L'acquisition d'un immeuble résidentiel et les conséquences juridiques sur les baux

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

L'acquisition d'un immeuble résidentiel et les conséquences juridiques sur les baux
Vous êtes sur le point d'acheter un immeuble résidentiel ou vous avez hérité d'un immeuble locatif. Il y a certaines démarches à suivre à titre de nouveau propriétaire. Nous ferons un tour d'horizon rapide des règles applicables aux baux de logements.

Le droit de visite
Un propriétaire a le droit de faire visiter son immeuble par un acheteur éventuel. Il doit donner un avis de 24 heures. L'avis peut être verbal. Les visites doivent se faire entre 9h00 et 21h00. Si le locataire refuse sans raison valable, le propriétaire peut demander à la Régie du logement une ordonnance de donner accès au logement contre le locataire.

Le droit au maintien dans les lieux
La législation accorde au locataire le droit au maintien dans les lieux. Le locataire aura le droit de demeurer dans son logement aussi longtemps qu'il le désire, à condition de respecter les obligations du bail.
Lorsque le bail arrive à la fin, le propriétaire ne peut pas expulser le locataire. Le bail se renouvelle automatiquement. Nul besoin d'en signer un autre.
Après l'achat, le nouveau propriétaire ne peut pas changer aucune clause du bail en vigueur. Le nouveau propriétaire doit respecter toutes les conditions du bail d'une façon intégrale. Toutefois, le nouveau propriétaire aura le droit de modifier les clauses du bail lors du renouvellement du bail. Le nouveau propriétaire acquiert le droit de l'ancien. Il pourra augmenter le loyer ou modifier toute autre condition du bail, lors du renouvellement.
Si le nouveau locateur n'envoie pas un avis de modification du bail, le bail se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions.

La fixation de loyer
Lorsque le locataire refuse l'avis de modification du loyer ou l'augmentation du loyer, le propriétaire doit demander à la Régie de fixer le loyer selon le règlement sur les critères de fixation de loyer.
Le locataire peut décider de déménager. Il doit aviser le propriétaire par écrit, dans le mois de la réception de l'avis de son intention de quitter les lieux.
La méthode de fixation tient compte de tous les revenus de l'immeuble, de la variation, d'une année à l'autre, de certaines dépenses comme les taxes et les assurances. La méthode tient aussi compte de l'indexation annuelle des déboursés relatifs aux dépenses d'énergie, d'entretien et des réparations majeures.

Le nouveau locataire peut remettre en cause le loyer convenu
Si au moment de l'achat, des logements sont vacants et que vous devez signer de nouveaux baux, la loi oblige le propriétaire à remettre au nouveau locataire le loyer le plus bas payé par l'ancien locataire au cours de 12 mois précédant la date du nouveau bail.
Si le nouveau locataire paie un loyer supérieur au loyer le plus bas payé au cours de 12 mois précédant, il pourra demander à la Régie de fixer le loyer selon les règlements de fixation de loyer. Aussi la Régie fixera le prix avec la base de l'ancien loyer, plus les indexations annuelles. L'ajustement est presque toujours à la baisse et de beaucoup.

La vérification des baux
L'acquéreur ou acheteur doit faire certaines vérifications avant d'acheter l'immeuble. Il doit faire l'examen de tous les baux de l'immeuble pour connaître les conditions qu'il aura à respecter.
Il devra aussi vérifier s'il existe des dossiers judiciaires à la Régie du logement ou à la Cour du Québec.
Il devra vérifier si des avis d'augmentation de loyer ont été donnés par le locateur actuel ou si ce dernier a déjà reçu des locataires une réponse ou encore un avis de départ du logement.
Il doit vérifier si le propriétaire a reçu ou a répondu récemment à un avis de sous-location ou de cession de bail.

Enfin l'acheteur doit vérifier la réglementation municipale en vigueur pour être sûr que l'immeuble respecte les lois au niveau de la sécurité, d’habitabilité et du zonage.

L'inspection de l'immeuble
Comme le nouvel acheteur est responsable des vices apparents pouvant affecter l'usage de l'immeuble, il serait très prudent de faire inspecter l'immeuble par un expert, soit un technologue en bâtiment, un architecte ou encore un ingénieur.
Un expert en bâtiment pourrait vous aider à détecter les vices cachés de l'immeuble et aussi à vous aider à négocier un prix de vente adéquat à l'état réel de l'immeuble.

Après l'achat, deux gestes à poser
Dès que la vente est conclue, les locataires doivent être avisés par écrit du changement de propriétaire. Il serait préférable de demander une lettre du notaire qui a reçu l'acte de vente pour informer les locataires de la vente.
Si le locataire n'est pas avisé du changement de propriétaire, il pourrait continuer à payer son loyer à l'ancien propriétaire.
De plus, s'il y a une confusion sur l'identité du propriétaire, le locataire pourrait demander à la Régie l'autorisation de déposer son loyer.
Le deuxième geste à poser est de vérifier les causes pendantes devant les tribunaux ou l'ancien propriétaire est impliqué.
Vous pourriez être obligé de faire une reprise d'instance ou une intervention pour reprendre à votre compte les demandes actives. La demande de reprise d'instance se fait à la Régie du logement.

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