Une signification par huissier d’un avis d’augmentation de loyer ne constitue pas une preuve de réception de l’avis par le locataire

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Selon la jurisprudence, c’est sur les épaules du locateur que repose le fardeau de démontrer que les avis de renouvellement d’un bail ont été donnés au locataire et le cas échéant, sont opposables à ce dernier.

Dans l’affaire Bon Apparte c. Rivera i, la Cour du Québec a reconnu que l’alinéa 3 de l’article 7 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement s’appliquait essentiellement aux demandes et requêtes faites devant la Régie :

«Article 7, alinéa 3 : Lorsqu’un huissier a tenté de signifier une procédure et qu’il a consigné ce fait à son procès-verbal, il peut, sans autorisation, procéder à la signification en laissant sur place copie de la procédure à l’intention du destinataire.»

La Cour a jugé qu’un avis de modification de bail ne constituait pas une procédure judiciaire émanant de la Régie et ne pouvait donc pas être laissé dans la boîte aux lettres du locataire par un huissier pour équivaloir à une preuve de réception. La Cour a aussi déterminé, qu’en vertu de l’article 1942 du Code Civil du Québec, que le mot ‘donné’ doit se comprendre comme reçu par le locataire.

Dans une autre affaire rendue le 23 mars 2007, le juge administratif Patrick Simard cite la Cour du Québec :

« La Cour du Québec a alors ajouté que c’est au locateur de prendre les dispositions nécessaires en vue de prouver la réception de ces avis au locataire, et que ce n’est pas à la boîte aux lettres ni au logis que la signification doit ou peut être faite mais à la personne directement qui doit attester par elle-même sa livraison et sa réception, par sa signature quand elle est présente ou, par une personne responsable si elle est absente.ii»

Présomption repoussée

Le locataire n’a pas besoin de contester le procès-verbal qui atteste simplement du fait que l’avis a été laissé sous l’huis de la porte ou dans sa boîte aux lettres. Ce que le locataire a témoigné, c’est qu’il n’avait pas reçu l’avis de modification de bail. La signification de l’huissier, bien que légale, n’a pas été faite personnellement. Au mieux, la signification constitue une présomption de fait que le locateur a reçu l’avis et cette présomption peut être repoussée. Le juge Fillion de la Cour du Québec s’exprime de la façon suivante dans l’affaire Bon Apparte c. Rivera :

«En effet, le régisseur a apprécié le témoignage du locataire qui a affirmé n’avoir jamais eu connaissance de l’avis envoyé. Il a conclu que ce dernier était de bonne foi et que pour une raison inconnue, il n’a pas pu prendre connaissance de l’avis d’augmentation de loyer.iii»
Jurisprudence réaffirmée
Récemment, la Régie du logement a réaffirmé les mêmes principes. L’avis d’augmentation de loyer signifié par huissier et laissé sous l’huis de la porte ou dans la boîte aux lettres ne constitue pas une preuve de réception de l’avis par le locataire.

Dans la présente affaire, le locateur signifie au locataire un avis de renouvellement de bail daté du 20 mars 2015 par un huissier. Cet avis est laissé sous l’huis de la porte tel qu’il appert au procès-verbal de signification produit à l’audience devant la juge administrative. Pour sa part, le locataire nie avoir eu réception de cet avis. En l’instance, c’est sur les épaules du locateur que reposait le fardeau de démontrer que l’avis de renouvellement de bail du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 a été donné au locataire et est opposable à ce dernier.

Après avoir fait le tour de la jurisprudence, la juge administrative conclut que le rapport du huissier est insuffisant pour prouver la réception de l’avis de renouvellement de bail puisque le locataire a témoigné de bonne foi qu’il n’a jamais reçu ledit avis :

«Quant à l’avis de renouvellement pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, le procès-verbal du huissier ne constitue pas une preuve de réception, qui plus est, cet avis a aussi été émis tardivement.iv »

Conclusion
Le locateur peut signifier un avis de renouvellement par huissier, mais il doit s’assurer que le huissier signifie directement à la personne en charge de la résidence qui doit attester de sa réception. Le huissier doit attester qu’il a livré l’avis en main propre, à une personne à la résidence du locataire.

Pour ce qui est d’une procédure émanant de la Régie, le huissier peut laisser la procédure sous l’huis de la porte ou dans la boîte aux lettres, car l’Article 7 alinéa 3 du Règlement de procédure devant la Régie du logement, l’autorise à agir de cette façon. Ainsi, une demande de non-paiement de loyer ou une demande de reprise de logement peut être valablement signifiée sous l’huis de la porte ou dans la boîte aux lettres.

La signification d’un avis de renouvellement dans la boîte aux lettres n’est pas illégale en soi. Si le locataire ne nie pas avoir reçu ledit avis, la signification est légale. Toutefois, il n’est pas rare que le locataire nie avoir reçu l’avis laissé dans la boîte aux lettres et un tel témoignage rend l’avis inopposable au locataire. Le locateur ne doit pas prendre un tel risque.

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