Distinction importante : avis de modification de bail normal et l'avis exceptionnel d'interdiction de fumer le cannabis autorisé par la loi

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

La loi 157 Constituant la Société Québécoise du cannabis permet aux propriétaires d'envoyer un avis de modification de bail pour interdire de fumer le cannabis dans le logement et dans l'immeuble. Cette loi permet de le faire entre le 17 octobre 2018 et le 15 janvier 2019 et ne permet que ce changement.

Étant donné que les modalités de refus sont complètement différentes d'un avis de modification normal de bail, nous vous suggérons fortement de ne pas envoyer les 2 avis en même temps ni les fusionner dans un seul envoi.

En effet pour l'avis exceptionnel sur le cannabis, la loi prévoit que le locataire peut, pour des raisons médicales, refuser la modification proposée dans les 30 jours de la réception de l'avis. Le propriétaire doit alors faire une demande de modification de bail à la Régie du logement dans les 30 jours de ce refus. Pour toute autre raison, le locataire n'a pas le droit de refuser.

Dans le cas de l'avis de modification de bail régulier ou normal pour l'augmentation de loyer et modifications des autres conditions du bail, le locataire peut tout refuser sans donner de raison.

Fusionner l'avis ou l'envoyer en même temps dans une même enveloppe pourrait confondre le locataire et vous obliger à faire une demande de modification de bail à la Régie du logement pour la portion interdiction de fumer le cannabis pour éviter de perdre vos droits.

Il serait facile de tomber dans le piège pour les baux du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 où la période normale de modification de bail chevauche la période d'envoi de l'avis exceptionnel entre le 1er et le 15 janvier 2019.

Durant cette courte période, il est essentiel d'envoyer les avis séparément par courrier recommandé à chacun des locataires individuellement.

En cas de refus des 2 avis par le locataire, il faut déposer 2 demandes de modification de bail séparément dans les 30 jours du refus du locataire.

Nous vous recommandons d'utiliser le courrier recommandé la signification des avis de modification au bail, tant celui pour le cannabis que l'avis régulier.

En effet, lorsque l'on parle plus spécifiquement de l’avis de modification de l’article 1942 du Code civil du Québec ou de l'avis exceptionnel de la loi 157, la loi et la jurisprudence imposent la même chose au propriétaire soit de s’assurer que l’avis de modification du bail soit reçu par le locataire.

Et pour ce faire, il a souvent été décidé par la Régie du logement que la remise par l’huissier de l’avis sous la porte ou dans la boîte aux lettres ne prouvait pas la réception de l’avis par le locataire.

La seule façon pour que l'huissier puisse valablement remettre l’avis au locataire, c’est de le remettre à la ou aux personnes directement en main propre et elles doivent en plus attester la réception par leur signature.

C’est donc au propriétaire de s’assurer de donner les directives précises qui s’imposent à leur huissier afin qu’il signifie l’avis selon les exigences précédemment mentionnées et qu’il vous remette un rapport attestant de cette réception incluant la ou les signatures.

C’est aussi pour cela que l’envoi par courrier recommandé n’est aussi valide que si le propriétaire obtient de Postes Canada une preuve de la réception de l’avis incluant la signature de chaque locataire apparaissant au bail.

Comme premier moyen d’envoi suggéré, le courrier recommandé a aussi l'avantage de « réserver » en quelque sorte votre délai, car cette démarche prouve que vous avez «agi». Ce qui vous permet, si le locataire ne va pas chercher son courrier recommandé, de lui donner par un autre moyen, en main propre par exemple, et ce, même après le délai prévu par la loi. Il faut cependant livrer l'avis par un autre moyen dès que vous êtes en mesure de voir en faisant le suivi sur le site de Postes Canada que l'avis n'a pas pu être livré.

Sachez que l’attestation de réception par signature peut aussi être faite par le propriétaire directement.

Vous pouvez le faire en vous assurant d’inscrire la phrase suivante sur votre propre copie: Moi, (nom du locataire) confirme la réception du présent avis de modification de bail. Ensuite, ajoutez une place pour la signature et la date du jour.

Pour toutes questions, communiquez avec nous, nous sommes là pour vous assister.

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