Modifier le bail pour sanctionner le comportement d'un locataire? Pas la bonne façon

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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Modifier le bail pour sanctionner le comportement d'un locataire? Pas la bonne façon

En cas de refus des modifications du bail que vous proposez à un locataire, il revient au locateur, dans le mois du refus, de demander au Tribunal de la Régie du logement de statuer sur la modification demandée.

Lorsqu'il s'agit du prix du loyer, la fixation du loyer repose sur un calcul en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer. Pour ce qui est des modifications, toutefois, aucun critère n'existe pour établir ce qui est permis. En conséquence, chaque cas est un cas d'espèce qui doit être évalué selon les circonstances par le juge. Un jugement récent est venu nous rappeler ce principe (1). Dans cette situation, le locateur demandait la modification du bail d'un terrain servant à accueillir une maison mobile, de façon à retirer de la location, une partie de terrain additionnel qui avait été loué pour entreposer une remorque.

Selon la décision, le locateur avait préalablement informé le locataire de nettoyer le terrain en retirant tous les biens entreposés (remorques, tracteur, palettes de bois, bateau, ferrailles, etc.) et ce, suite à des plaintes des locataires environnants.

Les règles concernant les baux de terrains destinés à recevoir une maison mobile sont les mêmes règles que pour un bail de logement, d'où la pertinence de ce jugement pour les propriétaires d'immeubles à logements.

Le juge, dans cette affaire, cite une autre décision :

32 Avec respect pour l’opinion contraire, le Tribunal n’a pas à décider si la modification est
«juste et raisonnable» ni si «le maintien des conditions du bail causera un(…) préjudice» ni si la
modification est «valable» ou «justifiée»ni si «la balance des inconvénients» penche en faveur
de l'une ou l'autre des parties.



34 Puisque le législateur n’a pas énoncé de critère à l’article 1947 C.c.Q., le Tribunal conclut
qu'une demande de modification d'une condition du bail doit être décidée en fonction de
l’objectif visé par les articles 1936 et suivants du Code civil du Québec soit le maintien du
locataire dans les lieux (2).

Ainsi, le juge dans cette décision se demande si la modification proposée pourrait atteindre le droit au maintien dans les lieux du locataire. En d'autres mots, la modification, si elle avait lieu, pousserait-elle le locataire à quitter les lieux? Le juge en vient à la conclusion que oui dans la présente affaire.

Toutefois, le juge porte son attention sur le fait que le locateur utilise comme principal argument, le non-respect des obligations du locataire concernant le bout de terrain en question, pour appuyer la modification souhaitée. La Régie du logement détermine qu'il n'y a pas lieu de modifier le bail lorsque cela a pour but de sanctionner le non-respect de l'une des conditions du bail, ce qui n'est pas le but visé par le droit de modifier certaines conditions du bail.

Dans le même ordre d'idée, une demande de modification du bail pour interdire les animaux parce que les excréments de l'animal ne sont pas ramassés, ou pour interdire le droit de fumer à l'intérieur du logement parce que vous recevez des plaintes d'autres locataires, n'est pas le bon moyen d'en arriver à vos fins. La plupart du temps, ces demandes seront refusées par le régisseur.

On va généralement conseiller plutôt d'envoyer une mise en demeure visant à rectifier la situation et à défaut, demander la résiliation du bail si la situation cause un préjudice sérieux.



(1) Pointe-Lebel (Municipalité de) c. Guimond, 2015 QCRDL 37322.

(2) Société 3505 Saint-Famille c. Langlois, 2005 JL 182-188.

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