- Selon la Synthèse nationale des prix des maisons de Royal LePage, la valeur des appartements en copropriété croît au rythme le plus rapide de tous les types d'habitation
- La masse critique des milléniaux, l'immigration et la migration interprovinciale alimentent la demande de logements en Ontario et en Colombie-Britannique
- Les répercussions des mesures du Bureau du surintendant des institutions financières devraient se confiner au premier semestre de 2018 dans la plupart des marchés, mais celles-ci risquent d'être préjudiciables pour ceux qui traversent une reprise fragile
Selon l'Étude sur le prix des maisons de Royal LePage, une croissance des prix considérable, mais plus ralentie d'une année à l'autre, a marqué le marché immobilier résidentiel du Canada lors du quatrième trimestre de 2017. Alors que l'appréciation de l'agrégat sur 12 mois est demeurée élevée dans la région du Grand Toronto et dans le Grand Vancouver, la valeur des maisons à deux étages et de plain-pied a fléchi dans la région du Grand Toronto, déclinant légèrement d'un trimestre à l'autre. Entre-temps, dans le Grand Vancouver ainsi que dans la région du Grand Toronto, les prix des copropriétés ont poursuivi leur avance sur tous les autres types de propriétés, principalement en raison des contraintes d'accessibilité rencontrées dans ces marchés.
La Synthèse nationale des prix des maisons de Royal LePage, qui s'appuie sur les données concernant l'indice de prix des propriétés dans 53 des plus grands marchés immobiliers au pays, a montré que le prix d'une maison au Canada a augmenté de 10,8 pour cent sur 12 mois pour atteindre 626 042 $ au quatrième trimestre de 2017. En examinant le marché par type de propriété, nous constatons que le prix médian d'une maison à deux étages a augmenté de 11,1 pour cent sur 12 mois pour grimper à 741 924 $, tandis que le prix médian d'une maison de plain-pied a connu une hausse de 7,1 pour cent pour se chiffrer à 522 963 $.
Durant la même période, le prix médian d'un appartement en copropriété a augmenté plus rapidement que pour tout autre type de propriété étudié, s'élevant à 14,3 pour cent pour atteindre 420 823 $ sur une période de 12 mois. Cette tendance découle principalement des gains considérables observés dans plusieurs des plus importants marchés de copropriétés au pays. Dans la région du Grand Toronto, le prix médian d'un appartement en copropriété a connu une hausse de 19,5 pour cent pour se hisser à 476 421 $, tandis que dans la ville de Toronto, le segment a connu un gain similaire de 19,6 pour cent sur 12 mois pour atteindre 515 578 $. Dans la région du Grand Vancouver, les copropriétés ont également suivi une trajectoire de prix semblable, les prix grimpant de 20,2 pour cent pour se fixer à 651 885 $, alors que le prix médian d'une unité dans la ville de Vancouver s'élevait de 18,7 pour cent pour atteindre 775 806 $. Plusieurs banlieues de la région du Grand Toronto et du Lower Mainland de la Colombie-Britannique ont aussi affiché une croissance des prix des appartements en copropriété de 20 pour cent ou plus par rapport à l'année précédente, une appréciation acquise plus rapidement que les maisons détachées, qui battaient la marche auparavant.
« La copropriété, pour un propriétaire éventuel issu de nos plus grandes villes, représente le dernier bastion d'accessibilité », a déclaré Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. « Ceci est particulièrement vrai pour les premiers acheteurs dont le pouvoir d'achat s'est amoindri en raison des nouvelles règles hypothécaires. »
L'examen des tendances nationales à court terme permet de constater que les copropriétés constituaient le seul segment à accuser une appréciation d'un trimestre à l'autre parmi tous les types d'habitations étudiés, grimpant de 1,1 pour cent au cours des trois derniers mois de l'année. Au même moment, les prix des maisons à deux étages et de plain-pied demeuraient relativement stables, diminuant de 0,3 et de 0,2 pour cent d'un trimestre à l'autre, respectivement.
« Historiquement, les appartements en copropriété se sont appréciés à un rythme plus lent que les maisons détachées, pour la simple raison que les contraintes d'inventaire sont plus facilement gérables et que le fait de construire en hauteur utilise une superficie beaucoup moins importante du territoire. Pour le moment, la demande pour ces espaces d'habitation verticaux est si grande que la tendance s'est inversée. À mesure que les constructeurs répondront à la demande, de nouveaux projets verront le jour et les augmentations de prix des unités en copropriété se verront modérer. Toutefois, nous pouvons dire que le Canada est à l'heure actuelle une nation de copropriétés, comme d'autres économies avancées dans le monde. »
Dans la région du Grand Toronto, l'appréciation des prix des maisons sur 12 mois est demeurée élevée de manière générale durant le quatrième trimestre, alors que la région s'accrochait à la croissance générée durant la première partie de 2017. Toutefois, le secteur a montré des signes de ralentissement au cours des derniers mois de l'année, particulièrement dans le segment des maisons unifamiliales détachées. Lors du quatrième trimestre, les prix médians d'une maison à deux étages ou de plain-pied dans la région du Grand Toronto ont diminué de 2,0 et de 2,4 pour cent sur une base trimestrielle, respectivement. En comparaison aux résultats publiés par Royal LePage au troisième trimestre de 2017, les gains sur 12 mois ont également décliné par rapport aux hausses de 22,5 et de 17,0 pour cent du troisième trimestre à 13,9 et 8,3 pour cent dans ces deux catégories respectivement.
Au quatrième trimestre, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a publié la version définitive de ses nouvelles règles en matière de crédit hypothécaire, lesquelles incluent notamment la simulation de crise du financement hypothécaire pour les emprunteurs de prêts non assurés, conçue pour veiller à ce que les acheteurs de maison soient en mesure de faire front à une augmentation des versements causés par une hausse des taux d'intérêt. Royal LePage prévoit que la nouvelle mesure, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, ralentira le marché immobilier durant le premier semestre de l'année, alors que les acheteurs adapteront leurs attentes et que plusieurs afficheront une approche attentiste.
« Il ne fait aucun doute que le rythme excessivement élevé de l'appréciation des prix des maisons remarqué dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto présentait un risque pour la stabilité du marché immobilier et l'économie en général. Certaines mesures politiques, comme la simulation de crise du financement du BSIF, peuvent réprimer l'inflation galopante des prix. Toutefois, nous entrevoyons une reprise progressive de la demande pour la dernière portion de l'année, alors que les acheteurs potentiels s'ajusteront à cette nouvelle réalité. Autrement dit, la demande demeure intacte. »
« Dans le bras de fer qui oppose une économie en croissance rapide et des règles hypothécaires plus coriaces, l'économie gagne », a déclaré M. Soper. « La demande pour de nouvelles habitations, qu'il s'agisse d'achat ou de location, ne peut qu'aller en augmentant. »
Au quatrième trimestre de 2017, l'économie canadienne a continué de croître, l'Ontario et la Colombie-Britannique ouvrant la voie en créant un nombre considérable d'emplois à temps plein. Cela a créé une demande immobilière importante au sein de ces régions, une appréciation continue des prix dans la région du Grand Toronto, et poussé la valeur marchande des propriétés encore davantage à la hausse dans le Grand Vancouver, où les niveaux d'inventaire demeurent remarquablement bas.
« Nous croyons que l'offre insuffisante et la demande croissante compenseront finalement les effets des règlements plus stricts », poursuit M. Soper. « En se penchant sur les défis fondamentaux du Canada dans le Grand Vancouver et la région du Grand Toronto, nous observons que la demande de logements provient de trois catégories prédominantes, soit la masse critique des milléniaux2, qui atteint de plus en plus l'âge d'acheter une résidence, l'immigration internationale et la migration interprovinciale plus discrète de ménages provenant de divers coins du pays vers l'Ontario et la Colombie-Britannique, attirés par les économies florissantes et les emplois bien rémunérés de ces provinces. »
« En revanche, les nouvelles mesures du BSIF pourraient éventuellement être dommageables dans d'autres régions où la reprise est plus lente ou fragile », poursuit M. Soper. « L'économie montréalaise est forte, et des marchés immobiliers comme ceux Calgary et Edmonton, qui ont récemment franchi la première étape de la reprise, devraient pouvoir porter le fardeau des nouvelles règles hypothécaires, puisque les maisons dans ces régions s'apprécient maintenant dans une fourchette de croissance saine à un chiffre de faible à moyenne. Toutefois, certaines autres régions prendront plus de temps à s'adapter. »
Toute mesure d'ensemble conçue pour tempérer la demande risque de déclencher des difficultés dans les régions qui se débattent déjà pour absorber l'offre de logements et, finalement, d'entraîner une dépréciation. La Saskatchewan et une bonne partie du Canada atlantique ont constaté un léger déclin des prix sur 12 mois au quatrième trimestre.
Les disparités de hausses de prix entre les régions ont posé des défis distincts pour les décideurs politiques canadiens qui tentent de réprimer les marchés immobiliers surchauffés, tout en minimisant le piétinement involontaire des plus lents. Royal LePage soutient que l'intervention du gouvernement dans le marché du logement exige une approche coordonnée à l'échelle fédérale, provinciale et municipale axée sur la demande dans les régions du pays les plus peuplées, où les pénuries de logements provoquent d'énormes tensions inflationnistes.
« L'avenir des centres urbains canadiens reposera fortement sur une combinaison adéquate de parcs de logements », conclut M. Soper. « Tandis que la demande pour les appartements en copropriété et l'importance de ceux-ci continuent de croître dans les villes du Canada, il est de plus en plus impératif que les promoteurs immobiliers et les décideurs politiques soutiennent la création de logements qui répondent aux tendances démographiques, particulièrement au moment où la génération du millénaire commence à avoir de plus en plus d'enfants. Cela crée un besoin pour de plus grandes unités de copropriétés qui conviennent aux familles. En outre, les coûts de service et de maintien engagés pour de vastes maisons unifamiliales dans des régions comme le Grand Vancouver et le Grand Toronto sont plus importants que ceux liés à la "construction en hauteur" dans nos centres urbains. »
À la lumière de son Étude sur les prévisions du marché, Royal LePage prévoit que le prix des propriétés au Canada augmentera de 4,9 pour cent d'ici la fin de 2018. Dans les plus importants marchés du pays, elle prévoit dans les régions du Grand Montréal, du Grand Toronto et du Grand Vancouver des gains respectifs de 5,5 pour cent, 6,8 pour cent et 5,2 pour cent. Pendant ce temps, d'ici la fin de 2018, l'augmentation des prix à Calgary et à Regina devrait ralentir légèrement à 2,3 pour cent et à 0,7 pour cent sur une base annualisée, alors que celle d'Edmonton devrait diminuer de 1,5 pour cent au cours de la même période. Royal LePage prévoit également des augmentations de prix des propriétés pour Halifax, Ottawa et Winnipeg de 2,5 pour cent, 3,2 pour cent et 4,0 pour cent, respectivement dans ces marchés en 2018.
Résumé et tendances dans les provinces et les villes
La Colombie-Britannique demeure à la tête du pays sur le plan de la performance économique, toutes les indications permettant de croire à un rythme de croissance plus élevé que prévu initialement par plusieurs à l'encontre des mesures prises par la province en août 2016, lesquelles ont été mises en œuvre pour refroidir le marché immobilier. En octobre, le taux de chômage de la province était de 4,9 pour cent, le plus bas niveau depuis 2008 et le taux le plus bas au pays. Comme on peut s'y attendre, cette force associée à une relative faiblesse dans d'autres provinces de l'Ouest exerce une forte attraction pour les chercheurs d'emploi. En date de septembre 2017, l'immigration nette en Colombie-Britannique en provenance d'autres provinces s'est chiffrée à 13 000 personnes de plus que l'année précédente, ce qui la place au deuxième rang en matière d'immigration après l'Ontario, nourrissant ainsi la demande dans les plus importants marchés immobiliers de la province.
Au quatrième trimestre de 2017, l'agrégat du prix des maisons dans la région du Grand Vancouver a augmenté de 8,2 pour cent sur 12 mois pour atteindre 1 267 769 $, ce qui démontre un renouvellement de la confiance des consommateurs après un ralentissement qui aura duré plusieurs mois. Dans la ville de Vancouver, l'agrégat du prix des maisons a augmenté de 12,0 pour cent par rapport à l'année dernière pour atteindre 1 480 712 $, tandis que les banlieues telles que Langley, Coquitlam, Surrey et Burnaby ont connu des hausses respectives de 12,8 pour cent, 11,1 pour cent, 10,7 pour cent et 10,3 pour cent pour se fixer à 886 073 $, 1 064 247 $, 844 869 $ et 1 115 541 $.
Après avoir vécu des difficultés économiques en 2016, l'économie de l'Alberta a connu une croissance significative en 2017. Le prix du pétrole ayant dépassé les 60 $ le baril, la production a grimpé avec un rebond global de l'activité économique depuis les feux de forêt de 2016. Après une reprise dans le secteur de l'énergie, l'Alberta connaît aussi un essor dans les domaines de la fabrication, de la vente au détail, de l'exportation et de la construction résidentielle, qui se ressaisissent après les niveaux plus faibles de 2016. En octobre, le taux de chômage dans la province était de 6,9 pour cent, comparativement à 8,5 pour cent un an plus tôt. Au troisième trimestre de 2017, la province a arrêté de voir sa population diminuer au profit d'autres provinces et le taux d'immigration fut positif pour la première fois depuis 2015. Le regain économique de l'Alberta a également continué de renforcer le marché immobilier de la province. Durant le quatrième trimestre, le prix de l'agrégat des maisons à Calgary a augmenté de 4,4 pour cent sur 12 mois pour atteindre 479 352 $, tandis que celui d'Edmonton s'est accru de 2,3 pour cent, se chiffrant maintenant à 386 532 $.
Avec le prix de l'énergie à la hausse, l'économie de la Saskatchewan est revenue à une croissance positive en 2017 après avoir été plongée dans une récession depuis 2015. Toutefois, pour l'ensemble de l'année, le marché de l'emploi est demeuré relativement stable et l'emploi à temps plein a régressé. Ces tendances, combinées à l'émigration de la province, ont retardé la reprise du marché immobilier dans la région. Durant le dernier trimestre, l'agrégat du prix des maisons de Regina a chuté de 1,7 pour cent pour se fixer à 329 366 $, tandis que le prix d'une maison à Saskatoon baissait de 2,2 pour cent pour atteindre 377 222 $.
L'économie du Manitoba a enregistré une solide croissance en 2017, grâce à la vigueur du secteur manufacturier de la province, porté par le dynamisme de l'économie américaine et la faiblesse du dollar canadien. De plus, on estime que l'activité de construction résidentielle a grimpé de 80 pour cent au cours de la première moitié de 2017, stimulant davantage la performance économique de la province. Dans l'ensemble, la main-d'œuvre du Manitoba s'est grandement améliorée au cours de la dernière année. En décembre, le marché du travail s'est bonifié de 2,1 pour cent et le taux de chômage a chuté à 5,7 pour cent, nez-à-nez avec la moyenne nationale- un élément moteur de la stabilité continue constatée dans le marché immobilier de la province. Au cours du quatrième trimestre, le prix de l'agrégat des maisons à Winnipeg a connu une hausse 3,9 pour cent pour grimper à 296 907 $.
Les perspectives économiques de l'Ontario demeurent prometteuses, la province concluant 2017 avec une croissance du PIB de 2,8 pour cent, selon son exposé économique d'automne. Le marché de l'emploi de l'Ontario s'est enrichi de 2,5 pour cent, ajoutant 176 000 emplois, en 2017, composé presque entièrement d'emplois à temps plein. En décembre, le taux de chômage de la province a atteint 5,5 pour cent, soit une baisse de 0,9 pour cent pour l'année. De solides perspectives d'emploi et un maintien de l'immigration vers la province, conjointement à une offre de logements relativement limitée dans de nombreuses régions, ont contribué à soutenir la hausse des prix dans l'ensemble des marchés immobiliers étudiés dans la province.
Bien que les prix des logements se soient sensiblement émoussés d'un trimestre à l'autre, les prix sur 12 mois ont bondi dans une grande partie du sud de l'Ontario au cours du quatrième trimestre, maintenant les gains importants réalisés durant la première partie de 2017. Au quatrième trimestre de 2017, le prix de l'agrégat des maisons dans la région du Grand Toronto était de 837 873 $ après avoir connu une augmentation de 14.0 pour cent sur 12 mois, tandis que le prix pour la ville de Toronto montait de 17,7 pour cent pour atteindre 850 899 $. Les banlieues environnantes comme Oakville, Brampton, Mississauga et Markham ont connu un accroissement du prix de l'agrégat de 14,2 pour cent, 14,7 pour cent, 12,7 pour cent et 11,2 pour cent sur 12 mois pour se chiffrer à 1 105 412 $, 709 071 $, 742 200 $ et 1 063 513 $, respectivement. Entre-temps, dans une région comme Richmond Hill, l'appréciation des prix des propriétés a ralenti de façon notable, le prix de l'agrégat d'une maison augmentant de seulement 7,9 pour cent sur 12 mois pour atteindre à 1 246 771 $, comparativement aux gains à deux chiffres des trimestres précédents de 2017. Des régions comme Kitchener-Waterloo-Cambridge et Hamilton ont maintenu une croissance substantielle sur 12 mois de 24,6 pour cent pour atteindre un prix de 490 271 $ et de 22,9 pour cent pour atteindre 554 399 $, respectivement, tandis que les prix des maisons de Niagara-St. Catharines et de London ont grimpé de 23,5 pour cent pour se chiffrer à 394 794 $ et de 19,6 pour cent pour atteindre 363 765 $, respectivement.
Dans la région de la capitale nationale, Ottawa a continué de profiter d'une partie de la forte croissance économique, alimentée par l'augmentation du tourisme et de l'embauche au gouvernement fédéral en 2017 dans le cadre des célébrations du 150e anniversaire du Canada. Au quatrième trimestre, le prix global d'une maison dans la ville a profité d'une forte hausse de 6,8 pour cent sur 12 mois pour se chiffrer à 442 533 $.
Le Québec reste l'un des meilleurs exemples de réussite économique au pays, la province ayant été témoin en 2017 de sa plus forte croissance en 15 ans. Selon le gouvernement provincial, le PIB du Québec s'est accru de 2,6 pour cent en 2017; des secteurs comme l'administration publique, la fabrication et les services ont contribué à ces gains. Bien que la croissance soit susceptible de ralentir légèrement dans l'année à venir, la force de l'économie américaine est de bon augure pour les domaines de l'exportation et de la fabrication. Contrairement à la plupart des provinces, le gouvernement du Québec compte maintenant sur une position fiscale stable et réalise des excédents suffisamment importants pour être en mesure d'augmenter les dépenses de programmes et de réduire les impôts. Le portrait de l'emploi fut remarquable cette année dans la province avec la création de 87 000 emplois, dont la vaste majorité à temps plein. Le taux de chômage provincial a aussi fléchi de 1,6 point de pourcentage au cours de l'année, passant à 4,9 pour cent en décembre, le taux le plus bas enregistré depuis que Statistiques Canada a commencé à recueillir ces données en 1976. Le taux de chômage sur l'île de Montréal a chuté de manière impressionnante au cours des deux dernières années, diminuant de 3 points de pourcentage et passant à 7,3 pour cent en décembre 2017, ce qui devrait alimenter la forte demande de logements dans la région.
Au quatrième trimestre, le prix de l'agrégat des maisons dans la région du Grand Montréal a augmenté de 6,5 pour cent pour atteindre 388 011 $. Au sein de cette région, Montréal Centre a de nouveau affiché la hausse des prix des logements la plus marquée sur l'île, s'appréciant de 13,9 pour cent sur 12 mois pour se chiffrer à 510 192 $. Dans d'autres régions de la province, le prix des maisons dans les villes de Québec, de Gatineau et de Sherbrooke a augmenté de 1,8 pour cent, de 3,1 et de 2,0 pour cent sur 12 mois, se chiffrant à 299 250 $, 265 759 $ et à 246 081 $ respectivement, tandis qu'à Trois-Rivières, le prix des maisons a chuté de 0,5 pour cent sur 12 mois pour se fixer à 202 596 $.
Au Canada atlantique, la conjoncture économique de 2017 n'a pas été aussi solide que la performance nationale du pays, et 2018 est sur le point d'être une année plus difficile dans la plus grande part de la région. Tandis que Terre-Neuve-et-Labrador est restée dans un état de récession durant le quatrième trimestre, les prix des maisons à St. John's sont restés relativement intacts, avec un déclin modéré du prix de l'agrégat des maisons dans la ville de 2,0 pour cent pour se fixer à 327 438 $. Au cours de la même période, toutes les grandes villes du Nouveau-Brunswick ont affiché une diminution des prix des propriétés. C'est à Fredericton que les prix ont le plus diminué, avec une chute 4,5 pour cent sur 12 mois pour atteindre 233 165 $, tandis que le prix de l'agrégat à Moncton et à Saint-Jean-de-Terre-Neuve a chuté de 1,3 pour cent et de 0,6 pour cent respectivement, pour se chiffrer à 177 928 $ et à 206 134 $. La Nouvelle-Écosse a présenté la plus forte performance économique de la région en 2017, et maintient les plus hautes perspectives de croissance pour 2018. Au quatrième trimestre, le prix de l'agrégat des maisons à Halifax s'est accru d'un salutaire 4,2 pour cent sur 12 mois pour se fixer à 319 891 $. Sur l'Île-du-Prince-Édouard, Charlottetown a profité de la plus forte hausse des prix sur 12 mois avec 5,8 pour cent avec un prix de l'agrégat à 240 441 $, tandis que la région maintient sa stabilité et un intérêt international.