Les odeurs de cannabis ou la fumée doivent être récurrentes et envahissantes

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Les odeurs de cannabis ou la fumée doivent être récurrentes et envahissantes

Le locataire demande une ordonnance d’exécution en nature contre son locateur afin qu’il lui procure la jouissance paisible de son logement, une diminution de loyer et des dommages moraux de 1000 $.

Les faits

Le locataire loue un logement subventionné et adapté au loyer mensuel de 210 $ par mois. Dès l’automne 2016, le locataire se plaint d’émanations toxiques et d’odeurs provenant d’un voisin. Le locataire allègue que ces émanations lui causent préjudice, nuisent à sa qualité de vie et compromettent sérieusement sa santé. Le locataire attendra près de deux ans pour transmettre une mise en demeure le 9 juin 2018 et déposer le présent recours.

Le locataire soutient que les odeurs sont quotidiennes et à toute heure du jour ou de la nuit. Il ventile son logement et il bloque un conduit qui sert à ventiler le logement. Il déclare que cela arrive souvent, fréquemment. L’odeur augmente en intensité, de sorte que, en juin 2018, il décide d’envoyer une mise en demeure et quitte son logement le 12 juillet suivant, bien qu’il y revient 1 à 3 fois par semaine. Depuis, il n’a senti l’odeur qu’une seule fois. Toutefois, il n’a pas documenté les faits au cours de la période qui précède l’envoi de sa mise en demeure, en juin 2018. Il se dit malheureux et il ne peut tolérer les odeurs nauséabondes.

Témoignages

La femme de ménage du locataire effectue l’entretien du logement tous les samedis depuis 2 ans. Elle dit avoir constaté une mauvaise odeur qu’elle ne supporte pas. Elle sent l’odeur à toutes les semaines.

Monsieur Rios a accompagné le plaignant jusque chez le voisin, un monsieur Fackini, où il a senti une odeur de cigarette. La conjointe du plaignant le visite 3 à 4 fois par semaine. Elle dit avoir senti une odeur de marijuana dans le logement depuis deux ans.

Un frigoriste mandaté par le locateur témoigne que le système de ventilation est parfaitement fonctionnel . Le gérant de l’immeuble précise que le système de ventilation fonctionne constamment. Il se souvient que le locataire s’est plaint des odeurs de cannabis en juin 2018, ce qu’il n’a pas lui-même senti.

M. Fackini habite l’immeuble depuis 2015. Son logement est à l’étage au-dessus et en biais avec celui du locataire. Il raconte avoir subi un cancer en 2016. Pour soulager ses douleurs, il a fumé du cannabis pendant quelques mois sur son balcon extérieur seulement. En mars 2017, il a plutôt utilisé des gélules de CBD, le cannabidiol. Puis, il s’est procuré de la fleur de cannabis. En 2016, lorsque le gestionnaire est venu chez lui, il n’y avait pas d’odeur et il n’a eu aucune autre nouvelle. La nouvelle gestionnaire est venue plus récemment et n’a rien senti. Il reconnaît fumer la cigarette dans son logement.

La nouvelle gestionnaire confirme n’avoir rien senti chez M. Fackini en juin 2018 qui utilise une machine à inhaler l’huile de cannabis.

Analyse de la juge

Le locataire dépose la décision Chassé c. Chartier1, en invoquant que la connaissance judiciaire a déjà établi que l’odeur de cannabis peut affecter la jouissance du logement. Dans cette décision, la Régie du logement est saisie d’une demande en résiliation de bail par les locateurs qui prétendent être fortement incommodés par la fumée et les odeurs de cannabis.

La juge, en la présente instance2, émet de sérieux doutes sur l’existence de troubles de jouissance découlant de l’odeur de la fumée de cannabis et encore moins, qu’à elle seule, cette odeur puisse être source de préjudice sur la santé et cela sans autre forme de preuve. Elle rappelle aussi que les locataires voisins doivent subir les inconvénients normaux qui peuvent découler de l’occupation dans un immeuble à logements multiples. La juge tient également compte du fait que dorénavant, la possession de cannabis est permise dans les limites et conditions établies par la loi. Selon elle, la jurisprudence a déjà établi que les odeurs de cannabis ou la fumée, lorsqu’elles sont récurrentes et envahissantes, peuvent constituer une source de tracasseries anormales et elle cite une abondante série de décisions récentes3. Dans la dite décision, la juge déclare que le trouble doit être excessif et déraisonnable :

"Mentionnons, à priori, que le test doit nécessairement être objectif. On ne saurait, en effet, conclure à une contravention du simple fait qu’une personne ne tolère pas l’odeur de cannabis, de la cigarette ou celle de la nourriture. Ce qui est incommodant pour certains peut ne pas l'être pour d'autres et, ainsi, le Tribunal est appelé à se prononcer uniquement sur une situation extraordinaire et inhabituelle.
Ainsi, le Tribunal, tout comme toutes matières affectant les troubles de jouissance, n’est appelé à se prononcer que sur une situation qui, par sa répétition, insistance et ampleur, constitue une atteinte grave, excessive ou déraisonnable justifiant la sanction réclamée.4"

En conclusion, pour qu’ils soient considérés excessifs et déraisonnables, les inconvénients doivent être graves et récurrents. En matière d’odeurs, la jurisprudence est exigeante, comme l’explique un auteur :

"Pour pouvoir obtenir une diminution de loyer en cette matière, le locataire doit prouver que les odeurs dont il se plaint sont fortes, persistantes, désagréables et insupportables au point de l’incommoder en permanence. Le locataire devra également prouver le type d’odeur et sa provenance.5"

En plus de la démonstration d’inconvénients excessifs et déraisonnables, le locataire a l’obligation de transmettre une mise en demeure qui constitue un prérequis à la sanction du droit à la diminution de loyer. Il faut une dénonciation claire des reproches afin de permettre à la personne poursuivie de corriger la situation dans un délai raisonnable :

"Le principe étant que si les locataires, par leur silence, accommodement, négligence ou omission, gardent le silence, ils ne peuvent espérer tirer profit de l'écoulement du temps et ainsi obtenir une réduction de loyer pour une période équivalant à la durée du manquement.6"

La Régie du logement conclut que depuis l’envoi de la mise en demeure en juin 2018, le locataire n’a pas démontré par une preuve complète, documentée et crédible qu’il avait subi un trouble de jouissance causé par des odeurs fortes, persistantes, désagréables et insupportables au point de l’incommoder en permanence. La Régie du logement a rejeté la demande en diminution de loyer déposée par le locataire et elle n’a pas émis d’ordonnance à l’encontre du locateur. La demande en dommages moraux a aussi été rejetée.

 

 

1. Chartier c. Chassé, 2018 QCCQ 2823.
2. Moula c. Habitations communautaires Loggia, 2018 QCRDL 41992.
3. Allard c. Picard, 2018 QCRDL 29981; Pelletier c. Simo Realties Inc., 2018 QCRDL 30358; Baba c. Bella Vista Apt, 2018 QCRDL 27738; Khouildy c. Quintal, 2018 QCRDL 26244; Parenteau c. Allard, 2018 QCRDL 19414; Roussel c. Turcotte, 2018 QCRDL 18791.
4. Opus citare note 2, parag. 34 et 35.
5. Lamy, Denis. La diminution de loyer, Montréal, Wilson et Lafleur, 2004, p.40.
6. Opus citare note 2, parag. 42.

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