La reprise d’un logement par le propriétaire qui est le principal soutien du bénéficiaire

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Le cadre juridique de la reprise d’un logement par un propriétaire est très rigide. La loi doit être interprétée restrictivement. Certaines conditions doivent être respectées avant d’obtenir l’autorisation de reprendre un logement. L’article 1957 du code civil se lit comme suit :

« 1957. Le locateur d’un logement, s’il en est propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.»

Les faits

Les locateurs, un couple marié, déclarent vouloir reprendre le logement d’un locataire pour y loger le frère de la locatrice dont elle et son mari sont le principal soutien.

La Régie du logement citait une décision dans laquelle la juge administrative faisait une excellente analyse jurisprudentielle :

''« Il s’agit de déterminer ici si la locatrice est le principal soutien de son petit-fils. 

Pour certains, il ne saurait s’agir que de soutien financier. Cependant, depuis l’arrêt Soon c. Benjamin, le mot soutien n’est plus interprété de façon restrictive. Le sens de soutien n’est plus limité à un soutien financier. Me Jean-Claude Pothier écrit à ce sujet :
En effet, le soutien financier n’est qu’une partie du soutien qu’un parent peut apporter à un autre. Le Petit Robert au mot soutien donne comme synonymes : aide, appui, protection, secours. La langue d’usage ne limite pas le mot soutien au soutien financier; l’article 1659 du code civil non plus. Il est donc bien évident qu’ici le locateur est le soutien, à la fois financier, moral, linguistique, psychologique, familial et social de son frère ainsi que de sa famille, même si de façon intermittente son frère parvient malgré les circonstances assez difficiles à un certain revenu. »1''

Dans une décision récente, les locateurs qui sont aussi propriétaires demandent l’autorisation de reprendre un logement, pour y loger le grand-père paternel de la locatrice. La locatrice explique que lors de l’achat de cet immeuble, ils habitaient une maison à Vaudreuil. Pour se rapprocher de leur famille et leur travail, ils ont décidé de vendre leur maison de Vaudreuil et de s’établir à Montréal. En Décembre 2014, ils ont donné un premier avis de reprise à compter du 1er juillet 2015.

Après l’envoi de cet avis, la locatrice apprend qu’elle est enceinte. Devant ce fait, elle décide qu’il était préférable avec un enfant de rester dans leur maison à Vaudreuil. Elle a renoncé à la reprise de logement pour le 1er juillet 2015. Elle a alors entrepris la recherche d’une garderie où il pourrait confier l’enfant à compter de 6h30 am, et ce, afin de se rendre à l’heure à son travail au centre-ville de Montréal. Ils n’ont pas trouvé une telle garderie. Ils ont alors décidé que les grands-parents maternels garderaient l’enfant chez eux à Ville LaSalle.

Chaque jour, ils déposent l’enfant tôt chez ses parents à Ville LaSalle puis le reprennent le soir pour rentrer chez eux à Vaudreuil. Cet arrangement a perturbé les habitudes de vie de ses parents. En effet, ses parents hébergent et prennent soin de ses grands-parents paternels depuis plusieurs années qui sont âgés de 81 ans et de 86 ans et qui ont de la difficulté à tolérer les pleurs, les bruits et l’horaire matinal de l’enfant. De plus, ses grands-parents ont un problème de surdité, ils parlent fort et perturbent la quiétude de l’enfant.

Dans ce contexte, et après consultation familiale, il a été décidé préférable de reloger ses grands-parents dans un logement bien à eux, à proximité de ses parents et de leurs services. La locatrice explique que dans sa culture, la culture sikhe, les valeurs familiales sont primordiales. Tous les membres voient au bien-être moral et financier des leurs. Pour elle, il est tout indiqué de reprendre le logement de la locataire pour y loger son grand-père et sa grand-mère.

Principal soutien des grands-parents
Considérant leurs valeurs familiales, aucun loyer ne sera requis de ses grands-parents et tant elle que ses parents soit son père et sa mère verront à leur assurer tout le soutien moral et financier dont ils ont besoin et qu’ils leur ont toujours dispensé.

Le grand-père admet recevoir une pension de vieillesse mais sans plus. La locataire conteste le droit des locateurs à la reprise pour y loger ses grands-parents qui ne sont pas des ascendants au premier degré au sens de l’article 1957 du Code civil du Québec et dont ils ne sont pas leur principal soutien. Les locateurs répliquent qu’en vertu de leurs valeurs familiales et de leur culture, ils se considèrent comme les principaux soutiens moraux des bénéficiaires de la reprise et qu’en plus ils n’exigeront aucun loyer, ils le seront aussi à titre financier.

La décision de la Régie du Logement

La Régie décide que la preuve ne démontre pas que les locateurs sont le principal soutien financier des bénéficiaires mais ajoute que la jurisprudence a élargi la notion de principal soutien :
« En instance, le tribunal estime que les locateurs apportent aide, appui, protection et secours au bénéficiaire de la reprise. Ils sont soucieux et se considèrent responsables de son bien-être et de sa sécurité en voulant lui procurer un milieu de vie stable, confortable, conforme à ses besoins où il pourra avec son épouse vaquer en toute liberté et en sécurité à ses activités et occupations, et ce, sans requérir de lui le paiement de loyer. Finalement, ils sont aussi soucieux du bien-être du bénéficiaire en rétablissant la paix et l’harmonie dans les relations dynamiques familiales, valeurs qui sont au cœur de leur culture. »2

La reprise du logement était demandée pour le grand-père qui allait habiter le logement de la locataire avec son épouse. Le tribunal conclut que les locateurs se qualifient comme principal soutien du bénéficiaire de la reprise et sont autorisés à se prévaloir de ce droit à la reprise.

1. Martino C. Garneau 2010 QC RDL 23144.
2. Khehra C. Mitchell 2016 QC RDL 13897.

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