Attention à l'illégalité d'un logement

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier Soucy Avocats

Attention à l'illégalité d'un logement
La locataire demande la résiliation du bail en sa faveur. Elle allègue le fait que le locateur ne détenait pas de permis de la Ville pour aménager et louer le logement au sous-sol d’une maison unifamiliale et que l’aménagement en logement au sous-sol et son occupation n’étaient pas conformes aux dispositions réglementaires de la municipalité ainsi qu’au Code national du bâtiment en vigueur.

Les faits
Les parties étaient liées par un bail du 1er mai 2009 au 30 avril 2010 au loyer mensuel de 615,00 $. La locataire quitte son logement le 1er août 2009 en emportant l’ensemble de ses effets mobiliers. Le logement est reloué à un tiers seulement en décembre 2009. Le locateur réclame le loyer perdu des mois d’août, septembre, octobre et novembre 2009 soit la somme de 2 460,00 $.

La preuve faite par la locataire
La locataire présente, à la Régie du logement à l’audition, la preuve documentaire émanant de la Ville à l’effet que le locateur a aménagé puis loué un logement sans obtenir préalablement un permis et un certificat d’occupation et que le Service de l’aménagement de la Ville a constaté cette situation dérogatoire en août 2009.

Le droit applicable
Le tribunal doit prendre connaissance d’office du droit en vigueur au Québec, selon le code civil du Québec. De même, toute personne est tenue de prendre connaissance des lois publiques. Les règlements du conseil d’une ville sont réputés être des lois publiques sans qu’il soit nécessaire de les plaider spécifiquement, selon la loi sur les cités et villes, L.R.Q., c. C-19.

En vertu du Règlement des permis et certificats de la Ville, l’aménagement et l’occupation d’un logement additionnel dans une unité unifamiliale sont interdits lorsqu’un permis n’a pas été préalablement accordé.

Le permis est délivré seulement si le logement est conforme aux conditions et normes applicables ou en voie d’être selon les plans déposés.

L’occupation du logement est interdite tant qu’un certificat d’occupation n’a pas été émis. Le certificat d’occupation est émis seulement si le logement est conforme au règlement de zonage et au Règlement de construction. Les règlements municipaux, dont le Règlement des permis et certificats, doivent être respectés par les propriétaires d’immeuble et les occupants. Celui ou celle qui autorise une occupation ou un usager non-autorisé en contravention du règlement commet une infraction.

Le jugement de la Régie du logement
Selon le régisseur(1) l’aménagement du logement au sous-sol et son occupation étaient donc illégaux durant tout le bail, de la délivrance du logement au départ du locataire.

Un trouble de droit existe pour la locataire du logement. L’occupation du logement devient en soi des plus précaires lorsque l’aménagement d’un logement n’est pas autorisé, que la location du logement n’est pas permise et que l’occupation du logement est illégale. La locataire n’a pas le droit du maintien dans les lieux et elle n’est pas garantie contre une éviction éventuelle. En vertu du Code civil du Québec, le locateur doit garantir le locataire contre les troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué. (article 1858 C.c.Q.)

De plus, la locataire ne pouvait pas tenter de sous-louer ou céder son logement avant de quitter, car elle ne voulait pas que sa responsabilité soit engagée envers un sous-locataire ou un cessionnaire.

Le locateur n’a pas respecté ses obligations relatives à la sécurité et à l’habitabilité en vigueur à la Ville. Il n’a pas respecté ses obligations quant à l’aménagement du logement, sa location et son occupation.

Le locateur n’a pas rempli substantiellement ses obligations et la locataire subissant un préjudice sérieux qui la justifiait de quitter son logement.

La Régie a rejeté la demande du locateur pour les loyers perdus. En plus, la locataire aurait pu lui réclamer ses frais de déménagement et des dommages moraux. Le locateur ayant commis une faute dans la location du logement.

(1) AZ-50909419. Leroux c. Jutras. Régie du logement.

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Lucie Grenier

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