Un locataire peut-il obtenir des frais de déracinement lors d’une reprise de logement?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Un locataire peut-il obtenir des frais de déracinement lors d’une reprise de logement?


Les faits

La locataire réclame des frais de déracinement de 1500.00$ en plus de réclamer une indemnité pour ses frais de déménagement.

La locataire dit avoir tenté de chercher un logement depuis plusieurs mois mais être confrontée au fait que les logements similaires sont beaucoup plus chers. Selon le tribunal, le fait qu’elle a pu bénéficier d’un logement à un loyer mensuel inférieur à la valeur du marché ne constitue évidemment pas une défense ni une justification quant à l’octroi de quelque compensation. 1

La locataire invoque qu’elle a deux enfants âgés de 16 et 7 ans. Elle témoigne avoir habité le quartier, chez ses parents en face du logement concerné durant 25 années, puis durant 2 années dans un autre quartier et être revenue dans son quartier depuis 2014. Elle affirme que sa famille et ses amis et ceux de ses enfants habitent le quartier. Elle indique que son fils de 16 ans fréquente une école située à Châteauguay et qu’il doit voyager quotidiennement en transport en commun pour s’y rendre. Elle dit aussi ne pas avoir d’emploi parce qu’elle aurait des problèmes de santé.

Elle témoigne ne pas avoir cherché de logement à Châteauguay bien qu’elle précise ne pas avoir les moyens financiers de louer un logement similaire au sien dans le quartier qu’elle occupe actuellement. Elle entend réclamer des frais de déplacement de 1500$ au locateur advenant que la reprise de son logement soit accordée au locateur.

Analyse des faits

La locataire repose son argument sur une décision rendue dans l’affaire Maguire c. Racine le 15 avril 2016 dans le dossier de la Régie du logement 265832. Dans cette affaire, la Régie du logement a octroyé des frais de déracinement. Dans la présente affaire, la Régie du logement déclare :
« L’octroi d’une somme pour compenser les effets du déracinement constitue clairement l’octroi d’un dommage alors que cette décision indique à bon droit, qu’un tribunal ne peut accorder de dommages dans le cadre d’une reprise. » 2

Le tribunal considère que la décision Maguire accorde des dommages au locataire après avoir lui-même établi que la Régie du logement ne peut pas accorder des dommages en cas de reprise à un locataire, car le locateur exerce un droit légitime et qu’il ne commet aucune faute, considérant que la décision Maguire contient des conclusions contradictoires et hautement incompatibles, la Régie du logement refuse d’appliquer l’affaire Maguire c. Racine.

Aussi, la Régie du logement opine que les termes « frais de déménagement » ne sauraient recevoir une interprétation d’une largesse telle que ces termes incluraient l’octroi d’une forme de compensation pour un éventuel déracinement.

Selon le tribunal, le déracinement éventuel est fort hypothétique : rien dans la preuve soumise ne confirme le fait que la locataire ne trouvera pas un autre logement dans le même quartier. Quant à la difficulté de trouver un logement à un loyer équivalent, le tribunal fait les remarques suivantes :
«  De plus, un changement de quartier découlant du fait que la locataire n’a pas les moyens financiers de se reloger dans le même quartier, car le loyer qu’elle paye est inférieur à la valeur du marché, constitue un effet de la valorisation d’un quartier ou de l’augmentation de valeur des immeubles : le locateur ne saurait être puni pour ces faits qui échappent à son contrôle. »3

Le tribunal estime que l’état de droit ne permet pas d’accorder quelque dommage lorsqu’une reprise de logement est accordée. Or, l’octroi des frais de déracinement est clairement l’octroi d’un dommage déguisé.

La détermination de l’indemnité

Le tribunal cite l’affaire Boulay c. Tremblay de la Cour du Québec qui laisse à la Régie du logement le soin de fixer les conditions justes et raisonnables, notamment l’indemnité de déménagement. La Cour précise aussi que la Régie du logement ne peut condamner aux dommages-intérêts qui découlent d’une reprise de possession abusive.
Le tribunal conclut qu’une indemnité découlant d’une reprise doit être limitée aux frais réels de déménagement et considère que l’octroi de quelques dommages sous quelque forme et à quelque titre que ce soit, tels la durée d’occupation, l’enracinement dans le quartier, la perte de temps pour trouver un logement, la perte de travail pour déménager, des frais de peinture, la compensation de la décoration du logement ou d’autres aspects similaires, pourtant considérés dans certaines décisions des tribunaux, n’est pas compatible avec l’exposé du droit applicable.
La jurisprudence de la Cour du Québec ainsi que la jurisprudence de la Régie du logement ont toujours été unanimes sur un aspect : l’autorisation de la reprise de logement ne donne pas ouverture à l’octroi de dommages-intérêts au sens usuel du terme. 4

Le tribunal établit que la détermination de l’indemnité visera à se fixer le coût réel du déménagement que le locataire défraierait s’il choisissait lui-même de déménager. Les frais incluent évidemment les frais de branchement aux services publics et le suivi postal.

Afin de déterminer l’indemnité et les frais de déménagement, la Régie du logement doit considérer la taille du logement, le nombre d’occupants, la situation physique du logement (rez-de-chaussée ou logement sis à l’étage avec absence d’ascenseur), la présence de biens particuliers engendrant des frais supplémentaires de déménagement (tel un piano), soit les facteurs qui font varier les coûts de déménagement dans les estimés émanant des firmes de déménagement généralement déposés en preuve devant la Régie du logement, à l’audience. Il est bien connu par ce tribunal spécialisé que les frais pour un déménagement dans la période de pointe située entre le 24 juin et le 7 juillet avoisinant le double des prix offerts en dehors de cette période cible.5


1. Casgrain c. Lamontagne 2019 QCRDL 16754, parag. 24
2. Opus citare paragraphe 36
3. Op. cit. par. 41
4. Op. cit. par. 79
5. Op. cit. par. 84 et par. 85.

0 Réponse à “Un locataire peut-il obtenir des frais de déracinement lors d’une reprise de logement?”

Laisser un commentaire