Signification d’un avis de modification de bail : Augmentation de loyer compromise

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Généralement, on considère que l’utilisation de l’huissier est le moyen le plus sûr pour signifier un document à son locataire. C'est vrai pour plusieurs documents mais il faut faire très attention à cette affirmation dans le cas d'un simple avis.

En effet, lorsque l'on parle plus spécifiquement de l’avis de modification de l’article 1942 du Code civil du Québec, la loi et la jurisprudence imposent au propriétaire de s’assurer que l’avis de modification du bail soit reçu par le locataire.

Et pour ce faire, il a été décidé par la Régie du logement que la remise par l’huissier de l’avis sous la porte ou dans la boite aux lettres ne prouvait pas la réception de l’avis par le locataire.

La seule façon pour que l'huissier puisse valablement remettre l’avis au locataire, c’est de le remettre à la ou aux personnes directement en main propre et elles doivent en plus attester la réception par leur signature.

C’est donc au propriétaire de s’assurer de donner les directives précises qui s’imposent à leur huissier afin qu’il signifie l’avis selon les exigences précédemment mentionnées et qu’il vous remette un rapport attestant de cette réception incluant la ou les signatures.

C’est aussi pour cela que l’envoi par courrier recommandé n’est aussi valide que si le propriétaire obtient de Postes Canada une preuve de la réception de l’avis incluant la signature de chaque locataire apparaissant au bail.

Comme premier moyen d’envoi suggéré, le courrier recommandé a aussi l'avantage de « réserver » en quelque sorte votre délai car cette démarche prouve que vous avez «agi». Ce qui vous permet, si le locataire ne va pas chercher son courrier recommandé, de lui donner par un autre moyen, en main propre par exemple et ce, même après le délai prévu par la loi.

Par exemple, pour un bail du 1er juillet au 30 juin, le propriétaire doit envoyer son avis de modification de bail entre le 1er janvier et le 30 mars. Un problème se pose: vous êtes informé que le 5 janvier le locataire est parti à l'étranger pour 4 mois donc après le délai prévu. Qu'à cela ne tienne, vous envoyez votre avis de modification de bail par courrier recommandé le 5 janvier quand même, 3 semaines plus tard, vous avez évidemment l'information de Postes Canada que le locataire n'a pas été chercher son courrier. Cette façon de faire a l'avantage de permettre au propriétaire d'envoyer à nouveau l'avis au locataire au mois de mai parce que vous avez «agi» dans le délai prévu. Il faudra cependant signifier votre avis au locataire dès que possible.

Nous désirons également vous rappeler que les avis de modifications du bail (avis d'augmentation de loyer) doivent être envoyés entre 3 et 6 mois de la fin du bail d'une durée de 12 mois ou plus et entre 1 et 2 mois de la fin d'un bail de moins de douze mois, et pour les baux à durée indéterminée entre 1 et 2 mois de la modification proposée. Les calculs sont disponible sur l'application APQ mobile disponible sur Apple et Android.

Cette procédure vaut aussi pour l’avis de reprise de logement et l’avis d’éviction.

Sachez que l’attestation de réception par signature peut aussi être faite par le propriétaire directement.

Vous pouvez le faire en vous assurant d’inscrire la phrase suivante sur votre propre copie: Moi,, (nom du locataire) confirme la réception du présent avis de modification de bail. Ensuite, ajoutez une place pour la signature et la date du jour.

Pour toutes questions, communiquez avec nous, nous sommes là pour vous assister.

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