La théorie de la première opportunité lors d'une fixation du loyer

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Source: Messier, Soucy, Avocats

La théorie de la première opportunité lors d'une fixation du loyer
En matière de fixation de loyer, le propriétaire doit donner un avis d’augmentation du loyer. Au moment de l’envoi de cet avis, le propriétaire tient compte du compte de taxes reçu au mois de janvier 2006.

Le compte de taxe supplémentaire

Prenons l’exemple où le propriétaire donne un avis d’augmentation en février 2006. L’avis d’augmentation tient compte du compte de taxes municipales reçu en janvier 2006. Le locataire accepte l’augmentation demandée par le propriétaire. La municipalité, en août 2006, a expédié un compte de taxes supplémentaires. Pour le propriétaire, il est trop tard pour augmenter les loyers car son avis d’augmentation a déjà été accepté par le locataire.

Les taxes municipales

Dans un cas récent (1) survenu à la Régie du logement, le propriétaire a déclaré les montants suivants, au chapitre des taxes municipales : Année 2005. 97 879,31$; année 2004, 101 121,58$.

Le propriétaire a bénéficié à la fin de 2004 d’un crédit de 3702, 34$ applicable à la période d’imposition de 2004; dans le cadre de la présente fixation de loyer, le propriétaire a appliqué ce crédit de taxe à l’année financière à laquelle il correspondait. Si le propriétaire avait reçu ce crédit au début de 2004, le montant des taxes de 2004 aurait été réduit de 3702, 34$ et, lorsque les parties ont négocié l’augmentation de 2004, les locataires auraient pu en bénéficier à ce moment.

Les conséquences de la méthode de fixation

En effet, les locataires n’ont pas pu profiter de ce crédit en 2004 parce que les parties ont réglé leur litige à l’amiable et il y a lieu de présumer que le locateur a fait ses calculs en fonction des données qu’il avait en main à cette époque. Par mesure d’équité envers les locataires, la Régie du logement a dû tenir compte de ce crédit durant l’année où il est reçu, peu importe à quelle année ce crédit réfère. Selon la Régie, ce qui est important est que les locataires puissent en profiter en une occasion. Pour faire profiter les locataires du crédit, la Régie retient les montants de taxes suivants; 2005, 94 176, 97$; 2004, 101 121,58$. On a déduit le crédit de 3702,34$ reçu en 2004 de l’année 2005; 97 879,31$ - 3702,34 = 94 176,97.

Conclusion de la Régie

La Régie a conclu : " Le tribunal a également eu à analyser des questions portant non pas sur des crédits , mais sur des surfacturations de taxes rétroactives à des années antérieures. Le tribunal a alors considéré ces taxes facturées à posteriori au cours de l’année où le locateur a reçu le compte additionnel, (2) étant donné qu’il ignorait tant le montant que l’époque de cette surfacturation et n’avait donc pu en tenir compte au cours de l’année où elle devait normalement s’appliquer."

Cette théorie de la première opportunité a le mérite d’apporter une solution juste et raisonnable en vue de régler un problème particulier qui n’est pas couvert par la réglementation actuelle.

  1. R.L. 18 050 131 003G 1er mai 2006

  2. (1999) J.L. p22 à 24.

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