Le non-renouvellement du bail pour la sous-location depuis plus de 12 mois

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

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Le non-renouvellement du bail pour la sous-location depuis plus de 12 mois

RÈGLES ET EXIGENCES

Pour plusieurs, nous sommes dans la période de reconduction des baux. Malheureusement, les propriétaires n’ont généralement pas la possibilité d’envoyer un avis de non-reconduction du bail. En effet, sauf exception, les propriétaires doivent nécessairement passer par la résiliation du bail au moyen d’un recours à la Régie du logement.

Néanmoins, une exception apparaît à l’article 1944 du Code civil du Québec et permet au propriétaire d’envoyer un avis de non-reconduction du bail si le locataire sous-loue son logement pendant plus de 12 mois.

À priori, cette procédure paraît simple mais dans la réalité, les exemples ne manquent pas et nous démontrent qu’il y a plusieurs nuances à faire, plusieurs zones grises et de nombreuses situations permettant au locataire de rendre les circonstances moins évidentes qu’elles n’en paraissent et finalement permettent au locataire de convaincre les tribunaux qu’il ne s’agit pas de sous-location et rendre votre avis nul.

Dans une décision de 2013 qui sera citée tout au long de ce texte, la Régie du logement nous donne un aperçu des critères qu’elle doit prendre en compte pour décider si le locataire a sous-loué ou non son logement. Nous tenterons de vulgariser ces concepts pour vous permettre de les utiliser.

Lorsqu’on détermine s’il y a sous-location, le principal outil du Régisseur sera l’intention des parties. À ce titre, nous pouvons déjà vous suggérer de tout faire par écrit ou par courriel ce qui facilitera votre preuve en cas de version contradictoire.

Il est aussi dit que le contrat de sous-location n’a pas besoin d’être écrit et il n’est pas nécessaire non plus qu’il soit écrit "sous-location" sur le document pour qu’elle en soit une.

Le juge regardera entre autres les déclarations, les circonstances et les agissements des parties.

Il faut savoir que la jurisprudence confirme que le bail n’exige pas l’occupation du logement par le locataire lui-même mais les régisseurs considèrent qu’il n'est pas raisonnable de laisser une locataire sous-louer son logement à son gré et à son rythme et imposer à la locatrice des locataires inconnus. Les juges devront donc faire la part des choses entre ces deux concepts.

À ce titre, la Régie du logement considère que le bail est signé par une personne et qu’elle lui est attachée et en considération de la personne qui s'engage (locataire).

En fait, selon eux, cet article vise à s'assurer que « l'engagement contractuel d'une locataire emporte habitation de sa part de façon soutenue et voulue. »

De plus, la preuve du caractère consécutif des 12 mois requis n'est pas nécessairement requise et sera évaluée en fonction des circonstances de chaque cas.

Nous pouvons donner des exemples frustrants tels que la locataire qui sous-loue 11 mois et prétend retourner sur les lieux pour une très courte période pour sous-louer à nouveau 11 mois.

Aussi, il importe de considérer l'ensemble des faits, et d'en dégager l'intention du locataire, sa bonne foi et la finalité réelle de sa démarche. « La sous-location n'est qu'un outil légal mis à la disposition du locataire pour favoriser son maintien dans les lieux alors que des aléas ponctuels et/ou temporaires l'empêcheraient de jouir des lieux. Il faut donc que la locataire démontre que son intention de bénéficier de ce droit au maintien est réelle et ferme et que la sous-location ne constitue qu'un palliatif temporaire. »

« Le Tribunal estime que le locataire a sous-loué l’entièreté de son logement durant plus de douze mois. Le seul fait que le locataire ait conservé son domicile au logement, sans y demeurer, résider, habiter ou l’occuper de façon factuelle, voire même de façon intermittente ou partielle, autrement que par des biens, ne suffit pas pour contrer cette conclusion. »

Vous devez donc savoir finalement que la sous-location comme la cession ne se présume pas et la preuve, votre preuve, doit établir des faits précis qui permettent au tribunal de déterminer quelle a été la commune intention des parties afin de procéder à la qualification du contrat et finalement statuer sur la validité de votre avis.

Le propriétaire devra donc amasser au fil des mois, les preuves nécessaires afin de prouver qu’il y a bien eu sous-location. Par exemple : courriel du locataire, nom des sous-locataires présents ou passés et qui pourraient témoigner, les dates, les annonces du locataire dans les journaux ou sur internet et même si c’est possible, une preuve de résidence de votre locataire à une autre adresse. Les circonstances et les témoignages seront une part importante de votre preuve.

Aussi, « Si tant est que la locatrice ait toléré jusqu’à consentir à ces sous-locations multiples à travers le temps, le Tribunal ne pourrait en inférer qu’elle a renoncé, même temporairement, à son droit de se prévaloir des prescriptions de l’article 1944 du Code civil du Québec. »

Finalement, la patience sera de mise dans certaines circonstances car cet avis ne pourra être envoyé qu’au moment prévu pour la reconduction du bail. Par exemple : la période de 12 mois pourrait être atteinte en septembre 2014 mais vous devrez attendre en janvier 2015 pour l’aviser.

31-130327-219 Allyn c. Therrien et als


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