La locataire ne pouvait pas se faire justice elle-même et conserver son loyer pour compenser ses dommages subis

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique,

Source: Messier, Soucy Avocats

La locataire ne pouvait pas se faire justice elle-même et conserver son loyer pour compenser ses dommages subis

Le locateur allègue que la locataire lui doit une somme de 7,616 $ en loyers impayés. La locataire conteste devoir cette somme. La locataire témoigne qu’au cours du mois de février 2007, le locateur a procédé à des travaux dans l’immeuble ce qui a occasionné des dommages considérables à son logement. Elle explique que les planchers du logement ont subi un affaissement et des fissures sont apparues à plusieurs endroits aux murs et aux plafonds du logement. Devant le défaut du locateur de procéder aux réparations qui s’imposeraient, elle a à compter du mois d’avril 2007 décidé de retenir une somme de 292 $ sur le paiement mensuel de son loyer.

L’attitude du locateur

Du 1er avril 2007 au 12 janvier 2009, date de la demande de recouvrement du loyer, le locateur n’a jamais contesté le loyer de 300 $ que la locataire payait au lieu du montant mensuel dû de 592 $. Il n’a jamais revendiqué par écrit les sommes retranchées du loyer et a toujours encaissé sans aucune réserve les chèques de 300 $ transmis par la locataire. Le locateur explique qu’il n’a jamais accepté de réduire le loyer de la locataire et qu’aucune entente n’est intervenue à cet effet. Le locateur allègue qu’au cours de la période visée, il était très occupé par ses affaires et a négligé l’administration de l’immeuble. Il a encaissé les chèques remis sans pour autant renoncer à recouvrer les sommes manquantes. Lorsqu’il a confié la gestion de l’immeuble à son épouse, c’est celle-ci qui a présenté la demande en recouvrement du loyer et en résiliation du bail.

La position de la locataire

Convaincue que le locateur acquiesçait à la déduction du loyer pratiquée, la locataire n’a pas cru nécessaire d’introduire un recours en diminution du loyer devant la Régie du logement. La locataire prétendait, comme sa situation financière était précaire, qu’il lui était profitable de demeurer dans ce logement à un loyer avantageux de 300 $, s’accommodant de l’état délabré de celui-ci. La locataire plaide que ce silence du locateur et le fait par ce dernier d’encaisser ses chèques pendant près de deux ans, sans aucune réserve, démontre que le locateur a renoncé à réclamer la réduction du loyer de 292 $ pratiquée sur le loyer de 592 $.

La décision de la Régie du logement

Selon la Régie du logement, la locataire ne pouvait pas se faire justice elle-même et conserver son loyer à titre compensatoire pour les dommages subis. La preuve ne permettait pas de conclure que la retenue exercée sur le loyer était faite dans une mesure correspondante du défaut qui la justifie, non plus qu’elle permettait de conclure en une inexécution substantielle des obligations du locateur1. La Régie cite une autre décision :

« La jurisprudence bien établie ne reconnaît pas à une partie le droit unilatéral de se faire justice à elle-même et de retenir le loyer pour forcer une autre partie à exécuter ses propres obligations ou pour se compenser des inconvénients subis. Le Tribunal qui sera saisie de la demande des locataires sera en mesure d’apprécier la preuve de l’inexécution des obligations du locateur et d’évaluer la compensation qui pourra leur être accordée pour les inconvénients ainsi occasionnés le cas échéant2.

La Régie a condamné la locataire à payer les sommes retenues soit 7,616 $ et a résilié le bail de la locataire. La locataire a demandé la permission d’en appeler de la décision. La demande d’appel à la Cour du Québec a été rejetée3.

1 31 090112 095 G R.L. 24 mars 2009;

2 31 030415 253 G R.L. 23 septembre 2003;

3 Cour du Québec 500-02-163433-092 8 mai 2009;

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