Infiltration d’eau par le toit : abandon de logement et travaux reportés en raison du froid, quand est-il?

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Infiltration d’eau par le toit : abandon de logement et travaux reportés en raison du froid, quand est-il?

Le 28 janvier 2019, un juge administratif de la Régie du logement a rendu une décision sur ce sujet. 1

L’histoire est la suivante: Vers le 22 novembre 2018 une infiltration d’eau à trois endroits dans le logement: la cuisine, le salon et la salle de bain.

Le locataire appelle le propriétaire et la Ville de Montréal, une nouvelle infiltration a lieu le 26 novembre.

Un inspecteur de la ville visite les lieux et émet un avis d’infraction.

Au jour de l’audience, la situation n’a pas changé. L’eau a coulé pour une durée totale d’environ trois semaines depuis le 26 novembre 2018, lors de trois périodes de redoux. Les infiltrations sont importantes à chaque fois. Le locataire habite toujours le logement et il ne souhaite pas le quitter.

Le locateur témoigne qu’il ne peut faire réparer le toit en ce moment à cause du froid intense qui sévit. Il espère pouvoir procéder aux travaux correctifs au cours du mois de février 2019. Il attend un redoux. Il fera les travaux à l’intérieur du logement par la suite, dit-il.

Le locataire prétend que le logement est impropre à l’habitation et doit l’abandonner.

Voici la réflexion du juge administratif :

« 17   La première question qui se pose est la suivante : le logement est-il impropre à l’habitation ?

18   Le fardeau de la preuve afin de démontrer qu’un logement est impropre à l’habitation repose sur celui qui invoque cet état.
19   Selon le deuxième alinéa de l'article 1913 du Code civil du Québec, est considéré impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public. Il peut être également déclaré comme tel par le tribunal ou par l'autorité compétente, y compris par la Régie du logement1 et par la municipalité2.
20   Il convient de distinguer le logement impropre de l'état inhabitable d'un logement3, lequel comporte aussi une composante d’insalubrité, mais d'un degré inférieur :
« On peut retenir de l'ensemble de ces définitions que l'habitabilité renferme implicitement une exigence de salubrité dont l'absence peut amener à la conclusion qu'un logement est impropre à l'habitation. En revanche, l'article 1913 C.c.Q. décrit le logement impropre à l'habitation comme celui dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants et du public. ...
Malgré cette parenté de situations, les commentaires du ministre de la Justice nous invitent à ne pas confondre le mauvais état d'habitabilité avec l'état d'un logement impropre à l'habitation. Comme le législateur n'est pas censé parler pour ne rien dire, il faut conclure que le concept d'habitabilité est plus compréhensif que celui de l'état d'un logement impropre à l'habitation. En revanche, l'état d'un logement impropre à l'habitation requiert, quant à l'aspect sanitaire, un degré supérieur d'insalubrité à celui supposément compris dans la notion d'inhabitabilité. Par voie de conséquence, un logement qui n'est pas en bon état d'habitabilité pourrait se caractériser comme logement impropre à l'habitation mais ce ne sont pas tous les logements en mauvais état d'habitabilité qui peuvent être considérés comme impropres à l'habitation. »4
21   Ainsi, si un logement inhabitable pourra être qualifié impropre à l'habitation, ce ne sont cependant pas tous les logements en mauvais état d'habitabilité qui le seront. Le concept de logement inhabitable est, en effet, plus large que celui de logement impropre à l'habitation.
22   L’article 1915 du Code civil du Québec permet au locataire d'abandonner les lieux et demander la résiliation du bail lorsque le logement est impropre à l’habitation. Il doit aviser le locateur de l'état du logement, avant son abandon ou dix jours après, afin d’être dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement était impropre à l'habitation.
23   Il incombe au locataire d'établir, par preuve prépondérante, que l'état du logement constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité de ses occupants ou du public. Pour ce faire, il ne suffit pas qu'il démontre l'état du logement, encore faut-il qu'il prouve le lien de causalité entre l'état du logement et la menace qu'il constitue.5
24   Rappelons, en effet, qu'un logement peut être en mauvais état d'habitabilité, sans pour autant constituer une menace pour la santé et la sécurité de ses occupants ou du public. Il s'agit de deux situations couvertes par des dispositions différentes.
25   L'état impropre du logement doit aussi être évalué de façon objective6.
26   Pour ce faire, il faut se demander si une personne ordinaire, exposée aux mêmes conditions, peut vivre objectivement dans le logement concerné sans que sa santé ou sa sécurité ne soit menacée :
« Selon la jurisprudence, pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement et en cette matière, selon la jurisprudence, le fardeau de la preuve incombe au locataire qui revendique droit au déguerpissement. » 7
27   À cette fin, le locataire peut soumettre une preuve technique ou médicale permettant de conclure objectivement à l'existence d'une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public reliée aux déficiences du logement8.
28   Une expertise médicale est requise dans les cas où la santé des occupants est en jeu ou encore dans les cas où la locataire prétend à une condition médicale qui découle de l'état du logement, afin de prouver la relation causale entre l’état de santé et l’état impropre à l’habitation du logement9.
29   La preuve ne démontre pas que le logement est devenu impropre à l’habitation, à savoir qu’il a atteint le degré ultime d’inhabitabilité, quoique la voie soit déjà bien pavée à cet égard et qu’il le deviendra si le locateur n’intervient pas et persiste dans son inaction.
Concernant les travaux, l’argument du propriétaire selon lequel le froid l’a empêcher de faire les travaux est-il valable?
Le juge explique la situation de la façon suivante :
30   Le toit coule et l’eau s’infiltre dans le logement à chaque redoux. Les travaux correctifs n’ont pas été entrepris. Le locateur est en défaut d’exécuter ses obligations, lesquelles sont des obligations de résultat.
31   Le Tribunal n’appliquera pas l’article 1917 du Code civil du Québec, mais plutôt l’article 1918 qui permet d’ordonner au locateur d’exécuter ses obligations, puisque l’inaction du locateur, si elle persiste, risque effectivement de rendre le logement impropre.
32   Il est donc ordonné au locateur d’exécuter ses obligations et de faire tous les travaux à la toiture et au logement d’ici la fin du mois de mars 2019 au plus tard, à savoir éliminer de façon permanente l’infiltration d’eau, enlever tous les matériaux corrompus par l’humidité et l’eau, désinfecter les structures qui ne peuvent être enlevées et réparer le bâtiment en respectant les normes de construction applicables.
33   En ce qui concerne les travaux au logement, le locateur devra préalablement suivre les prescriptions de la loi en ce qui concerne les travaux urgents et nécessaires (article 1865 du Code civil du Québec) et les accès au logement (article 1931 et suivants du Code civil du Québec).
34   La sanction de la contravention à une ordonnance émise en vertu de l’article 1918 est précisée à l'article 112 de la Loi sur la Régie du logement10 qui se lit comme suit :
« 112 Quiconque refuse de se conformer à une ordonnance de la Régie autre que celle prévue par l'article 1973 du Code civil commet un outrage au tribunal.
Toutefois, si le contrevenant refuse de se conformer à une ordonnance prévue par l'article 55 ou par l'article 1918 du Code civil, l'amende est d'au moins 5 000 $ et d'au plus 25 000 $. »
35   Le locataire a droit à une diminution de loyer de 75 % (ou 375 $ par mois) à compter du mois de décembre 2018 pour la perte de jouissance subie, et ce, jusqu’à ce que les travaux soient complétés.
36   Pour les troubles et inconvénients importants vécus par le locataire, des dommages-intérêts de 500 $ sont accordés. »
Le coût supplémentaire pour ces travaux n'est pas une raison, ni le froid comme vous pouvez constater.

 

Lemire c. Therrien 2019 QCRDL 2830

Au moment de mettre sous presse, les délais d'appel n'étaient pas expirés.

0 Réponse à “Infiltration d’eau par le toit : abandon de logement et travaux reportés en raison du froid, quand est-il?”

Laisser un commentaire