La présence de souris ne signifie pas nécessairement qu'un logement est impropre à l'habitation

Article verrouillé Publié le par Me Bill Kostopoulos

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier, Soucy Avocats

La présence de souris ne signifie pas nécessairement qu'un logement est impropre à l'habitation

Dans  l'arrêt Hekmati C. Dimitrescu , le locataire dépose une demande de résiliation de bail à la Régie du Logement, et ce, en date du 2 février 2009. Il demande également un diminution de loyer rétroactive au mois de janvier 2009 de 100%, des dommages de 5,000$, l'octroi du dépôt ayant été exigé pour le dernier mois du bail ainsi que les frais judiciaires.

 

Les parties étaient liées par un bail du 1er mai 2008 au 30 avril 2009 au loyer mensuel de 600 $. La locataire affirme avoir discuté lors de la conclusion du bail avec la locatrice et avoir reçu la confirmation qu’il n’y avait aucun insecte dans le logement.  La locataire affirme avoir demandé cela car elle est très sensible à la présence d’insectes ou de vermines.

 

Environ 6 mois après le début du bail, elle dit qu’une très mauvaise odeur se dégageait de sous l’évier. Elle entendait des bruits étranges de grattements. Elle dit avoir constaté la présence de souris.  Elle a appelé la locatrice pour l’aviser du problème.Elle a immédiatement décidé d’aller coucher ailleurs. Elle dit que la locatrice a fait procéder à la pose de trappes et elle est retournée dans le logement dans les jours suivants afin de prendre connaissance de la situation. 

 

Quant à la diminution du loyer du mois de janvier 2009 la preuve, corroborée par la lettre de la locatrice, démontre que le problème de souris était important et a perduré environ 12 jours mais que la locatrice a agi avec la plus grande célérité afin de corriger la situation.  Comme le soulignait le juge administratif Jean Bisson : « Lorsque le locateur réagit avec célérité et règle dans un délai raisonnable le problème, il n'y a pas lieu de réduire le loyer, le locateur ayant satisfait à son obligation. »

 

Dans une décision rendue le 25 mai 2009 , le tribunal indiquait :

« Par ailleurs, il est manifeste que la présence de souris, telle que décrite par la locataire, ne permet aucunement de conclure au caractère impropre ou inhabitable du logement. Les articles 1913 et 1914 du

Code civil du Québec indiquent :

« 1913. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation.

Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente.»

« 1914. Le locataire peut refuser de prendre possession du logement qui lui est délivré s'il est impropre à l'habitation; le bail est alors résilié de plein droit.»

«Dans leur ouvrage analysant l'état de la jurisprudence en 1989, les auteures Thérèse Rousseau-Houle et Martine de Billy (2) élaborent ainsi les critères permettant de déterminer le caractère impropre d'un logement :

« Quant à la preuve de la menace sérieuse à la santé et à la sécurité, cette preuve doit démontrer un certain caractère objectif.

Certaines décisions ont établi que le critère d'inhabitabilité devait être déterminé selon un critère objectif. On doit se demander s'il est possible pour une personne ordinaire de vivre dans les conditions décrites et non si la personne qui se plaint peut vivre dans de telles conditions. »

Une telle analyse fut confirmée par le juge Jean-Guy Blanchette de la Cour du Québec dans une décision rendue en 1990 alors qu'il indiquait :

« Selon la jurisprudence, pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir, mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement et en cette matière, selon la jurisprudence, le fardeau de la preuve incombe au locataire qui revendique le droit au déguerpissement. »

Ces principes élaborés en 1989 sont toujours d'actualité, le tout tel qu'il appert des extraits suivants d'une décision du juge administratif Gérald Bernard :

« Le tribunal doit dès à présent indiquer que l'état d'inhabitabilité ou d'insalubrité du logement n'est pas fonction de critères subjectifs, de crainte appréhendée ou de possibilité théorique. Un logement impropre à l'habitation doit être déclaré tel à la lumière de critères objectifs qui permettent de déceler clairement des signes ou facteurs réels et évidents de danger, de nocivité et de toxicité ou que le logement est l'objet d'une éventualité ou d'un évènement pouvant causer des dommages au logement ou des blessures aux personnes qui y habitent. Il faut plus qu'une simple appréhension et plus qu'une simple crainte subjective. »

 

En l'espèce, l'état du logement décrit par la locataire ne permet aucunement de conclure que le logement était impropre. Son état ne pouvait satisfaire le critère retenu par la jurisprudence afin de justifier l'abandon du logement.

 

Le tribunal conclut que la locataire a déguerpi du logement sans droit et que le bail fut résilié par ce départ le 31 mars 2008, le tout conformément aux dispositions de l'article 1975 du Code civil du Québec.

Quant aux dommages de 5 000 $, plusieurs motifs militent vers leur rejet. Quant aux dommages purement matériels réclamés dans un premier temps, aucune facture ne les soutient et, dans un second temps, la procédure vise un dommage pour troubles et inconvénients et non des dommages matériels. Quant au solde de 4 000 $ réclamé, il appert manifeste qu’il s’agit d’une grossière exagération découlant de la phobie de la locataire pour les souris, sans lien avec la situation objectivement appréciée et sa durée réelle. Le dommage ne peut être établi en se fondant sur la prémisse d’une telle phobie personnelle. Lorsqu’une partie exagère fortement les dommages réclamés en se fondant sur son état d’esprit subjectif, sans lien avec le préjudice objectivement subi, le tribunal devient incapable de déterminer le quantum adéquat et la demande doit être rejetée. 

 

Cependant, quant au retour du dépôt de loyer du dernier mois réclamé par la locatrice lors de la  signature du bail, il y a lieu d’accorder cette portion de la demande puisque le bail fut résilié en date du 9 janvier 2009.  Il serait superfétatoire d’ajouter que la perception d’un tel dépôt contrevenait à la loi.

 

Si vous avez des questions, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe d'avocats spécialisés en droit locatif.

 

 

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