La Régie du logement réaffirme qu’un locataire peut renoncer à l’ordre public de protection

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Le principe
Dans un article précédent, nous avons discuté d’une décision de la Régie du logement qui reconnaissait qu’un locataire pouvait renoncer à l’ordre public de protection. L’ordre public de protection empêche les parties à un bail de convenir une entente qui va à l’encontre des articles du Code civil du Québec. Les parties ne pourraient pas convenir que le locateur aurait le droit d’augmenter le loyer en donnant un avis de modification du bail, un mois avant la fin du bail pour un bail d’un an. Selon le Code civil, le locateur peut donner cet avis au moins trois (3) mois mais pas plus de six (6) mois, avant la fin du bail.

Pour un bail, du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, le locateur doit donner son avis d’augmentation entre le 1er janvier 2014 et le 31 mars 2014, selon l’article 1942 C.C.Q.. En convenant de donner cet avis, un mois avant la fin du bail, soit entre le 1er mai 2014 et le 31 mai 2014, cette entente irait à l’encontre du Code civil du Québec et contreviendrait à l’ordre public. Le locataire, dans un tel cas, pourrait demander la nullité de l’avis donné un mois avant le fin du bail en invoquant l’ordre public de protection.

Les faits
Le locataire dans la présente affaire, exploite un commerce de restauration dans l’immeuble appartenant au locateur. Le locataire en même temps loue un appartement dans le même immeuble. Le locataire explique au locateur qu’il commence en affaires et que ses revenus ne sont pas très élevés. De plus, il explique qu’il est récemment séparé de son épouse et qu’il partage la garde d’un de ses enfants. Le prix du loyer mensuel du logement avec le locataire précédent était de 950,00 $.

Le locateur accepte de louer le logement à un moindre coût afin de venir en aide au locataire. Les parties signent un bail pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012, au loyer mensuel de 750,00 $. Toutefois, le locateur et le locataire s’entendent pour ajouter une clause d’augmentation de loyer dans le bail “ The lease of this apartment will be terminated at the same time as the lease or the commercial space at 4110 St-Denis (restaurant brut) with a three month notice unless otherwise agreed with the owner. The rent increase will be of $ 50 par month annually unless otherwise agreed with the owner . I have read and agree.” (sic)

Une dizaine de mois après le début du bail, le locataire se départit de son fonds de commerce et le bail du restaurant est repris par un tiers. Le locateur renonce à la clause de résiliation du bail et il n’augmente pas le prix du loyer de l’appartement et accepte de prolonger le bail jusqu’au 30 juin 2013 au loyer mensuel de 750,00 $. Le locataire a donc payé 750,00 $ de loyer du 1er octobre 2011 au 30 juin 2013, soit plus de 20 mois.

Toutefois, le locateur au 1er juillet 2013 invoque la clause et augmente le loyer de 50,00 $. Le locataire accepte et il paie 800,00 $ comme loyer mensuel jusqu’au 30 juin 2014.

Le litige
Le locateur au 1er juillet 2014 augmente le loyer à 850,00 $. Le locataire refuse de payer l’augmentation de 50,00 $ et arrête de payer son loyer. Le locataire plaide l’invalidité de la clause, invoquant son illégalité, puisque les dispositions concernant le contrôle des loyers sont d’ordre public. Enfin, le locataire demande la nullité de la clause et le remboursement du 50,00 $ pour l’année précédente, soit du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014.

Le locateur rappelle au Tribunal les principes en matière d’ordre public de protection, à savoir qu’il y a lieu de se demander si au moment où l’on a renoncé à un droit, la protection de la loi devait s’appliquer. Car, on peut renoncer à cette protection, pourvu que cela soit un choix éclairé, fait en toute connaissance de cause, une fois le droit acquis.

Analyse et décision

La Régie du logement se basant sur les principes de la Cour suprême dans l’arrêt Garciaiii,à savoir qu’on ne peut renoncer d’avance à une disposition d’ordre public de protection, déclare que la clause d’augmentation de loyer était illégale lors de sa conclusion, car le locataire ne pouvait pas renoncer d’avance à recevoir un avis d’augmentation de loyer, lequel pourrait être refusé en temps opportun et en toute connaissance de cause. La Cour Suprême a aussi affirmé qu’on peut renoncer à la protection de la loi et confirmé une disposition contractuelle autrement nulle, ce qui a été codifié par le législateur en 1994 à l’article 1420 C.C.Q.

La Régie du logement conclut que le locataire devait payer l’augmentation de 50,00 $ librement consenti à compter du 1er juillet 2013 jusqu’au 30 juin 2014. Par contre, le locateur ne pourra pas avoir l’augmentation demandée au 1er juillet 2014 parce que le locataire a contesté et il n’a pas consenti. Cette augmentation de 50,00 $ pour le 1er juillet 2014 a été annulée parce qu’elle était demandée hors des délais impartis par le Code civil du Québec :

“En appliquant ces principes aux faits de la présente affaire, le tribunal conclut que le locataire doit payer l’augmentation de loyer librement consenti à compter du 1er juillet 2013.Cependant, le locateur ne peut exiger l’augmentation à laquelle il prétend avoir droit, car le locataire n’y a jamais consenti, à compter du 1er juillet 2014.

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