Un ronflement fort qui dérange constamment les voisins constitue-t-il un inconvénient normal?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Les faits

La locataire habite l’immeuble depuis plusieurs années, les problèmes ont commencé en septembre 2016 où elle reçoit dans la nuit un appel de sa locatrice qui l’informe qu’elle vient de recevoir un appel d’un autre locataire qui habite en-dessous de son logement et qui se plaint du bruit de ronflement de la locataire.

En octobre, la locataire reçoit la visite des locateurs qui la questionne sur son état de santé et voir comment le problème pourrait être réglé. Les locateurs lui remettent deux boîtes contenant des produits ayant pour effet de diminuer le ronflement. Le lendemain de cette rencontre, la locataire trouve sur le seuil de sa porte une feuille de rendez-vous avec un médecin, une carte avec l’inscription «Prends soin de toi» et un contenant de liquide. En novembre, la locatrice s’informe auprès de la locataire si elle a consulté ou si elle va consulter un médecin. En décembre, la locataire écrit aux locateurs pour leur dire de cesser de la harceler avec ses problèmes de ronflement. En réponse à cette lettre, les locateurs lui répondent par une mise en demeure qu’elle doit corriger la situation. Fin décembre 2016, la locataire dépose une demande de diminution de loyer en dommages pour du harcèlement. En janvier 2017, comme la situation persiste, les locateurs déposent à la Régie du logement une demande en résiliation de bail et en éviction du locataire.

La preuve faite devant le Tribunal

Les locataires qui ont habité en bas de chez elle sont venus témoigner à la Régie du logement que, depuis septembre 2016, à chaque fois que la locataire dormait chez elle, ils ne pouvaient dormir dû aux bruits de ronflement de la locataire. La locataire travaille de nuit et ne couche chez elle que les fins de semaine. Lorsqu’elle dormait de jour, ils entendaient aussi le ronflement de la locataire.

La locataire s’est sentie harcelée par les locateurs ainsi que par les locataires qui habitaient en bas de chez elle. Selon elle, les locataires d’en bas frappaient souvent sur leur plafond afin qu’elle cesse de faire du bruit. Selon elle, explique-t-elle à la Régie du logement, tous ces événements lui auraient causé bien des inconvénients comme une perte de jouissance de son logement, la peur de recevoir de la visite, la peur de faire fonctionner la hotte de la cuisinière et la peur d’ouvrir son téléviseur. Elle a dû dormir dans le salon. Elle a fait une dépression nerveuse et a dû être en arrêt de travail durant trois mois, ce qui lui a occasionné une perte de salaire. Elle ne dort plus et se sent constamment fatiguée.

L’analyse des faits par le tribunal

Pour le Tribunal, un ronflement fort et constant qui dérange ne constitue pas un inconvénient normal que les voisins doivent accepter. «Il est possible que la locataire souffre d'apnées du sommeil ou d'une autre maladie respiratoire qui a pour effet qu'elle produise un ronflement hors de l'ordinaire. Si c'est le cas et c'est ce qui semble être le cas, la locataire aurait tout intérêt à consulter un expert dans le domaine qui pourrait l'aider à avoir une meilleure respiration et c'est elle qui en serait la première gagnante1.»

Comme elle ne veut pas consulter, c’est son choix, mais elle ne peut pas imposer aux autres ses décisions personnelles qui affectent la qualité de vie des autres locataires. Le Tribunal cite l’article 1860 du code civil du Québec qui établit qu’un locataire doit se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance des autres locataires. Le fait que la locataire refuse de se faire soigner pour ses problèmes de ronflement aigu cause chez les voisins des désagréments et ils n’ont pas à subir les effets négatifs des décisions de la locataire. La locataire a droit à sa vie privée, mais les voisins aussi.

Selon le Tribunal, de la preuve il ressort que les locateurs ont tenté d’aider la locataire avec ses problèmes de santé afin qu’elle puisse conserver son logement sans déranger les voisins. Le Tribunal n’y voit aucun geste de harcèlement ou d’intimidation dans les gestes posés par les locateurs. De plus, les locateurs avaient la responsabilité légale de procurer la jouissance du logement aux autres locataires. Donc, il était justifié de tenter de voir avec la locataire comment celle-ci pourrait régler son problème de santé.

Conclusions

La Régie du logement a rejeté les demandes de la locataire en dommages et en diminution de loyer et conclut qu’une demande de résiliation de bail est justifiée vu le comportement fautif de la locataire :

"Comme la locataire ne voulait pas régler son problème de ronflement aigu et que cette situation causait des problèmes de perte de jouissance à d'autres locataires, les locateurs étaient tout à fait fondés à entreprendre une procédure en résiliation de bail après avoir transmis une mise en demeure à la locataire et que celle-ci n'a rien fait pour régler la situation2."

Nous devons faire attention avant de conclure que tous les cas de ronflement peuvent entraîner une résiliation de bail. Tout dépend des circonstances et de l’étendue du préjudice causé aux autres locataires ou occupants de l’immeuble. La Régie du logement a déjà qualifié qu’un ronflement est un type de nuisance des plus subjectives :

"Ce type de nuisance est des plus subjectives. Tout dépend de la tolérance des personnes aux bruits. Ainsi, la fille de la locataire ne semble pas avoir été incommodée par les ronflements du voisin du bas lorsqu’elle dormait dans la chambre de sa mère. Il s'agit ici d'un cas particulier où le trouble causé n'est pas intentionnel, contrairement à la majorité des cas soumis pour trouble de jouissance paisible3."

Le locateur dois démontrer à l’aide de témoins que les ronflements sont hors de l’ordinaire et excessifs et qu’ils dérangent constamment les autres locataires de l’immeuble, s’il désire obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire qui ronfle.


1. Chapados c. Fillion, 2018 QCRDL 29341, par. 22
2. Opus citare, par. 38
3. Séguin c. Laflèche, 2018 QCRDL 3890, par. 21 et 22

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