Un projet de loi donne à la Régie du logement le pouvoir de limiter les demandes de rétraction abusives

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Un projet de loi donne à la Régie du logement le pouvoir de limiter les demandes de rétraction abusives

Le projet de loi nº 131 a été déposé à l'Assemblée nationale le 11 novembre 2010, ce projet de loi modifie la Loi sur la Régie du logement afin de donner à la Régie la compétence en toute matière relative à la fixation de loyer, à la modification d'une autre condition du bail et à la révision de loyer, tant en première instance qu'en révision, et de lui donner les pouvoir pour réprimer les abus de procédures.

Pouvoir de rendre des ordonnances

L'article 9.8 de la loi sur la Régie du logement est modifié par l'addition, après le premier alinéa du suivant :

«Il ont (régisseurs) en outre tous les pouvoirs nécessaires à l'exercice de leurs fonctions ; ils peuvent notamment rendre toutes les ordonnances qu'ils estiment propres à sauvegarder les droits des parties.»

Les régisseurs auront le pouvoir de rendre une ordonnance de sauvegarde en forçant un locataire à payer son loyer en attendant un jugement final à intervenir dans une demande introduite par un locataire. Ils pourront aussi permettre au locateur d'avoir un accès au logement du locataire, au cours d'une instance pour faire des réparations, sans attendre la décision finale. Les régisseurs pourront rendre toutes les ordonnances qu'ils jugeront appropriées selon les circonstances.

Les règles de la proportionnalité

L'article 63 de la loi prévue est modifié en ajoutant le paragraphe suivant:

«63.1 Les parties doivent s'assurer que toutes demandes ou requêtes choisies sont, eu égard aux coûts et au temps exigés, proportionnés à la nature et à la finalité de la demande et à la complexité du litige; le régisseur doit faire de même à l'égard d'une demande qu'il autorise ou de toute ordonnance qu'il rend.»

À titre d'exemple, un régisseur à qui on demande de convoquer 30 témoins pour une demande de diminution de loyer de 20$ par mois, pourra refuser la requête du locataire. De même, un locataire qui souhaiterait deux (2) semaines d'audition dans la même demande de diminution de loyer pourrait se la voir refuser. Aussi, un régisseur pourrait mettre fin à un interrogatoire trop long, dilatoire etc.

Pourvoir de déclarer la forclusion

L'article 63.2 est ajouté par le projet de loi:

«63.2 La Régie peut, sur requête ou d'office après avoir permis aux parties intéressées de se faire entendre, rejeter un recours qu'elle juge abusif, dilatoire ou l'assujettir à certaines conditions.
Lorsque la Régie constate qu'une partie utilise de façon abusive un recours dans le but d'empêcher l'exécution d'une de ses décisions, elle peut en outre interdire à cette partie d'introduire une demande devant elle à moins d'obtenir l'autorisation du président ou de toute autre personne qu'il désigne et de respecter les conditions que celui-ci ou toute autre personne qu'il désigne détermine.»

Actuellement, un locataire poursuivi en non-paiement du loyer et en expulsion de son logement peut intentionnellement faire défaut de se présenter à l'audience en non-paiement. Dans ce cas, la Régie rend une décision en éviction et condamne le locataire à payer de loyer dû. Lorsque le locateur veut exécuter la décision et mettre le locataire dehors, ce dernier introduit un recours en rétractation qui suspend l'exécution de la décision. La Régie convoque à nouveau les parties sur la demande de rétractation. Le jour de l'audience, le locataire ne se présente pas, la rétractation est donc rejetée. Le locateur essaie à nouveau d'exécuter la décision. Le locataire produit encore une fois une demande de rétractation. Il est évident que le locataire agit de mauvaise foi et retarde frauduleusement l'exécution du jugement. À l'avenir, la Régie pourra déclarer le locataire forclos de présenter une demande de rétractation et de mettre fin au manège du locataire.

La juridiction exclusive sur la fixation de loyer

Selon la jurisprudence actuelle, lorsque le locateur demande la fixation du loyer et une demande de modification du bail, à savoir un changement des conditions de chauffage, cette décision de la Régie est appelable à la Cour de Québec. À l'avenir, cette demande portant sur la fixation du loyer et portant aussi sur une modification d'une clause du bail ne sera plus appelable à la Cour du Québec. Cette demande pourra être révisée par deux régisseurs et restera de la compétence de la Régie du logement.

Dispositions transitoires

Le projet de loi prévoit que les décisions déjà rendues par la Régie du logement ne peuvent être invalidées avant la date de la sanction du projet de loi :

« 16. Ne peuvent être invalidées les décision de la Régie du logement qui ont été rendues avant le (indiquer ici la date de la sanction de la présente loi) et qui déclarent une partie forclose de déposer un autre recours devant elle.»

Cette disposition pourrait inciter certains régisseurs à déclarer forclos une partie dès aujourd'hui puisque leurs décisions rendues avant la sanction de la loi ne peuvent être invalidées.

Transfert de dossier

Les causes pendantes selon l'article 17 du projet de loi, devant la Cour du Québec portant sur une demande de fixation de loyer et d'une modification d'une clause, seront transférées à la Régie du logement.

Conclusion :

Le projet de loi réaffirme les pouvoirs de la Régie du logement et renforce la compétence de celle-ci. Elle pourra réprimer les abus des locataires en matière de rétractations dilatoires. De plus, elle acquiert le droit de rendre des ordonnances intérimaires qui faciliteront l'exercice de sa compétence. Avec des pouvoirs accrus, la Régie du logement risque d'avoir une meilleure efficacité. Nous espérons que le projet de loi sera sanctionné avant la fin de l'année 2010. Selon nos informations, le législateur veut sanctionner le projet dans les meilleurs délais.

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