L’indemnité accordée au locataire lors d’une reprise d’un logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Les faits 

Les locateurs, un couple marié, demandent l’autorisation de reprendre possession d’un logement pour s’y loger à compter du 1er juillet 2016. L’avis de reprise et la demande d’autorisation de reprendre le logement ont été envoyés dans les délais légaux. La preuve révèle que les locateurs ont acquis l’immeuble le 18 septembre 2015. L’immeuble est un triplex de deux étages comprenant un grand logement de 7 1/2 pièces au rez-de-chaussée et deux logements de 3 1/2 à l’étage. Ils ont alors emménagé dans un logement au deuxième étage comportant 3 pièces 1/2 en attendant de pouvoir reprendre le logement au rez-de-chaussée car le couple habite avec trois autres adultes. Un avis de reprise fut expédié le 23 septembre 2015 et le locataire a répondu qu’il refusait la reprise en date du 30 septembre 2015. Les locateurs ont déposé la demande d’autorisation dans le mois du refus du locataire soit le 19 octobre 2015. Les avis et la procédure ont donc été déposés dans les délais prévus par la loi.

Rien dans la preuve présentée à l’audience ne permet de douter de la véracité de l’intention des locateurs d’occuper le logement dans le futur. Le Tribunal conclut que la version des locateurs est crédible et prépondérante, qu’elle a témoigné avec candeur et sans contradiction. La reprise est donc accordée.


L’indemnité à payer 

Le tribunal examine les circonstances propres au locataire en regard de l’indemnité à payer au locataire en regard des termes de l’article 1967 du Code Civil du Québec : « Lorsque le tribunal autorise la reprise ou l’éviction, il peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables, y compris, en cas de reprise, le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement. »

Dans l’affaire Boulay c. Tremblay1, la Cour du Québec précise la nature de l’indemnité applicable en matière de reprise de logement. La Cour mentionne qu’en matière d’éviction pour une reprise, le législateur n’a déterminé aucune indemnité précise. Il laisse au Tribunal le soin de fixer les conditions justes et raisonnables et notamment l’indemnité de déménagement. Si le Tribunal a discrétion pour déterminer le montant, il doit tenir compte que le locateur exerce un droit légitime et qu’il ne commet aucune faute en demandant la reprise d’un logement. Le Tribunal ne peut certes pas condamner le locateur aux dommages-intérêts qui découlent d’une reprise de possession abusive.

Dans l’affaire Carlin2, la Cour du Québec a énuméré les critères à considérer dans l’évaluation de cette indemnité. L’âge du locataire, sa condition physique, la durée d’occupation, son enracinement dans le logement et la valeur de son mobilier sont des critères pertinents permettant de déterminer l’indemnité. À titre d’illustration, la perte de salaire pour se présenter à l’audience ou d’autres dommages de cette nature ne peuvent pas être considérés dans la détermination du montant de l’indemnité.

Afin de déterminer l’indemnité et les frais de déménagement, le tribunal doit donc considérer la jurisprudence récente applicable, la taille de logement, le nombre d’occupants, la situation du logement (rez-de-chaussée ou logement situé à l’étage avec absence d’ascenseur), soit les facteurs qui font varier les coûts de déménagement ainsi que les estimés émanant des firmes de déménagements.

Il est bien connu de la Régie du Logement, un tribunal spécialisé en droit de logement, que les frais pour un déménagement dans la période de pointe sise entre le 24 juin et 7 juillet coûtent plus du double de ceux effectués lors de cette période et près du triple de ceux effectués durant les périodes creuses des fréquences de déménagement.


La réclamation du locataire 

Le locataire argumente que son logement comprend 7 pièces et qu’il a l’usage exclusif du sous-sol. Le sous-sol est rempli de machines à pression puis il affirme qu’il contient 40% de choses personnelles et 60% de biens commerciaux. Il produit un estimé d’une compagnie de déménagement réputé qu’il prévoit un coût de déménagement de 12 000$. Il précise aussi qu’il possède deux pianos.


La décision de la Régie du Logement 

Selon le tribunal, l’évaluation déposée indique que le déménagement doit avoir lieu en décembre 2015 mais cet aspect paraît douteux devant le coût réclamé qui semble correspondre à un déménagement effectué au 1er juillet 2016. Aussi, selon la Régie, il n’y a pas lieu d’octroyer une somme pour défrayer des frais d’emballage car il appert de la jurisprudence que de tels frais sont accordés dans des cas limpides, soutenus pas la preuve prépondérante de l’incapacité physique des locataires d’accomplir cette tâche.

La seule difficulté dans cette cause consiste à déterminer l’impact du choix du locataire de se relocaliser dans une autre ville, située à environ 100 kilomètres du logement, choix dont les locateurs n’ont vraiment pas à assumer le coût. Il y a donc lieu d’enlever les frais de kilométrages d’essence, coût d’entreposage sécurisé pour la soirée et la nuit et le temps de déplacement pour les 8 déménageurs de la seconde journée.

De plus, selon la preuve, au sous-sol, 60% des objets entreposés constituent des outils et machines que le locataire aurait utilisé pour son commerce. Ce n’est pas aux locateurs d’assumer les frais de transport de ces objets surtout si le bail n’a jamais mentionné un usage mixte (résidentiel et commercial) des lieux loués. Par ailleurs, le tribunal doit considérer les deux pianos possédés par le locataire.


La conclusion

La Régie du Logement estime juste d’accorder la somme de 6500$ pour les frais de déménagement.
Quant aux coûts reliés aux services publiques, au service de la poste et aux services de câblodiffusion, de téléphone ou d’internet, le locataire indique réclamer pour le transfert de Vidéotron (téléviseur et internet), de Bell Canada pour le téléphone. Encore une fois, le tribunal conclut que les locateurs n’ont pas à assumer le changement de 4 lignes téléphoniques servant à l’usage d’un commerce. La Régie accorde donc une somme globale et totale de 200,00$ pour couvrir l’ensemble de ces frais.

Considérant l’ensemble de la preuve et les critères élaborés par la jurisprudence, la Régie accorde une indemnité totalisant 6700,00$, établie en tenant compte des frais de déménagement et des frais administratifs reliés aux services publics, aux services privés et au service postal.


1. BOULAY c. TREMBLAY (1994) J.L. 132.
2. CARLIN c. DEC, 500.02-06391.980. Cour du Québec.
3. PAVEL c. FORTIER 2016 QCRDL 9864.

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