Un privilège accordé au locataire ne peut devenir un droit

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Les locateurs demandent à la Régie du logement d’ordonner au locataire de libérer le sous-sol de l’immeuble qu’il occupe sans droit ainsi que les deux (2) espaces de stationnement qu’il s’est illégalement appropriés.

Les faits
Les faits mis en preuve démontrent qu’au printemps 1997 un bail est intervenu le 1er juillet 1997. Ce bail a été reconduit d’année en année jusqu’au 30 juin 2016. L’immeuble concerné consiste en un duplex dans lequel le locataire occupe depuis 18 ans le logement situé au rez-de-chaussé, composé de 5 pièces et demie. En vertu du bail, le locataire bénéficie d’une place de stationnement à l’intérieur du garage et a accès à la cour arrière.

Il est démontré que depuis le début de son bail, le locataire utilise le sous-sol, le second espace de stationnement dans le garage et l’espace de stationnement extérieur, alors que les espaces ne sont pas spécifiquement inclus à son bail. Le 11 février 2016, les locateurs transmettent un avis d’éviction au locataire l’enjoignant de libérer le sous-sol au plus tard le 21 février 2016. Le locataire refuse de libérer le sous-sol et il soumet qu’il a toujours utilisé le sous-sol avec l’autorisation de l’ancien propriétaire.

L’ancien propriétaire témoigne que dès le début du bail, il a permis au locataire d’utiliser le sous-sol de l’immeuble auquel il avait un accès direct de son logement. Il lui a aussi permis d’utiliser le second espace de stationnement intérieur ainsi que l’espace extérieur. Il précise qu’il n’avait pas besoin du sous-sol et des espaces de stationnement et que dans le contexte il avait donné un privilège au locataire en lui permettant de les utiliser. Selon ce dernier, il était compris qu’il pouvait, en tout temps, reprendre l’usage du sous-sol et des espaces de stationnement. C’est pour cette raison que le sous-sol et les deux espaces de stationnement n’ont jamais été inclus dans le bail, dit-il.

Analyse du tribunal
La preuve démontre que l’ancien locateur avait permis au locataire d’utiliser le sous-sol de l’immeuble et les deux espaces de stationnement en sus de celui qui était compris au bail. Toutefois, il appert qu’il ne s’agissait pas d’un droit prévu au bail, mais bien d’un privilège. Selon la Régie du logement, la jurisprudence majoritaire prévoit qu’un privilège peut être retiré et qu’un usage à long terme n’a pas pour effet de transformer ce privilège en une condition du bail.
Dans la décision MJN immobilier c. Monette, le tribunal fait une revue détaillée des principes jurisprudentiels et applicables :
‘’ Le tribunal a déjà décidé de la question des droits acquis. Dans l’affaire d’Anjou c. Paradis, traitant d’un espace de stationnement consenti par le locateur, la juge Danielle Dumont s’exprimait de la façon suivante :
‘’ Ce n’est pas parce que celui-ci a accordé cette faveur durant huit années que celle-ci s’est transformée en droit. Une gracieuseté peut toujours être enlevée aussi simplement qu’elle a été donnée. ‘’
La juge Claudine Novello de la Régie du logement analyse aussi la décision Brosseau c. Les appartements B.L. et cite l’extrait suivant :
‘’L’espace de stationnement dont la locataire a bénéficié durant toute cette période, était gratuit et ne constitue pas une condition du bail.’’
La juge Novello cite aussi la décision de Thomas c. George dans laquelle le locataire ne bénéficiait d’un privilège pour faire un jardin :
‘’ En effet, si le tribunal peut croire que la locatrice lui a permis de faire un jardin dans la cour arrière au cours des deux (2) étés, il lui apparaît qu’il ne s’agissait là que d’un privilège qu’elle lui accordait, non d’une véritable condition du bail. Un tel privilège pouvait donc lui être retiré aussi simplement qu’il lui avait été accordé, alors que la locataire ne peut prétendre à quelque droit acquis à cette égard.’’
Finalement, la juge Novello cite la cause Bruneau c. Mayer, où l’on avait toléré l’usage par un locataire d’une partie des lieux communs afin qu’il y place un véhicule, un cabanon ainsi qu’une cabane à pêche. La Régie du logement concluait :
‘’ Il est clair que le locataire a joui dans le passé d’une tolérance ou d’un privilège qui ne peut devenir un droit ou une obligation non inscrite au bail. Les services en cause n’ont nullement été convenus et ne sont pas contenus au bail. Dans certaines circonstances, même une permission pourrait être retirée… Bien qu’il soit fort compréhensible que les locataires désirent un accès direct au stationnement, l’utilisation passée de la porte en cause ne constitue pas un droit acquis. Le locateur avait à tort ou à raison, le droit d’en fermer l’accès. L’utilisation de cette porte secondaire ne constitue pas une condition ou un service prévu au bail.’’

La juge Novello conclut finalement que les locateurs étaient autorisés de demander au locataire de libérer le sous-sol le 11 février 2016, ainsi que les espaces de stationnements non compris au bail en avril 2016. Considérant le départ volontaire du locataire le 30 juin 2016, la Régie du logement n’a pas à ordonner au locataire de libérer le sous-sol et les deux espaces de stationnement.

Conclusion
Il est clair que la jurisprudence majoritaire à la Régie du logement établit qu’une tolérance ou un privilège peut être retiré en tout temps par le locateur. Un privilège ne peut jamais devenir un droit ou une obligation non inscrite au bail.

1 Réponse à “Un privilège accordé au locataire ne peut devenir un droit”

andree st-louis

merci.

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