LES MODALITÉS DE LA REPRISE DU LOGEMENT SELON LA LOI

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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LES MODALITÉS DE LA REPRISE DU LOGEMENT SELON LA LOI

Le code civil du Québec prévoit les modalités de la reprise du logement par un propriétaire. Le droit à la reprise est soumis à un encadrement strict.

LES BÉNÉFICIAIRES
Le locateur d’un logement, s’il en est aussi le propriétaire peut reprendre un logement pour l’habiter lui-même ou encore y loger ses ascendants ou descendants au premier degré. Un propriétaire peut reprendre un logement pour lui seul ou aussi pour lui-même et sa femme et ses enfants.

Les descendants au premier degré signifient ses propres enfants, soit sa fille ou son garçon. Les ascendants au premier degré comprennent le père et la mère du propriétaire. Nous comprenons que la reprise d’un logement est interdite pour un frère, une sœur, une tante, un oncle. Il est aussi interdit de reprendre un logement pour y loger sa grand-mère ou son grand-père.

Nous pouvons reprendre un logement pour tout autre parent ou allié mais à la condition que le propriétaire soit le principal soutien. Un propriétaire peut reprendre un logement pour un neveu, une nièce ou encore pour son grand-père ou sa grand-mère mais il devra être le principal soutien. Le fardeau de prouver qu’il est le principal soutien repose sur les épaules du propriétaire.

INTERDICTION POUR UN COPROPRIÉTAIRE
Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint.

Un père qui est copropriétaire d’un immeuble avec son fils ne peut pas reprendre un logement. De même, un père avec son fils et sa femme comme copropriétaires ne peuvent pas reprendre un logement. Toutefois, un couple soit des conjoints qui vivent maritalement ensemble, peut reprendre possession d’un logement.

LES DÉLAIS DE LA REPRISE

Le propriétaire qui désire reprendre un logement doit aviser le locataire au moins six mois avant l’expiration du bail à durée fixe; si la durée du bail est de six mois ou moins, l’avis est d’un mois. Si le bail est un bail verbal à durée indéterminée, l’avis doit être donné six mois avant la date de la reprise.

Pour un bail du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, l’avis doit être donné au plus tard le 31 décembre 2015. Si le propriétaire a la preuve d’un récépissé de recommandation pour une mise à la poste le 31 décembre 2015, peu importe la date de réception du locataire après le 31 décembre 2015, l’avis aura été donné valablement. Naturellement, si le locataire ne prends pas livraison de la lettre il faudra lui signifier d'une autre façon.

Pour un bail d’un mois, il faut avoir signé un bail, par exemple un bail du 1er juillet 2015 au 31 juillet 2015. Ce bail est donc un bail d'un mois, qui se renouvelle de mois en mois. Dans ce cas, l’avis peut-être donné juste un mois avant la date de reprise. S’il veut reprendre pour le 1er juin 2016, il doit donner un avis avant le 30 avril 2016.

Si les parties ont convenu d’un bail verbal l’avis doit être six mois avant la reprise. Dans notre exemple précédent, si le propriétaire veut reprendre un logement au 1er juin 2016, il devra donner son avis au plus tard le 30 novembre 2015.

CONTENU DE L’AVIS ET RÉPONSE

L’avis de reprise doit indiquer la date prévue par l’exercer, le nom du bénéficiaire et, si nécessaire, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le propriétaire.

Dans le mois de la réception de l’avis de reprise, le locataire doit aviser le propriétaire de son intention de remettre le logement ou non. Si le locataire ne répond pas dans le mois de la réception, il est présumé avoir refusé de quitter le logement.

REFUS DE QUITTER

Lorsque le locataire ne répond pas à l’avis de reprise dans le mois de la réception ou encore qu’il répond qu’il refuse de quitter son logement, le locateur doit faire une demande à la Régie du logement afin d’obtenir l’autorisation de reprendre le logement. Cette demande doit être présentée dans le mois du refus. Le propriétaire doit envoyer une copie de sa demande d’autorisation au locataire par courrier recommandé, par huissier ou par une remise de main à main au locataire. La Régie du logement convoquera ensuite les deux parties à une audience.

PREUVE DU PROPRIÉTAIRE

À l’audience devant la Régie, le propriétaire doit démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionné dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.

Lorsque le tribunal autorise la reprise, il peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables notamment, le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement. Le juge à l’audience a une entière discrétion pour fixer l’indemnité. En général, l’indemnité variera normalement entre deux ou trois mois de loyer. Le juge tiendra compte de la durée d’occupation du locataire dans son logement, de la valeur des meubles, de l’état santé ou de l’âge du locataire.

Parfois, lorsque le locataire a des problèmes de motricité ou qu’il aura de la difficulté à faire ses boîtes pour le déménagement, la Régie pourra accorder au locataire les frais d’emballage et de déballage des biens, ce qui pourrait augmenter l’indemnité à plus de trois mois de loyer.

Il sera utile au propriétaire de fournir au tribunal une ou deux estimations des frais de déménagement que pourraient encourir le locataire.

LOGEMENT ÉQUIVALENT

Le propriétaire ne peut pas obtenir la reprise, s’il est propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise, et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent.

Si le prix du loyer est sensiblement moins élevé que le logement vacant, le loyer n’est pas équivalent et le propriétaire aura droit à la reprise. Il a été établi par les tribunaux que le propriétaire a le droit de sélectionner le logement le moins cher, pour la reprise de logement.

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