Responsable des dettes de mon vendeur?

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Saviez-vous qu'au moment de l'achat d'un nouveau bloc appartement, vous pourriez être responsable d'une facture d'électricité à être payée par l'ancien propriétaire et ce, tout à fait légalement?

La « Loi sur le mode de paiement des services d’électricité et de gaz dans certains immeubles » (1) s'applique lorsqu'il y a au moins un local faisant l'objet de location résidentielle et que le prix de l'électricité ou du gaz naturel est inclus dans le prix du loyer. C'est donc lorsque le propriétaire paie la consommation de ses locataires.

Il y est clairement inscrit que le propriétaire/locateur est réputé débiteur du prix de ce service d'électricité ou de gaz (donc responsable) même pour une dette contractée par un propriétaire/locateur antérieur. Oui, vous avez bien lu.

Exceptionnellement, la loi prévoit que le fournisseur d’électricité ou de gaz, ne peut interrompre le service pour la raison que les comptes restent impayés. Il s'agirait alors de punir les locataires, alors que ce ne sont pas eux qui sont responsables des comptes.

Les fournisseurs ont toutefois cet autre moyen pour se protéger : un délai de 45 jours dès la réception d'un compte est alloué pour payer, avant que votre fournisseur d'électricité ou de gaz ne puisse demander qu'une partie de vos loyers leur soit cédée. Il s'agit d'une démarche qui doit se faire devant un tribunal et qui est entendue d'urgence. Cela vous obligerait donc à produire lors de l'audition, les informations concernant les baux, les coordonnées des locataires et les loyers de l'immeuble en question. La loi prévoit qu'un maximum de 25% de vos loyers pourrait être cédé au fournisseur impayé. C'est le juge qui déterminera alors ce pourcentage, ainsi que la façon dont les locataires seront mis au courant qu'ils devront payer une partie de leur loyer directement au fournisseur.

Lorsque la totalité de la dette est payée, il faudra remettre au fournisseur un dépôt ou autre sûreté garantissant quatre mois de consommation pour le futur, tel qu’évalué par le fournisseur, pour mettre un terme à la cession et ravoir le plein montant de nos loyers.

Attention, il a été décidé que la même chose s'applique même si on a acheté l'immeuble d'une personne qui a fait faillite (2). L'inclusion de la dette dans sa faillite ne fait pas en sorte qu'Hydro-Québec (ou autre fournisseur) ne puisse se retourner contre vous pour obtenir remboursement s'il n'a pas été payé en totalité. En effet, il s'agirait d'un type de cautionnement créé par la loi (3), tout comme quelqu'un qui viendrait endosser le paiement du loyer pour un de vos locataires. La différence ici est que c'est la loi qui le prévoit et que votre autorisation n'est pas demandée.

Nous vous recommandons dans tous les cas de procéder à une vérification du paiement des comptes d'Hydro-Québec (ou tout autre fournisseur de service d'électricité) ou fournisseur de gaz, avant de conclure tout achat, lorsque certains loyers incluent ce service et qu'au moins un local est loué à des fins résidentielles. Si un solde subsiste au moment de la vente, il sera possible de s'entendre pour que le vendeur le paie à même le prix de vente.

(1) Loi sur le mode de paiement des services d’électricité et de gaz dans certains immeubles, LRQ, chapitre M-37.
(2) Hydro-Québec c. 2951-1433 Québec inc., 1999 CanLII 13482 (QC CA).
(3) Sherbrooke (Ville de) c. Écoplan ltée, 2008 QCCS 6315 (CanLII).

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