de remédier aux abus par la déclaration de forclusion, n’est pas la solution juridique appropriée :

 

            « L’effort est louable mais faute de compétence, à moins que le législateur intervienne, rien ne pourra changer puisque ni la loi constitutive ni le Règlement sur la procédure devant la Régie du logement ne permet  une telle déclaration.[2] »



[1] Cour supérieure 500-17-046391-085

[2] Ibid. La Juge Francine Nantel, p. 6

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