UN LOCATAIRE PEUT ÊTRE TENU RESPONSABLE D’UNE INFESTATION DE PUNAISES DE LIT

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

UN LOCATAIRE PEUT ÊTRE TENU RESPONSABLE D’UNE INFESTATION DE PUNAISES DE LIT

La Régie du logement est saisie de deux dossiers réunis à la demande de la locatrice. La locataire réclame une ordonnance afin d’éradiquer une infestation de punaises et une diminution du prix du loyer de 15% pour une perte de jouissance de son logement à cause de la présence de punaises de lit.

La locatrice demande quant à elle la résiliation du bail et des dommages-intérêts de $1012,30. Elle prétend ne pas avoir obtenu la collaboration de la locataire pour l’extermination des punaises et lui reproche d’être à l’origine de l’infestation et lui réclame les coûts d’extermination.

Le bail couvre la période du 1er septembre 2017 au 30 juin 2018 au loyer mensuel de $520,00. Les parties ont déclaré, en début d’audience, s’être entendues sur la résiliation du bail à compter du 1er juin 2018. Le litige concerne uniquement la question des punaises et la responsabilité des parties.

Les faits

La locataire, une dame âgée de 73 ans avec des revenus limités s’est procurée un matelas usagé à un comptoir familial le 1er septembre 2017. Le 4 janvier 2018, alors qu’elle change ses draps, elle découvre deux ou trois petits points sur son matelas. Il s’agit de punaises de lit. La locataire entoure le matelas et le sommier d’une housse de plastique pour éviter la propagation des punaises. Dès le lendemain elle informe la locatrice de la situation. La locataire est franche et admet l’acquisition d’un matelas usagé.

La locataire témoigne qu’elle considère la situation urgente et espère une réaction rapide de la locatrice.

Le 15 janvier 2018, elle réalise qu’elle n’a pas reçu de réponse. Elle décide d’envoyer une première mise en demeure. Puis, elle consulte un organisme aidant les locataires et elle écrit une deuxième mise en demeure.

Le 7 février 2018, elle revient chez elle et constate que sa douillette est au sol, que la lumière est allumée et que des trappes à punaises sont installées un peu partout. La locataire comprend que l’on s’est introduit dans son logement, sans avis et sans autorisation. La locataire dépose un recours la même journée à la Régie du logement, soit le 12 février 2018.

Le 19 février 2018, elle rencontre un mandataire de la locatrice qui l’accoste de façon intimidante, la menace de lui faire quitter son logement. La locataire explique qu’elle comprend que les punaises se développent rapidement, mais elle considère qu’une décontamination effectuée avec célérité pouvait sauver le lit.

La locatrice exige qu’elle jette son matelas avant de procéder à l’extermination. Le 19 février 2018, sans aucun avis préalable, la locatrice se rend sur les lieux loués en son absence et se débarrasse du matelas et du sommier de la locataire. La locatrice témoigne qu’elle avait déjà demandé à la locataire le 7 février 2018 de se débarrasser de son matelas. La première visite au logement avec un exterminateur avait confirmé que le matelas et le sommier étaient infestés par un grand nombre de punaises.

Le 14 février 2018, les logements adjacents sont aussi vérifiés sans trouver aucune trace des punaises. Deux traitements ont lieu, soit le 18 mars et le 9 avril 2018. Le matelas fut jeté en avisant la Ville avant la cueillette. La locatrice déclare qu’avant de louer à la locataire le logement était sain. La locatrice reproche à la locataire son manque de collaboration en se basant sur son refus de se débarrasser des matelas et sommier, qui sont le nid et la source de l’infestation. Elle témoigne enfin que la locataire n’a pas respecté le protocole de décontamination.

La décision

La locataire prétend que la locatrice a manqué de diligence en retardant l’extermination, aggravant ainsi la situation. La locatrice, selon elle, n’a pas respecté ses droits relativement aux accès au logement sans autorisation. Son procureur ajoute que le nid de punaises ne peut être attribuable avec certitude au logement de la locataire ou encore au matelas.

Selon la Régie du logement, il ne fait aucun doute que la source de contamination provenait du matelas usagé. Le logement était exempt de punaise au moment de sa location et de plus l’infestation se limitait au logement de la locataire et essentiellement au matelas. Les faits selon le Tribunal sont concluants et probants quant à la localisation du nid de punaises. La Cour ajoute, bien que l’obligation de livrer le logement en bon état est une obligation de résultat, un locateur peut toujours invoquer la négligence du locataire pour se défendre contre une demande de diminution de loyer :
« Toutefois, bien que la responsabilité édictée à l’article 1854 C.C.Q. soit stricte et malgré que la vérification et la décontamination de punaises dans l’immeuble relèvent de la responsabilité des locatrices de maintenir les logements en bon état d’habitabilité, ces dernières peuvent toujours invoquer la négligence de la locataire, c’est-à-dire son fait, pour expliquer la perte de jouissance et se défendre d’une réclamation en réduction de loyer. »1

La locatrice peut donc réclamer des dommages pour la décontamination de $948,55, vu la faute prouvée de la locataire.

D’autre part, selon la Régie, la locatrice a réagi âprement lorsqu’elle fut informée de la situation. Il est certain qu’une infestation de punaises peut se propager rapidement à tout un immeuble. Cependant, on ne peut conclure que la locataire n’a pas collaboré en refusant de jeter son matelas avant même une inspection par un exterminateur. Selon le Tribunal, la locatrice n’avait pas de raison de pénétrer dans le logement de la locataire sans un préavis et de jeter ses biens en son absence. Rien ne justifiant un tel comportement de la locatrice, la locatrice est donc fautive de ne pas avoir respecté les droits de la locataire.

La Régie du logement conclut que la locataire a subi une perte de jouissance équivalente à $948,55 qui sera compensée avec le montant de dommages accordé à la locatrice soit $948,55. Le deux parties ne se doivent rien après la décision rendue.2

 

 

1. MORENCY c. LAUZON 2018 QCRDL 21113 parag. 30,

2. Opus Citare Note 1, parag. 39.

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